Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Восточные ворота» (далее по тексту – заявитель, общество, ООО ИК «Восточные ворота») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее по тексту – Управление Росреестра по Приморскому краю, регистрирующий орган), выразившегося в регистрации прекращения права субаренды общества на земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 по договору субаренды от 01.10.2014.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) определениями суда от 22.01.2016 и от 22.03.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Закрытое акционерное общество «Реал Инвест» (далее по тексту – ЗАО «Реал Инвест») и Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.05.2016 заявленные требования удовлетворены, оспариваемое решение регистрирующего органа признано судом незаконным. В качестве способа восстановления нарушенного права суд первой инстанции обязал Управление Росреестра по Приморскому краю восстановить регистрацию права субаренды общества на земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 по договору субаренды от 01.10.2014, заключенного между ООО «Алмикс» и ООО ИК «Восточные ворота».

Не согласившись с решением суда, полагая, что указанный судебный акт вынесен с нарушением норм материального права, ЗАО «Реал Инвест» обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. Указывает, что рассматривая спор по правилам главы 24 АПК РФ, суд фактически рассмотрел вопрос о праве на земельный участок, посчитав, что право субаренды ООО ИК «Восточный ворота» на земельный участок не прекращено. Отмечает, что рассматривая ничтожность пункта 8.3 договора субаренды от 01.10.2014, заключенного между ООО ИК «Восточные ворота» и ООО «Алмикс», суд не привлек к участию в деле сторону сделки – ООО «Алмикс». Настаивает на том, что условие пункта 8.3 договора субаренды от 01.10.2014 о расторжении договора не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ). Выражая несогласие с выводом суда о нарушении указанным пункта договора интересов третьих лиц, в том числе МЖСК «Варяг», заявитель жалобы поясняет, что указанное лицо, не являясь застройщиком домов, принимало денежные средства граждан для строительства, впоследствии передавая их заявителю. В этой связи, учитывая, что ООО ИК «Восточные ворота» незаконно привлекает денежные средства граждан, оно не вправе ссылаться на причинение ему каких-либо убытков. Кроме того, заявитель жалобы ссылается на то, что в решении суда отсутствует указание на норму закону, которой не соответствуют действия регистрирующего органа при внесении записи о прекращении права субаренды. С учетом изложенного ЗАО «Реал Инвест» считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

В пояснениях к апелляционной жалобе ее податель также обращает внимание апелляционного суда на изменение существенных для дела обстоятельств, а именно истечение 31.08.2016 срока действия договора субаренды от 01.10.2014 и отмену разрешений на строительство, выданных ООО ИК «Восточные ворота». Указанные факты, по мнению ЗАО «Реал Инвест», также подтверждают отсутствие у ООО ИК «Восточные ворота» каких-либо прав на спорный земельный участок.

Кроме того, индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – предприниматель, ИП ФИО1), не являясь лицом, участвующим в деле, также обжаловал решение суда от 17.05.2016. В обоснование жалобы ссылается на то, что на момент заключения договора субаренды от 01.10.2014 часть земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 9.178 кв. м была предоставлена предпринимателю по договору субаренды от 25.08.2014, заключенному между ООО «Алмикс» и ИП ФИО1, со сроком действия с 01.09.2014 по 31.12.2014. При этом отмечает, что в рамках рассмотрения дела №А51-18713/2015 суд пришел к выводам о том, что указанный договор был возобновлен на неопределенный срок и предприниматель правомерно использует предоставленный ему земельный участок. В связи с этим, поясняет, что принятый по настоящему делу судебный акт нарушает права предпринимателя на законное владение части земельного участка. С учетом изложенного ИП ФИО1 просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Управление Росреестра по Приморскому краю, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 АПК РФ рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие их представителей по имеющимся в материалах дела документам.

В судебном заседании представители ЗАО «Реал Инвест» и ИП ФИО1 доводы своих апелляционных жалоб поддержали в полном объеме, просили обжалуемое решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

ООО ИК «Восточные ворота» с доводами апелляционных жалоб не согласилось, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, не затрагивающим права и законные интересы предпринимателя, в связи с чем просит оставить его без изменения.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее:

12.02.2010 между Артемовским городским округом (арендодатель) и ООО «Алмикс» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №77, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, фактическое использование участка: для строительства торгового развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром, разрешенное использование: магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв. м), спортзалы, залы рекреации (с бассейнами и без), местоположение участка: участок находится примерно в 7 м по направлению на восток от ориентира здание детского дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, кадастровый номер участка 25:27:030104:991, площадь участка 18.788 кв. м. Срок аренды установлен с 05.02.2010 по 04.02.2020 (пункт 2 договора).

