Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 29.05.2017 сроком действия на 3 года, паспорт; ФИО3, по доверенности от 02.05.2017 сроком действия на 3 года, удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее по тексту – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Орас» (далее по тексту – ответчик, ООО «Орас») о взыскании задолженности по договору аренды от 01.08.2002 №3799 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020010:5 в размере 12387870 рублей 92 копеек, пени в размере 17 212 271 рублей 60 копеек, всего - 29 600 142 рублей 52 копеек (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ)).

Решением от 18.07.2017 Арбитражный суд Приморского края взыскал с ответчика в пользу истца 1 500 404 рублей 90 копеек, в том числе 1 000 404 рублей 90 копеек арендной платы и 500 000 рублей неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить в части размера примененного коэффициента функционального использования. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что при расчете арендной платы судом первой инстанции был неправомерно применен функциональный коэффициент 4, поскольку суд исходил из фактического использования земельного участка и расположенного на нем здания, а не из основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды, при котором коэффициент функционального использования равен 12. Ссылаясь на пункт 1 договора аренды, отмечает, что земельный участок был передан в аренду для использования в целях реконструкции производственно-торговой базы под торговый центр и дальнейшей его эксплуатации. Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка в установленном законном порядке не менялся, соответствующие изменения в договор аренды не вносились.

В канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. В своем отзыве ответчик считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.

В судебном заседании апелляционной инстанции судом установлено, что судебный акт первой инстанции обжалуется в части размера примененного коэффициента функционального использования.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку решение в порядке апелляционного производства обжалуется в части размера примененного коэффициента функционального использования (в части удовлетворенных требований, применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), а также в части применения судом первой инстанции срока исковой давности решение не обжалуется), возражений от ответчика не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возражал.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 01.08.2002 между Администрацией г.Владивостока (арендодатель) и ООО «Орас» (арендатор) заключен договор №3799 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020010:5 (далее – спорный земельный участок, земельный участок) площадью 1098 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для использования в целях реконструкции производственно-торговой базы под торговый центр и дальнейшей его эксплуатации.

01.11.2002 указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Приморскому краю за №25-1/00- 137/2002-341.

В соответствии со статьей 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 №90- КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае», п. 6 ст.2 Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края», пл. 2.1.1.7, 2.1.1.8 Положения о департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-па, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края является органом, уполномоченным на распоряжение и управление земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г. Владивостока, заключает, изменяет и расторгает договоры аренды земельных участков, безвозмездного срочного пользования земельными; участками, находящимися в собственности и в ведении Приморского края, и контролирует исполнение их условий.

Таким образом, арендодателем по договору аренды земельного участка от 01.08.2016 №3799 является Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.

В пункте 1.1 договора установлен срок аренды участка с 26.07.2002 по 25.07.2017.

Пункт 2.1 договора предусматривает следующие условия расчета арендной платы по договору: арендная плата за спорный земельный участок устанавливается с коэффициентом 1.50 по отношению к базовой ставке арендной платы; рассчитывается арендаторами самостоятельно; вносится ежеквартально, не позднее 15-го числа первого месяца квартала; за неполный квартал в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора; платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовых размеров арендной платы за землю (без внесения изменений в договор).

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

На основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 21/74 от 23.12.2016 была установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости - 8 809 000 рублей.

Поскольку ответчик в период с 04.03.2011 по 03.04.2017 своевременно не вносил арендную плату в установленном размере, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что отношения сторон по названному выше договору аренды регулируются нормами главы 34 ГК РФ «Аренда».

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавший на момент заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, если арендная плата установлена на основании действующего нормативного правового акта, она определяется в соответствии с его предписаниями.

Таким образом, поскольку регулирование арендной платы за земельные участки в Российской Федерации осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчетов, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров таких изменений.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление №73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно абзацу 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) (в редакции до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу положений пункта 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Следовательно, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

Истец производит расчет суммы основного долга в размере 12387870 рублей 92 копейки за период с 04.03.2011 по 03.04.2017 и пени в размере 17212271 рубля 60 копеек за период с 16.01.2011 по 03.04.2017.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, в связи с чем суд первой инстанции, установив, что иск подан 12.01.2017, отказал во взыскании суммы основного долга за период с 04.03.2011 по 11.01.2014. В данной части решение не обжалуется.

В период до 01.03.2015 на территории Приморского края действовало постановление Администрации Приморского края от 19.03.2009 №71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (далее - постановление №71-па). С 01.03.2015 действует постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (далее – постановление №75-па).

Согласно пункту «а» части 1 постановления№71-па, пункту 4 постановления №75-а на территории Приморского края размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается по формуле:

А = К * Сап, где

А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год;

К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;

Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Кадастровая стоимость переданного в аренду земельного участка на дату заключения договора составляла 11 086 484,04 рубля.

В уточненном расчете суммы иска истец правомерно исходил из того, что измененную кадастровую стоимость в размере 8 809 000 рублей, утвержденную решением комиссии от 23.12.2016 №2016, следует применять с 01.01.2016 согласно статье 24.20 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, а также положений п. 15 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Истец при расчете суммы основного долга применяет коэффициент функционального использования 12 - для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах.

Ответчик считает, что расчет суммы основного долга должен быть произведен исходя из коэффициента функционального использования 4, применяемого при расчете арендной платы за землю с разрешенным видом использования - для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные промтоварные и смешанного ассортимента).

