Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 09.08.2017 сроком действия до 31.12.2017, удостоверение (до перерыва), ФИО3 по доверенности от 13.12.2016 №6д/17 сроком действия до 31.12.2017, паспорт (после перерыва)

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к краевому государственному унитарному предприятию «Приморский водоканал» (далее – КГУП «Примводоканал», предприятие, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Владивостокское предприятие электрических сетей» (далее – МУП «ВПЭС»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.07.2017 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 06.07.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что обязательность заключения договора аренды для предприятия следует как из положений статей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) с учетом принципа платности использования земли, так и пунктом 2.4.13 договора аренды нежилых помещений от 28.09.2016 № 05-1101301-001-Н-АР-7457-00. В обоснование позиции настаивал, что разница в условиях договора с МУП «ВПЭС» и КГУП «Примводоканал» обусловлена разными сроками действия договоров и порядком формирования размера арендной платы с учетом различного характера деятельности указанных лиц, который определен требованиями действующего законодательства.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв, о чем лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва заседание продолжено в измененном составе суда, при ином лице, ведущем протокол судебного заседания, с участием представителей сторон.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ, на основании определения исполняющего обязанности председателя второго судебного состава от 20.09.2017 произведена замена судьи С.М. Синицыной на судью Д.А. Глебова, рассмотрение дела начато сначала.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В собственности муниципального образования город Владивосток находится земельный участок с кадастровым номером 25:28:050038:392, площадью 1 608 кв.м., имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 7 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <...> (далее – спорный земельный участок), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.10.2016 №25/000/004/2016-33811.

В границах спорного земельного участка находится здание площадью 874,8 кв. м, расположенное по адресу: <...>: в котором нежилые помещения площадью 26,2 кв. м (этаж 1), 324,7 кв. м (этаж 1), 80,3 кв. м (этаж 2), 76,6 кв. м (этаж 1), 315,9 кв. м (этаж: 1, 2, подвал) переданы по договору № 05-1101301-001-Н-АР-7457-00 аренды недвижимого имущества от 28.09.2016 (далее - договор) КГУП «Примводоканал»; нежилые помещения площадью 13,3 кв. м (этаж 1), 9,6 кв. м (этаж 1), 9,8 кв. м (этаж 1), 18,3 кв. м (этаж 1) переданы на праве хозяйственного ведения МУП «ВПЭС».

Согласно выписке из ЕГРП от 30.11.2015 №25/000/002/2015-58908, собственником здания является муниципальное образование город Владивосток.

Между УМС г.Владивостока и КГУП «Примводоканал» заключён договор от 28.09.2016 №05-1101301-001-Н-АР-7457-00 аренды недвижимого имущества: нежилое помещение, общей площадью 26,2 кв.м. (этаж 1); нежилое помещение, общей площадью 324,7 кв.м. (этаж 1); нежилое помещение, общей площадью 80,3 кв.м. (этаж 2); нежилое помещение, общей площадью 76,6 кв.м. (этаж 1); нежилое помещение, общей площадью 315,9 кв.м. (этаж 1,2, подвал), расположенного по адресу: <...>, для использования в целях: производственная деятельность в сфере предоставления услуг водоснабжения и водоотведения (далее – Договор №05-1101301-001-Н-АР-7457-00), договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1.3 договора № 05-1101301-001-Н-АР-7457-00 срок аренды нежилых помещений установлен с 14.07.2016 по 13.07.2019.

Пунктом 2.4.13 договора № 05-1101301-001-Н-АР-7457-00 предусмотрена обязанность КГУП «Приморский водоканал» заключить договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предназначенного для использования нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды, в течение одного месяца со дня государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В свою очередь, между УМС и МУПВ «ВПЭС» заключен договор от 10.06.2016 № 05-050035-Ю-Д-МС-00281 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности с кадастровым номером 25:28:050038:392, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, сроком действия с 10.06.2016 по 09.06.2065.

Указанный договор заключен с множественностью лиц с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне Арендатора в соответствии с положениями ЗК РФ. Стороны настоящего договора выражают свое согласие на вступление в договор иных правообладателей помещений в здании, находящемся на ниже указанном земельном участке.

Размер и условия арендной платы определен в разделе 4 договора №05-050035-Ю-Д-МС-00281. Расчет арендной платы произведен в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 23.04.2013 №217 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности РФ и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод» с применением ставки арендной платы в размере 0,7 % от кадастровой стоимости земельного участка и является приложением к договору и его неотъемлемой частью.

Истец 08.11.2016 направил в адрес ответчика письмо №28/9-7136, с приложением проекта соглашения о вступлении в договор от 10.06.2016 №05-050038-Ю-Д-МС-00281 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>, с предложением подписать соглашения и направить их в адрес УМС, которое получено ответчиком 18.11.2016, согласно уведомлению о вручении письма.

Предмет соглашения о вступлении в договор от 10.06.2016 №05- 050038-Ю-Д-МС-00281 установлен в пункте 1.1 соглашения.

В соответствии с пунктом 1.1 проекта, на основании сведений ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним арендатор – 2 (КГУП «Приморский водоканал») вступает на сторону арендатора в договор № 05-050038-Ю-Д-МС-00281 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 10.06.2016, принимая на себя все права и обязанности арендатора по договору, за исключением тех, которые установлены арендатору – 1 (МУП «ВПЭС»), а именно: арендодатель предоставляет, а арендатор - 2 принимает и использует совместно с арендаторам - 1 на условиях аренды земельный участок, находящийся в муниципальной собственности с кадастровым номером 25:28:050038:392, с видом разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации здания - трансформаторная подстанция № 1454 с пристройкой (лит. А, А1 - пристройка - база советского района), в целях дальнейшей эксплуатации нежилых помещений в здании.