Обременение было в установленном порядке зарегистрировано.

01.10.2014 между ООО «Алмакс» и ООО ИК «Восточные ворота» заключен договор субаренды вышеназванного земельного участка, срок аренды установлен с 01.10.2014 по 31.08.2016.

Кроме того, пунктом 8.3 договора субаренды земельного участка от 01.10.2014 установлено, что действие настоящего договора прекращается при передаче арендодателем своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №77 от 12.02.2010 третьему лицу.

Обременение было в установленном порядке зарегистрировано.

В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.04.2015 ООО «Алмикс» (арендатор) и ЗАО «Реал Инвест» (новый арендатор) договорились, что арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности по договору аренды №77 от 12.02.2010 в отношении пользования земельным участком с кадастровым номером 25:27:030104:991, площадью 18.788 кв. м.

Уступка прав аренды также была зарегистрирована в установленном законом порядке.

На основании заявления ЗАО «Реал Инвест» от 21.12.2015 Управлением Росреестра по Приморскому краю была произведена государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) права (субаренды) ООО ИК «Восточные ворота» на земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991, площадью 18.788 кв. м.

Указанные действия регистрирующего органа послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, отзыве на них, заслушав в судебном заседании представителей ООО ИК «Восточные ворота», ЗАО «Реал Инвест» и предпринимателя, проверив в порядке статей 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям:

Согласно части 1 статьи 42 АПК РФ лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт по правилам, установленным настоящим Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Частью 1 статьи 257 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ, вправе обжаловать в порядке апелляционного производства решение арбитражного суда первой инстанции не вступившее в законную силу.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее по тексту – Постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 №36), в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя.

После принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса, и о привлечении заявителя к участию в деле.

По смыслу приведенных норм необходимым условием для возникновения у лица, не участвовавшего в деле, права на обжалование судебного акта является то, что последний должен быть принят в отношении его прав и обязанностей. При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.

Как усматривается из материалов дела, ИП ФИО1 не является лицом, участвующим в настоящем деле. В мотивировочной и резолютивной частях решения по настоящему делу отсутствуют выводы Арбитражного суда Приморского края о правах и обязанностях предпринимателя.

Вместе с тем, полагая, что данное решение суда затрагивает права и законные интересы предпринимателя, последний обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Рассмотрев приведенные в апелляционной жалобе доводы о том, что принятый по настоящему делу судебный акт нарушает права предпринимателя на законное владение части земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991, принадлежащего ему на праве аренды на неопределенный срок, коллегия установила следующее:

Из материалов дела усматривается, что 25.08.2014 между ООО «Алмикс» (арендодатель) и ИП ФИО1 (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а субарендатор принял в субаренду на срок с 01.09.2014 по 31.12.2014 земельный участок №1 площадью 9.178 кв. м под автостоянку из части земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 общей площадью 18.788 кв. м, по адресу: <...>, принадлежащем арендодателю на праве аренды (договор аренды земельного участка №77 от 12.02.2010), границы части земельного участка установлены в Приложении №1 к договору.

Далее, 01.10.2014 между ООО «Алмикс» (арендодатель) и ООО ИК «Восточные ворота» (арендатор) заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в субаренду земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991, площадью 18.788 кв. м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома с встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1.000 кв. м; объекты торговли без ограничения площади, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, принадлежащий арендодателю на праве аренды (договор аренды земельного участка №77 от 12.02.2010), сроком с 01.10.2014 по 31.08.2016.

То есть, из вышеизложенного следует, что земельный участок площадью 9.178 кв. м, предоставленный предпринимателю по договору субаренды от 25.08.2014, является частью земельного участка площадью 18.788 кв. м, принадлежащего ООО ИК «Восточные ворота» на праве субаренды по договору от 01.10.2014, и, соответственно, входит в его границы.

