Гражданский кодекс часть 1

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконными решений и действий,

при участии:

от УМС г. Владивостока: ФИО1 по доверенности от 15.10.2021 сроком действия до 31.12.2021, диплом (регистрационный номер 14325), удостоверение.

от ООО «Вымпел», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: в судебное заседание не явились.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Вымпел» (далее – заявитель, общество, ООО «Вымпел») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – ответчик, УМС г. Владивостока) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – ответчик, Росреестр) с требованиями:

о признании недействительным распоряжения УМС г. Владивостока № 1247/28 от 06.11.2019 «О представлении заявлений о прекращении аренды земельных участков» в части пункта 9 приложения к распоряжению как несоответствующее Земельном Кодексу РФ;

о признании незаконными действий Росреестра по государственной регистрации прекращения права аренды ООО «Вымпел» на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:4433, возникшего на основании договора аренды № ОЗ-Ю-18328 от 03.12.2013 и об обязании восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о государственной регистрации права аренды ООО «Вымпел» на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:4433, на основании договора аренды № ОЗ-Ю-18328 от 03.12.2013;

о признании незаконными действий УМС г. Владивостока по отказу в заключении дополнительного соглашения к договору аренды № ОЗ-Ю-18328 от 03.12.2013 в части увеличения срока договора аренды, выразившихся в письме № 1988д/юл от 27.02.2021 и об обязании заключить с ООО «Вымпел» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № ОЗ-Ю-18328 от 03.12.2013 в следующей редакции: «Продлить срок аренды земельного участка на срок 3 (три) года».

Представитель заявителя на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил ходатайство об отказе от части заявленных требований в связи с изданием УМС г. Владивостока распоряжения от 04.05.2021 № 1365/28 об отмене распоряжения от 06.11.2019 № 1247/28, а также восстановлением Росреестром в ЕГРН записи об ограничении (аренде) в отношении земельного участка с кадастровым номеров 25:28: 030004:4433, а именно от требований о признании недействительным распоряжения УМС г. Владивостока от 06.11.2019 № 1247/28 «О представлении заявлений о прекращении аренды земельных участков» в части пункта 9 приложения к распоряжению; о признании незаконными действий Росреестра по государственной регистрации прекращения права аренды ООО «Вымпел» на земельный участков с кадастровым номером 25:28:030004:4433, возникшего на основании договора аренды № ОЗ-Ю-18328 от 03.122013 и обязании восстановить в ЕГРН запись о наличии ограничений (аренды).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.07.2021 обществу отказано в удовлетворении требований о признании незаконными действий УМС г.Владивостока, выразившихся в письме № 1988д/юл от 27.02.2021. В части требований о признании незаконным распоряжения УМС г. Владивостока от 06.11.2019 № 1247/28, действий Росреестра по государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:4433 производство по делу прекращено.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Вымпел» обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 20.07.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей процессуальной позиции общество указывает на ошибочное, по его мнению, толкование судом положений части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ). Считает, что возобновление договора на неопределенный срок не означает придания ему свойств бессрочности. Полагает, что в положениях названной статьи отсутствуют какие-либо ограничения в отношении договоров, возобновленных на неопределенный срок.

ООО «Вымпел», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Поскольку представитель УМС не возражал против рассмотрения дела в их отсутствие, апелляционный суд, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, провел судебное заседание в отсутствие неявившихся представителей общества и Управления.

УМС г.Владивостока по тексту представленного письменного отзыва, поддержанного в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласилось, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, принятым при полном исследовании всех обстоятельств дела, с правильным применением норм материального и процессуального права и не подлежащим отмене.

В канцелярию суда от ООО «Вымпел» поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью явки представителя в судебное заседание.

Судебная коллегия, руководствуясь статьей 159 АПК РФ, определила в удовлетворении заявленного ходатайства отказать ввиду отсутствия предусмотренных в статье 158 АПК РФ оснований.

