Гражданский кодекс часть 1

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 23.01.2020 № 133/28 в части п. 11 Приложения к распоряжению; о признании незаконными действий Управления Росреестра по Приморскому краю по государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040008:286; обязании Управления Росреестра по Приморскому краю восстановить в ЕГРП запись о регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040008:286 на основании договора аренды от 19.11.2013 № 04-Ю-18136,

при участии:

от УМС г. Владивостока: ФИО1 по доверенности от 25.12.2020 сроком действия до 31.12.2021, диплом (регистрационный номер 10135), удостоверение;

от ООО Фирма «Яспол»: ФИО2 по доверенности от 21.05.2020 сроком действия на 3 года, диплом (регистрационный номер 16-914), паспорт.

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: в судебное заседание не явились.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма «Яспол» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС) от 23.01.2020 № 133/28 в части п. 11 Приложения к распоряжению; о признании незаконными действий Управления Росреестра по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра) по государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040008:286. В качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов общество просило обязать Управление Росреестра по Приморскому краю восстановить в ЕГРП запись о регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040008:286 на основании договора аренды от 19.11.2013 № 04-Ю-18136.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 31.08.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, УМС обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 31.08.2021 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей правовой позиции УМС указывает на то, что общество, как хозяйствующий субъект, было исключено из Схемы размещения нестационарных торговых объектов в связи с установленным фактом передачи третьему лицу права на осуществление торговой деятельности в месте размещения НТО. Арендатором торгового павильона на момент издания оспариваемого распоряжения фактически являлось иное лицо, не общество, между тем, о передаче прав осуществления торговой деятельности в павильоне иному хозяйствующему субъекту заявитель не уведомил. В этой связи полагает ошибочными выводы суда о продлении договора аренды на неопределенный срок ввиду неиспользования арендатором земельного участка. Обращает внимание на то, что на момент принятия обжалуемого решения распоряжение от 23.01.2020 отменено, запись в ЕГРН об обременении в виде аренды восстановлена.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.Поскольку представители УМС и общества не возражали против рассмотрения дела в его отсутствие, апелляционный суд, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), провел судебное заседание в отсутствие неявившегося представителя Управления.

Общество по тексту представленного письменного отзыва, поддержанного в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласилось, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, принятым при полном исследовании всех обстоятельств дела, с правильным применением норм материального и процессуального права и не подлежащим отмене.

В судебном заседании представитель УМС поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Из материалов дела коллегия апелляционного суда установила следующее.

19.11.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и Обществом с ограниченной ответственностью Фирма «Яспол» был заключен договор № 04-Ю-18136 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:286, находящегося в государственной собственности, площадью 76 кв. м, расположенного по адресу <...> (примерно в 18 м на северо-восток от ориентира), сроком по 10.10.2016.

На основании пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии с положениями Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» полномочия Департамента по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к органам местного самоуправления.

Согласно постановлению Администрации города Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определено Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

В этой связи все права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды земельного участка перешли от Департамента к данному Управлению.

Считая, что срок действия договора аренды земельного участка от 19.11.2013 № 04-Ю-18136 окончен, УМС г. Владивостока издало распоряжение от 23.01.2020 № 133/28, которым поручило структурному подразделению представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю заявление о государственной регистрации прекращения аренды (пункт 11 приложения к указанному распоряжению).

Такое заявление было направлено в Управление Росреестра, после чего последнее исключило из ЕГРН запись о государственной регистрации обременения (ограничения прав) в виде аренды. В выписке из ЕГРН от 02ю03.2021 № КУВИ-002/2021-17960784 было отражено, что сведения о зарегистрированных правах в отношении земельного участка КН 25:28:040008:286 отсутствуют.

Полагая, что распоряжение УМС г. Владивостока от 23.01.2020 № 133/28 в части пункта 11, а также действия Управления Росреестра по государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы общества, последнее обратилось с рассматриваемыми требованиями в арбитражный суд, который обжалуемым решением их удовлетворил.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По правилам части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Правоотношения по вопросу аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются общими положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и специальными нормами земельного законодательства.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Таким образом, часть 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает два условия, при соблюдении которых договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а именно:

- пользование арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора;

- отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно такого пользования.

При этом правило, регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что 19.11.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО Фирма «Яспол» заключен договор № 04-Ю-18136 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:286, площадью 76 кв. м., сроком по 10.10.2016.

При этом условий относительно невозможности его продления на неопределенный срок, равно как и условия о возможности продления арендных отношений только посредством подписания соответствующего соглашения, данный договор не содержит.

В свою очередь факт пользования арендатором земельным участком по истечении срока действия договора сторонами не оспаривается.

Каких-либо доказательств того, что до даты окончания срока действия договора № 04-Ю-18136 арендодателем были заявлены возражения относительно продолжения пользования арендатором спорным земельным участком, материалы дела не содержат.

Поскольку договор аренды земельного участка заключен сторонами до 01.03.2015, то есть до даты вступления в силу статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающей обязательное предоставление земельных участков в аренду на торгах, апелляционный суд приходит к выводу, что в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие этого договора аренды возобновлено на неопределенный срок.