Вступившим в законную силу решением от 19.05.2016 по делу №А51-18713/2015 Арбитражный суд Приморского края, установив, что по истечении срока действия договора субаренды от 25.08.2014, заключенного между ООО «Алмикс» и ИП ФИО1, субарендатор в отсутствие возражений арендодателя продолжил пользоваться спорным земельным участком, со ссылкой на пункт 2 статьи 621 ГК РФ пришел к выводам о том, что указанный договор был возобновлен на неопределенный срок и предприниматель правомерно использует предоставленный ему земельный участок.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы свидетельствуют о заинтересованности предпринимателя в исходе дела, но не подтверждают, что обжалуемое решение по делу, участником которого ИП ФИО1 не является, принято о его правах и обязанностях.

При этом сам по себе факт заинтересованности лица, не участвующего в деле, в исходе спора не свидетельствует о том, что решением суда непосредственно затрагиваются его права и обязанности, создаются препятствия в реализации его субъективных прав или надлежащем исполнении обязанностей по отношению к какой-либо стороне спора.

Делая указанный вывод, судебная коллегия отмечает, что предметом спора по настоящему делу является вопрос о законности решения Управления Росреестра по Приморскому краю, выразившегося в регистрации прекращения права субаренды ООО ИК «Восточные ворота» на земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 по договору субаренды от 01.10.2014.

В этой связи наличие спора в отношении имущества – земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991, уже переданного ранее иному лицу, а именно ИП ФИО1 на основании договора субаренды части земельного участка от 25.08.2014, не свидетельствует о том, что предприниматель является участником публичных отношений по вопросу проверки правомерности регистрации прекращения права субаренды общества на спорный земельный участок по договору субаренды от 01.10.2014. В свою очередь вопрос о законности заключения договора субаренды от 01.10.2014 данного земельного участка предметом настоящего спора не является.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22) разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В пункте 56 данного Постановления указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Следовательно, для защиты своих прав и интересов предприниматель вправе воспользоваться способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, и обратиться с самостоятельными требованиями в арбитражный суд.

В этой связи избранный ИП ФИО1 способ защиты не соответствует содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, и не приведет к восстановлению предполагаемого нарушенного права заявителя.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 №36, если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса производство по жалобе подлежит прекращению.

Принимая во внимание изложенное, производство по апелляционной жалобе предпринимателя подлежит прекращению.

Проверяя законность и обоснованность выводов суда первой инстанции о наличии в рассматриваемом случае оснований для удовлетворения заявленных требований, суд апелляционной инстанции отмечает следующее:

В соответствии со статьей 13 ГК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон №122-ФЗ, Закон о государственной регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, при этом пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Кроме того, пункт 1 статьи 452 ГК РФ содержит требование, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, регистрация договора субаренды недвижимого имущества, в том числе прекращения и расторжения договора субаренды, регулируется нормами о регистрации аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 26 Закона №122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Согласно пункту 93 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 №765, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI настоящих Правил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Между тем, помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (статьи 17 и 18 Закона №122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Таким образом, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи. Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.

Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК РФ) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае сторона, обратившаяся с заявлением о прекращении аренды, должна представить документы, подтверждающие, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства является необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.

В силу статьи 20 Закона №122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Как уже отмечалось ранее, 01.10.2014 между ООО «Алмикс» (арендодатель) и ООО «Восточные ворота» (арендатор) заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в субаренду указанный земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991, площадью 18.788 кв. м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома с встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1.000 кв. м; объекты торговли без ограничения площади, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского дома. Участок находится примерно в 7 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, принадлежащий арендодателю на праве аренды (договор аренды земельного участка №77 от 12.02.2010), сроком с 01.10.2014 по 31.08.2016. Договор субаренды от 01.10.2014 зарегистрирован в установленном законом порядке 15.10.2014

При этом пунктом 8.3 договора субаренды от 01.10.2014 стороны установили, что действие договора прекращается при передаче арендодателем своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №77 от 12.02.2010 третьему лицу.

15.04.2015 ООО «Алмикс» (арендатор) и ЗАО «Реал Инвест» (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности по договору аренды №77 от 12.02.2010 в отношении пользования земельным участком с кадастровым номером 25:27:030104:991, площадью 18.788 кв. м, сроком аренды с 05.02.2010 по 04.02.2020, для использования под строительство торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром.