Из материалов дела коллегия апелляционного суда установила следующее.

Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и заявителем заключен договор от 03.12.2013 № 03-1018328 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:4433, площадью 3 900 кв. м, находящегося по адресу: <...>.

Заявитель в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» 12.02.2021 обратился в УМС г. Владивостока с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 03.12.2013 № ОЗ-Ю-18328 с целью продления срока его действия на 3 года с даты заключения соглашения.

В указанном заявлении общество также указало, что после истечения срока аренды, который определен с 03.12.2013 по 03.12.2016 при отсутствии возражений со стороны арендодателя, ООО «Вымпел» продолжает пользоваться данным земельным участком на условиях, указанных в договоре, в том числе добросовестно осуществляя оплату арендных платежей и в связи с указанным в соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

По результатам рассмотрения указанного заявления УМС г. Владивостока в адрес заявителя направлен мотивированный ответ от 27.02.2021 № 1988д/юл о невозможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 03.12.2013 № ОЗ-Ю-18328 в связи с истечением срока его действия 02.12.2016, сославшись на положения Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившие в силу с 01.03.2015, предусматривающие ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Не согласившись с указанными действиями УМС г. Владивостока по отказу в заключении дополнительного соглашения в части увеличения срока договора аренды земельного участка, полагая, что они не соответствуют действующему законодательству, нарушают права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, в удовлетворении которого судом отказано.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда на основании следующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Названные положения согласуются с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ, в силу которого в случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Между тем в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции, в статью 19 Закона №98-ФЗ статьей 23 Закона №166-ФЗ были внесены изменения, направленные на поддержку арендаторов, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства, арендодателей государственного и муниципального недвижимого имущества и арендаторов земельных участков.

В соответствии с частью 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ до 01 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (часть 7 статьи 19 Закона №98-ФЗ).

Согласно части 8 этой же статьи арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке.

В свою очередь указанному праву корреспондирует обязанность арендодателя в сокращенный срок заключить дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающего увеличение срока действия такого договора.

В спорной ситуации суд апелляционной инстанции учитывает, что толкование части 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ указывает на возможность увеличения срока действия договора аренды, что применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок.

Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, предмет увеличения, то есть срок, отсутствует, поскольку срок в этом случае и так не определен и арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго.

Как установлено статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из разъяснений абзаца третьего пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и заявителем заключен договор от 03.12.2013 № 03-1018328 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:4433 на срок аренды 3 года.

Пунктом 3.4.11 стороны согласовали, что по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) арендатор обязан освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению.

При этом условий относительно невозможности его продления на неопределенный срок, равно как и условия о возможности продления арендных отношений только посредством подписания соответствующего соглашения, данный договор не содержит.

В свою очередь по истечении срока аренды 03.12.2016 общество не возвратило земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:4433 по акту приема-передачи, продолжая сохранять статус Арендатора этого земельного участка и вносить арендную плату в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая Распоряжение УМС г. Владивостока от 04.05.2021 № 1365/28, наличие на момент рассмотрения судом дела в ЕГРН сведений о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 03.12.2013 № ОЗ-Ю-18328 в отношении земельного участка с кадастровым номером № 25:28:030004:4433, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 03.12.2013 № 03-Ю-18328 был возобновлен на неопределенный срок и не прекратил свое действие 02.12.2016.

Таким образом, учитывая, что договор аренды земельного участка от 03.12.2013 № 03-Ю-18328 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, положения части 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ не подлежат применению к спорной ситуации, в связи с чем у арендатора отсутствуют правовые основания ставить вопрос о заключении дополнительного соглашения к данному договору, предусматривающего увеличение срока его действия на 3 года.

Довод заявителя жалобы об обратном, мотивированный тем, что положения части 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ не содержат исключений для действующих договоров, заключенных на неопределенный срок, а, следовательно, он не может быть ограничен в праве на заключение испрашиваемого дополнительного соглашения, основан на неверном толковании и уяснении смысла правовой нормы.