Размер и условия арендной платы определены в разделе 4 договора № 05-050035-Ю-Д-МС-00281. Расчет арендной платы произведен исходя из рыночной стоимости размера арендной платы, является приложением к договору и его неотъемлемой частью.

Истец 14.12.2016 направил в адрес ответчика письмо №28/9-7907, аналогичное, указанному выше, с приложением проекта соглашения о вступлении в договор от 10.06.2016 №05-050038-Ю-Д-МС-00281, которое получено ответчиком 22.12.2016, согласно уведомлению о вручении письма.

Поскольку до настоящего времени проекты соглашения КГУП «Приморский водоканал» не подписаны, в адрес УМС г.Владивостока не направлены УМС г.Владивостока обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен статьей 445 ГК РФ, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой ГК РФ или иным законом установлена обязанность по его заключению.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение 4 договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, истец вправе обратиться в суд с требованием о понуждении ответчика заключить договор только в том случае, если заключение договора для ответчика является обязательным в силу требований ГК РФ, закона или добровольно принятого ответчиком обязательства.

Основанием для предъявления требования послужила позиция истца о том, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельный участок может быть предоставлен ответчику в аренду только в порядке заключения договора с множеством лиц на стороне арендатора, а обязанность заключения такого договора предусмотрена договором аренды нежилых помещений между истцом и ответчиком.

При этом, статья 39.20 ЗК РФ предусматривает обязанность правообладателей зданий, сооружений или помещений в них заключить договор аренды земельного участка в установленных нормой случаях.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора

В силу пункта 3 статьи 29.20 ЗК РФ, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора).

Согласно пункту 4 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как верно указал суд, ответчик не владеет нежилыми помещениями ни на одном из вышеперечисленных вещных прав.

Данный вывод по существу апеллянтом не оспорен.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу, что положения статьи 39.20 ЗК РФ о заключении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не применимы к правоотношениям сторон, доводы апеллянта о необходимости применения аналогии закона отклоняются судебной коллегией как необоснованные.

Ссылка апеллянта на то, что заключение договора аренды земельного участка предусмотрено пунктом 2.4.13 договора аренды № 05-1101301-001-Н-АР-7457-00, не может быть принята в обоснование отмены решения, поскольку указанным пунктом предусмотрена обязанность арендатора заключить договор аренды, а не вступить в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, при том, что к разным участникам такого договора арендодателем применяются различные подходы к определению условий договора, в том числе о размере арендной платы.

Кроме того, суд первой инстанции верно указал, что содержание данного пункта не конкретизировано достаточным образом. Поскольку из содержания пункта 2.4.13 не следуют существенные условия договора аренды земельного участка, в том числе позволяющие идентифицировать участок, в отношении которого ответчиком принято обязательство, данное условие признается несогласованным. При этом коллегия исходит из того, что из материалов дела не следует, что для обеспечения функционирования арендуемых по договору № 05-1101301-001-Н-АР-7457-00 части помещений требуется заключение договора аренды на весь земельный участок с кадастровым номером 25:28:050038:392.

Доводы апеллянта о том, что действующее законодательства не препятствует сторонам договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора определить разный объем прав и обязанностей для каждого арендатора, несостоятельны, поскольку противоречат сути такого договора, предназначенного для определения правового статуса единого неделимого объекта, а также категории множественности лиц в обязательстве, предполагающие наличие либо солидарной, либо долевой множественности, при едином принципе определения соответствующих долей.

Таким образом, само по себе установление для разных соарендаторов земельного участка разного объема прав и обязанностей, свидетельствует об отсутствии обстоятельств, являющихся основанием для заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Данный подход корреспондирует разъяснениям пункта 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», предполагающим при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка необходимость исходить исключительно из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

В отсутствие специального регулирования правовой судьбы земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, часть помещений в котором предоставлена одному лицу на ограниченном вещном праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а другому – на основании договора аренды, заключенного непосредственно с собственником объекта недвижимости, отношения сторон договора аренды объекта недвижимости регулируются общими положениями § 4 главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что отсутствие отдельного договора аренды земельного участка не освобождает арендатора от обязанности помимо арендных платежей за аренду имущества, вносить плату за земельный участок, на котором оно расположено.

При этом само наличие условия пункта 2.4.13 договора № 05-1101301-001-Н-АР-7457-00 об обязанности арендатора заключить договор аренды, независимо от его действительности, свидетельствует о наличии воли арендодателя дифференцировать плату за аренду помещений и плату за пользование земельным участком, в связи с чем последняя не входит в предусмотренный пунктом 3.1 размер арендной платы за пользование объектами.

Кроме того, истцом не обоснован предлагаемый в спорном соглашении размер арендной платы.

Как следует из позиции истца, в договоре использована рыночная стоимость права аренды земельного участка, определенная в отчете №1373/16 ООО «Аналитик Центр», в то же время из содержания указанного отчета следует, что рыночная стоимость определялась сравнительным подходом с использованием для сравнения трех объектов-аналогов, однако все указанные объекты являются незастроенными земельными участками, предназначенными для индивидуального жилищного строительства, в то время как спорный земельный участок предназначен для дальнейшей эксплуатации здания - трансформаторной подстанции, в связи с чем выводы эксперта являются заведомо недостоверными и не могут приниматься судом во внимание.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.07.2017 по делу №А51-6269/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

А.С. Шевченко