Пунктом 3 соглашения от 15.04.2015 стороны установили, что оно действует в пределах срока действия договора аренды №77 от 12.02.2010.

Соглашение от 15.04.2015 зарегистрировано в установленном законом порядке 13.05.2015.

Письмом от 05.08.2015 (исх. №1) ЗАО «Реал Инвест» уведомило ООО ИК «Восточные ворота» о прекращении договора субаренды от 01.10.2014 земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991, в том числе на основании пункта 8.3 этого договора и в связи с заключением 15.04.2015 между ООО «Алмикс» и ЗАО «Реал Инвест» соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №77 от 12.02.2010, с требованием возвратить указанный земельный участок по акту приема- передачи.

Соответственно, основанием для регистрации прекращения ограничения (обременения) права субаренды ООО ИК «Восточные ворота» на спорный земельный участок послужил пункт 8.3 договора субаренды от 01.10.2014 и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.04.2015.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности пункта 8.3 договора субаренды земельного участка от 01.10.2014, в силу чего предусмотренные им условия не могли являться основанием для прекращения субарендных отношений с ООО ИК «Восточные ворота».

Оценивая данные выводы суда, суд апелляционной инстанции отмечает следующее:

В ходе рассмотрения дела №А51-18713/2015 Арбитражный суд Приморского края пришел к выводам о недействительности в силу ничтожности пункта 8.3 договора субаренды от 01.10.2014, как противоречащего положениям статьи 617 ГК РФ, в связи с чем не нашел правовых оснований для истребования земельного участка у его законного владельца (ООО ИК «Восточные ворота») по причине прекращения действия в соответствии с указанным пунктом договора субаренды от 01.10.2014.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав спорный пункт 8.3 договора субаренды от 01.10.2014, основываясь на положениях статьи 421 ГК РФ, разъяснениях, изложенных в пунктах 1-4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о его несоответствии пункту 1 статьи 617 ГК РФ. При этом, исходя из закрепленного в пункте 8.3 договора условия о прекращении действия договора при передаче арендодателем своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, признал данную сделку совершенной под отменительным условием, что согласуется с нормой статьи 157 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. В тоже время, если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ).

Проанализировав поведение сторон, а также хронологию развития отношений участников настоящего спора с позиции вышеназванной нормы права, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 1, 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», апелляционный суд пришел к выводу о наличии на стороне ООО «Алмикс» злоупотребления правом, выразившемся в намерении причинить вред другому лицу - ООО ИК «Восточные ворота» (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

В частности, апелляционный суд принял во внимание, что соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.02.2010 №77 ЗАО «Реал Инвест» предшествовали выраженное в письменном виде намерение ООО «Алмикс» прекратить сотрудничество с ООО ИК «Восточные ворота» и интерес в утрате последним статуса субарендатора земельного участка. При этом каких-либо соглашений относительно дальнейшего осуществления ООО ИК «Восточные ворота» прав застройщика несмотря на предпринятые последним попытки сохранить за собой права субаренды земельного участка с целью дальнейшего осуществления строительства между ООО «Алмикс» и ООО ИК «Восточные ворота» не было заключено. Напротив, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по соглашению от 15.04.2015 ЗАО «Реал Инвест» явилось следствием переоформления ранее выданных ООО ИК «Восточные ворота» разрешений на строительство в пользу ЗАО «Реал Инвест».

С учетом установленного, апелляционный суд признал условие пункта 8.3 договора субаренды от 01.10.2014 об утрате ООО ИК «Восточные ворота» статуса субарендатора в связи с заключением соглашения от 15.04.2015 ненаступившим на основании пункта 3 статьи 157 ГК РФ.