По смыслу части 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ её целью является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, возможности продлить его ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции.

Соответственно независимо от принятия Закона №98-ФЗ арендатор по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора.

Между тем в спорной ситуации общество фактически просит трансформировать договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в срочный договор, что не согласуется с общеправовым смыслом части 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ.

При этом вопреки ошибочному мнению заявителя предусмотренная в статье 610 ГК РФ возможность трансформации срочного договора аренды в договор, заключенный на неопределенный срок, не свидетельствует о том, что данное правило имеет и ретроспективное действие, при котором арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, могут быть трансформированы в срочные.

Следовательно, заявление общества о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 03.12.2013 № 03-Ю-18328, предусматривающего увеличение срока действие договора на 3 года, вступает в противоречие с действующим правовым регулированием, что свидетельствует об отсутствии принципиальной возможности принятия положительного решения по заявлению общества, исходя из требований части 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ.

С учетом изложенного следует признать, что права и законные интересы заявителя оспариваемыми действиями УМС не нарушены и не могут быть восстановлены, исходя из положений земельного законодательства и фактических обстоятельств дела. Доводы заявителя об обратном подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.

В свою очередь изложенный в письме от 27.02.2021 № 1988д/юл довод УМС о невозможности продления арендных правоотношений в порядке части 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ по мотиву прекращения срока действия спорного договора аренды, апелляционной коллегией не принимается.

Как уже было указано выше, на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ).

Вместе с тем указанные положения были введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.03.2015, то есть после заключения сторонами договора аренды от 03.12.2013 № 03-Ю-18328.

Названный Федеральный закон не содержит положений о применении данных нормативных положений к отношениям, возникшим из ранее заключенных договоров. Соответственно нормы статей 39.6, 39.8 ЗК РФ к спорным отношениям неприменимы.

В этой связи судебная коллегия не усматривает оснований считать, что договор аренды земельного участка от 03.12.2013 № 03-Ю-18328 не был возобновлен на неопределенный срок после истечения срока его действия, и что именно данное обстоятельство не создает правовых оснований для применения преференции части 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ, как на этом настаивает управление.

Между тем указанная ошибочная позиция органа местного самоуправления не влияет на правильность разрешения настоящего спора, исходя из ранее приведенного нормативного обоснования.

Кроме того, коллегия суда отмечает, что с учетом требований главы 24 АПК РФ разрешение настоящего спора напрямую связано с разрешением вопроса о возможности восстановления нарушенных прав заявителя посредством обязания уполномоченный орган продлить арендные отношения по спорному земельному участку, что невозможно без выяснения всех существенных обстоятельств, влияющих на принципиальную возможность заключения такого соглашения.

Подводя итог изложенному, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для продления договора аренды земельного участка от 03.12.2013 № 03-Ю-18328 на 3 года путем заключения дополнительного соглашения, и, следовательно, не усматривает предусмотренной нормами главы 24 АПК РФ возможности удовлетворения заявленных требований.

Соответственно суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении требований о признании незаконными действий УМС г. Владивостока по отказу в заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 03-Ю-18328 от 03.12.2013 в части увеличения срока договора аренды, выразившихся в письме № 1988д/юл от 27.02.2021.

Поскольку апеллянтом возражений относительно прекращения производства по делу в части требований о признании незаконным распоряжения УМС г. Владивостока от 06.11.2019 № 1247/28 и признании незаконными действий Росреестра по государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:4433, возникшего на основании договора аренды № 03-Ю-18328 от 03.12.2013, не заявлено, суд апелляционной инстанции не пересматривает судебный акт в данной части применительно к положениям пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».

В целом доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Таким образом, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1500 руб. на основании части 5 статьи 110 АПК РФ относятся коллегией на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.07.2021 по делу №А51-5745/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

О.Ю. Еремеева

С.В. Понуровская