Делая указанный вывод, коллегия суда отмечает, что пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрен специальный порядок отказа от заключенного на неопределенный срок договора, в силу которого сторона должна предупредить о своем отказе от договора другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Вместе с тем, из имеющихся в материалах дела доказательств не усматривается, что какой-либо из сторон по договору № 04-Ю-18136 был выражен отказ от возобновления на неопределенный срок договора аренды в порядке, установленном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Ссылки апеллянта на исключение общества, как хозяйствующего субъекта, из Схемы размещения нестационарных торговых объектов в связи с установленным фактом передачи третьему лицу права на осуществление торговой деятельности в месте размещения НТО подлежат отклонению в силу следующего.

На основании пункта 1 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 381-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 381-ФЗ органы местного самоуправления в области регулирования торговой деятельности создают условия для обеспечения жителей муниципального образования услугами торговли.

Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов (часть 1 статьи 10 Закона № 381-ФЗ).

Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 10 Закона № 381-ФЗ).

Между тем, предметом рассматриваемого спора являются отношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:286, а не размещение нестационарного торгового объекта в соответствии со Схемой. В этой связи, факт исключения общества из Схемы размещения НТО ввиду передачи обществом торгового павильона иному лицу, учитывая предмет заявленных требований, не имеет правового значения.

Относительно возражений УМС о продлении договора аренды на неопределенный срок по причине неиспользования арендатором земельного участка по целевому назначению, коллегия апелляционного суда отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 46, подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Как указано в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

В свою очередь статьей 619 ГК РФ регламентировано, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 разъяснено, что по смыслу статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Пунктом 5.4 договора аренды № 04-Ю-18136 установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае использования арендатором участка не в соответствии с целевым назначением. При этом договор считается расторгнутым с даты получения арендатором письменного (заказным письмом с уведомлением) отказа арендодателя.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем при рассмотрении настоящего спора доказательства того, что арендодатель до принятия оспариваемого распоряжения направлял обществу требования об устранении нарушений либо уведомление об отказе от договора в материалы дела не представлены.

При таких условиях, у УМС отсутствовали правовые основания для прекращения арендных отношений, ввиду чего распоряжение от 23.01.2020 № 133/28 является недействительным.

Делая указанный вывод, суд апелляционной инстанции отмечает, что данное распоряжение УМС отменено, запись об обременении в виде аренды земельного участка в ЕГРН восстановлена, что также свидетельствует о неправомерности оспариваемого распоряжения УМС.

В свою очередь действия Управления Росреестра по государственной регистрации прекращения права аренды также являются незаконными исходя из следующего.

В силу частей 1, 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав перечислены в части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ.

Частью 1 статьи 21 указанного закона предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Распоряжение УМС г. Владивостока от 23.01.2020 № 133/28, как верно отметил суд первой инстанции, само по себе не являлось достаточным правовым основанием для государственной регистрации прекращения права аренды ООО Фирма «Яспол» на земельный участок КН 25:28:040008:286, поскольку не отражало ни одно из предусмотренных законом оснований прекращения арендных отношений, возникших из договора, возобновленного на неопределенный срок (расторжение договора по соглашению сторон или по иным основаниям, предусмотренным законом, прекращение договора ввиду направления арендодателем арендатору уведомления об отказе от договора и т.п.).

Поскольку оспариваемые распоряжение и действия ответчиков нарушили права и законные интересы ООО Фирма «Яспол», безосновательно лишив его статуса арендатора спорного земельного участка, суд правомерно удовлетворил заявленные требования.

То обстоятельство, что распоряжением УМС г. Владивостока от 04.05.2021 № 1365/28 распоряжение от 23.01.2020 № 133/28 отменено в порядке самоконтроля, в том числе в отношении спорного земельного участка, а запись в ЕГРН об ограничении (аренде) в пользу ООО Фирма «Яспол» на основании договора аренды от 19.11.2013 № 04-Ю-18136 восстановлена, вопреки позиции апеллянта, не является препятствием к судебному обжалованию, поскольку, как разъяснено в пункте 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 99 «Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», отмена оспариваемого ненормативного правового акта или истечение срока его действия не препятствует рассмотрению по существу заявления о признании акта недействительным, если им были нарушены законные права и интересы заявителя.

При этом суд первой инстанции, установив, что запись об ограничении (аренде) в пользу ООО Фирма «Яспол» на основании договора аренды от 19.11.2013 № 04-Ю-18136 восстановлена в ЕГРН, обоснованно не усмотрел оснований для возложения на ответчиков в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ обязанности совершить какие-либо действия, направленные на восстановление нарушенных прав Общества, приняв во внимание фактическое их восстановление.

Несогласие апеллянта с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела и представленных доказательств не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права и не может являться основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о принятии судом первой инстанции законного и обоснованного судебного акта с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ суд апелляционной инстанции не относит на УМС судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 31.08.2021 по делу №А51-6080/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

Н.Н. Анисимова

О.Ю. Еремеева