Указанные выводы апелляционного суда признаны обоснованными и поддержаны судом кассационной инстанции в постановлении от 31.10.2016 по делу №А51-18713/2015.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Таким образом, оценив предмет спора по делу №А51-18713/2015, субъектный состав лиц, участвующих в указанном деле, коллегия в силу прямого указания статьи 69 АПК РФ приходит к выводу о том, что признанное в судебных актах по делу №А51-18713/2015 обстоятельство того, что условие пункта 8.3 договора субаренды от 01.10.2014, предусматривающее прекращение его действия при передаче арендодателем своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.02.2010 №77 третьему лицу, с позиции пункта 1 статьи 10, пункта 3 статьи 157 ГК РФ в связи с заключением между ООО «Алмикс» и ЗАО «Реал Инвест» соглашения от 13.05.2015, является ненаступившим ввиду наличия со стороны указанных лиц признаков злоупотребления правом и намерения причинить вред ООО ИК «Восточные ворота», имеет для разрешения настоящего спора преюдициальное значение и не подлежит установлению вновь.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что условие пункта 8.3 договора субаренды земельного участка от 01.10.2014 является ненаступившим, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно не могло являться основанием для прекращения субарендных отношений с ООО ИК «Восточные ворота».

Что касается довода апелляционной жалобы ЗАО «Реал Инвест» о том, что условие пункта 8.3 договора субаренды от 01.10.2014 о расторжении договора не противоречит положениям пункта 1 статьи 617 ГК РФ, предусматривающим, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то судебная коллегия, руководствуясь закреплённым в судебной практике принципом «смена арендатора (перенайм) не прекращает субаренду» (пункт 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды»), приходит к выводу об ограниченной сфере императивности данной нормы права, поскольку включение в договор аренды условия об ином (продажа прекращает аренду) является не более чем фиксацией в договоре отменительного условия (статья 157 ГК РФ), а такой договор аренды следует рассматривать как условную сделку.

Само по себе изменение в договоре аренды положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ не затрагивает интересы третьих лиц, в частности нового арендатора вещи, уже находящейся в субаренде, поскольку вышеуказанный принцип следования закреплен в законе в первую очередь в интересах субарендатора. Если у последнего нет такого интереса (так как личность его контрагента, его репутация и способность исполнять свои обязательства по договору имеет для арендатора в данном конкретном случае большое значение), то это и будет отражено в договоре в условии об исключении принципа следования.

В этой связи, принимая во внимание закреплённый в статье 421 ГК РФ принцип свободы договора, вывод арбитражного суда о том, что условие пункта 8.3 договора субаренды земельного участка от 01.10.2014 является ничтожным ввиду его несоответствия пункту 1 статьи 617 ГК РФ, признается апелляционном судом ошибочным.

Между тем, несмотря на данное утверждение арбитражного суда, суд первой инстанции в любом случае верно заключил, что условие пункта 8.3 договора субаренды земельного участка от 01.10.2014 не могло являться основанием для прекращения субарендных отношений с ООО ИК «Восточные ворота».

В связи с вышеизложенными нормами права, а также с учетом фактических обстоятельств по делу, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований полагать, что оспариваемое решение регистрирующего органа является законным, поскольку регистрация прекращения права субаренды ООО ИК «Восточные ворота» на земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 по договору субаренды от 01.10.2014, препятствует обществу осуществлять права субарендатора в части пользования этим имуществом, нарушает его права и законные интересы, в том числе и потому, что в соответствии с выданными разрешениями на строительство заявитель фактически осуществляет строительство на указанном земельном участке многоквартирных домов.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования.

Принимая во внимание требования пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно в качестве способа восстановления нарушенных прав заявителя обязал Управление Росреестра по Приморскому краю восстановить регистрацию права субаренды общества на земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 по договору субаренды от 01.10.2014, заключенного между ООО «Алмикс» и ООО ИК «Восточные ворота».

Довод ЗАО «Реал Инвест» о том, что рассматривая спор по правилам главы 24 АПК РФ, суд фактически рассмотрел вопрос о праве на земельный участок, признается апелляционным судом безосновательным на основании следующего:

Из поданного ООО ИК «Восточные ворота» в арбитражный суд заявления усматривается, что обществом заявлены требования о признании незаконным решения Управления Росреестра по Приморскому краю, выразившегося в регистрации прекращения права субаренды общества на земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 по договору субаренды от 01.10.2014.

При этом оспариваемое решение регистрирующего органа обладает признаками ненормативного правового акта, порождает для заявителя правовые последствия, создает очевидные препятствия для осуществления экономической деятельности, затрагивает сферу его имущественных прав и законных интересов, в связи с чем может быть оспорено согласно статье 198 АПК РФ в судебном порядке в арбитражном суде.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно рассмотрел спор по правилам главы 24 АПК РФ, регулирующей порядок и особенности рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов.