Применив при расчете арендной платы коэффициент функционального использования равный 4, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Коэффициент функционального использования (Кфи) устанавливается Думой г.Владивостока по предложению главы г.Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.

Решением Думы г.Владивостока от 24.11.2009 №396 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» установлены величины коэффициента функционального использования земельных участков, в частности, пунктом 5.1 установлены различные величины для земельных участков, предназначенных для размещения объектов розничной и оптовой торговли. Для земельных участков с разрешенным видом использования «для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах» установлен коэффициент 12, а для земельных участков, предназначенных «для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные промтоварные и смешанного ассортимента)» – коэффициент 4.

Аналогичные величины указанных коэффициентов приведены в решениях Думы города Владивостока от 19.06.2013 №124 (подлежало применению в 2014 году), от 17.06.2014 №306 (подлежало применению в 2015 году) и от 30.07.2015 №505.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды земельный участок предоставлен ответчику для использования в целях реконструкции производственно-торговой базы под торговый центр и дальнейшей его эксплуатации.

Согласно представленному в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права от 31.10.2002, техническому паспорту по состоянию на 21.10.2002, договоров аренды, заключенных ответчиком с арендаторами помещений в торговом центре, здание, расположенное на арендуемом земельном участке, является торговым центром, в котором кроме объектов розничной торговли, расположены складские, бытовые помещения и другие помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания расположенных в торговом центре объектов торговли.

Площадь торговых помещений составляет 22% от общей площади административного центра, в связи с чем коэффициент функционального использования 12, предусмотренный для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах, не может быть применен при расчете арендной платы за земельный участок по спорному договору аренды.

Использование части нежилых помещений в здании торгового центра по названному адресу в качестве помещений, предназначенных для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные промтоварные и смешанного ассортимента) подтверждается представленной в материалы дела экспликацией к поэтажному плану торгового центра.

Кроме того, апелляционный суд учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 37 ГОСТ Р51303-2013 «Торговля. Термины и определения», утвержденного Приказом Росстандарта от 28.08.2013 № 582-ст. (далее по тексту - ГОСТ Р51303-2013) тип предприятия розничной торговли: Предприятие розничной торговли определенного вида, классифицированное по площади торгового зала, методам продажи и/или формам торгового обслуживания покупателей.

В пункте 38 ГОСТ Р51303-2013 указано, что магазин - это стационарный торговый объект, предназначенный для продажи товаров и оказания услуг покупателям, в составе которого имеется торговый зал или торговые залы, подсобные, административно-бытовые помещения и складские помещения.

В соответствии с пунктом 53 ГОСТ Р51303-2013 торговый центр представляет собой совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Согласно пункту 62 ГОСТ Р51303-2013 торговый павильон - нестационарный торговый объект, представляющий собой отдельно стоящее строение (часть строения) или сооружение (часть сооружения) с замкнутым пространством, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест продавцов.

Таким образом, торговый центр является отдельным объектом торговли, отличным от магазина и (или) павильона, в связи с чем к расчёту арендной платы за земельный участок для эксплуатации торгового центра не может быть применен коэффициент для расчёта арендной платы за земельный участок с функциональным использованием для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах, а должен применяться коэффициент для обслуживания и эксплуатации объектов торговли – 4.

Довод апелляционной жалобы о том, что арендная плата должна рассчитываться с учетом использования земельного участка, определенного договором, является необоснованным, поскольку целевое назначение земельного участка по договору не соответствует видам функционального использования, предусмотренным решениями Думы города Владивостока от 19.06.2013 №124, от 17.06.2014 №306 и от 30.07.2015 №505, следовательно, правомерным является расчет аренды исходя из фактического назначения и характера использования размещенного на земельном участке объекта – торгового центра.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно применил при расчете арендной платы по договору аренды коэффициент функционального использования для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные промтоварные и смешанного ассортимента), равный 4.

Таким образом, учитывая пропуск истцом срока исковой давности для предъявления настоящих требований за период с 04.03.2011 по 11.01.2014, с учетом применения коэффициента функционального использования равного 4, применяя с 01.01.2016 кадастровую стоимость спорного земельного участка, установленную решением комиссии, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика основного долга в сумме 1 000 404,9 рублей за период с 12.01.2014 по 03.04.2017.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 17212271 рубля 60 копеек за период с 16.01.2011 по 03.04.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).

Согласно пункту 3.4 договора аренды в случае неуплаты арендной платы в срок по договору начисляется пеня в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Поскольку имеет место просрочка исполнения обязательства, требование о взыскании пени заявлено обоснованно.

Вместе с тем, суд первой инстанции, учитывая пропуск истцом срока исковой давности для предъявления требований за период с 04.03.2011 по 12.01.2014, исходя из суммы основного долга в размере 1 000 404,9 рублей за период с 12.01.2014 по 03.04.2017, исчисленного в соответствии с коэффициентом функционального использования земель равного 4, произвел самостоятельный расчет пени за период с 12.01.2014 по 03.04.2017 и, применив статью 333 ГК РФ, правомерно снизил пеню до 500 000 рублей. В апелляционной жалобе доводов о неправильном применении судом статьи 333 ГК РФ не заявлено.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта в соответствующей части не имеется.

Арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.07.2017 по делу №А51-673/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.С. Шевченко

Д.А. Глебов