В апелляционной жалобе в обоснование указанного довода ЗАО «Реал Инвест» ссылается на разъяснения, изложенные в пунктах 52 и 53 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22.

Вместе с тем, в данных пунктах Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 даны разъяснения относительно оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое должно осуществляться путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В свою очередь, в заявленных в рамках настоящего дела требованиях ООО ИК «Восточные ворота» не просит признания права субаренды на земельный участок, а просит признать незаконным решение государственного органа, выразившегося в регистрации прекращения обременения при отсутствии законных на то оснований, при наличии спора о праве, находящегося на рассмотрении арбитражного суда (дело №А51-18713/2015).

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции незаконно не привлек к участию в деле ООО «Алмикс», апелляционной коллегией отклоняется по следующим обстоятельствам:

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Из материалов дела следует, что договор субаренды от 01.10.2014 заключен между ООО «Алмикс» как арендодателем и ООО ИК «Восточные ворота» как арендатором.

При заключении соглашения о передаче прав и обязанностей от 15.04.2015 ООО «Алмикс» передало ЗАО «Реал Инвест» все права и обязанности по договору аренды земельного участка №77 от 12.02.2010, а также права и обязанности арендодателя по договору субаренды от 01.10.2014.

Как усматривается из материалов дела, в мотивировочной и резолютивной частях решения по настоящему делу отсутствуют выводы Арбитражного суда Приморского края о правах и обязанностях ООО «Алмикс».

Приведенный ЗАО «Реал Инвест» в апелляционной жалобе довод о необходимости привлечения указанного лица к участию в дело не содержит доказательств того, каким образом судебный акт по настоящему делу может повлиять на права или обязанности указанного лица.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает нарушений судом первой инстанции положений статьи 51 АПК РФ при рассмотрении настоящего дела.

Утверждение апеллянта о том, что ООО ИК «Восточные ворота» незаконно привлекает денежные средства граждан, в связи с чем общество не вправе ссылаться на причинение ему каких-либо убытков, апелляционным судом во внимание не принимается, поскольку обстоятельства, касающиеся законности либо незаконности строительства заявителем каких-либо зданий, сооружений, предметом рассмотрения настоящего спора не являются.

Истечение 31.08.2016 срока действия договора субаренды от 01.10.2014 и отмена постановлениями администрации Артемовского городского округа разрешений на строительство, выданных ООО ИК «Восточные ворота», на что также обращает внимание заявитель апелляционной жалобы, в данном случае правового значения не имеют и не влияют на правильность вышеизложенных выводов суда, сделанных исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора.

Кроме того, коллегия учитывает, что правомерность отмены разрешений на строительство, выданных ООО ИК «Восточные ворота», в настоящее время обжалуется в рамках инициированных последним заявлений в Арбитражном суде Приморского края (дела №А51-21459/2016, №А51-21458/2016, №А51-20370/2016).

Иные доводы апелляционной жалобы ЗАО «Реал Инвест» не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Таким образом, поскольку ошибочный вывод суда первой инстанции о ничтожности пункта 8.3 договора субаренды земельного участка от 01.10.2014 не привел к принятию неправильного по существу судебного акта, основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Приморского края у судебной коллегии отсутствуют, апелляционная жалоба ЗАО «Реал Инвест» удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы ЗАО «Реал Инвест» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1.500 рублей на основании статьи 110 АПК РФ относятся коллегией на общество, а в оставшейся части подлежат возврату из бюджета как излишне уплаченные в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Государственная пошлина, уплаченная ИП ФИО1 при подаче своей апелляционной жалобы, на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату предпринимателю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Прекратить производство по апелляционной жалобе Индивидуального предпринимателя ФИО1.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3.000 (трёх тысяч) рублей, уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платёжному поручению № 32 от 12.08.2016.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение Арбитражного суда Приморского края от 17.05.2016 по делу №А51-702/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Реал Инвест" – без удовлетворения.

Возвратить Закрытому акционерному обществу "Реал Инвест" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1.500 (одной тысячи пятьсот) рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платёжному поручению № 117 от 14.06.2016.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.В. Гуцалюк

Судьи

Н.Н. Анисимова

И.С. Чижиков