Гражданский кодекс часть 1

о признании договора аренды прекратившимся с 20.04.2021, об обязании вернуть нежилые помещения, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 739 800 руб.,

при участии: от истца представитель ФИО2 по доверенности от 26.04.2021 сроком действия на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании от 05.06.1999, паспорт; адвокат Дубовик С.В. по доверенности от 26.04.2021 сроком действия на 3 года, удостоверение адвоката;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 08.06.2021 сроком действия на 5 лет, диплом о высшем юридическом образовании от 23.07.2019, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис плюс» (далее истец, ООО «Мегаполис плюс») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее ответчик, ИП ФИО4) о признании прекратившимся с 20.04.2021 договора аренды нежилого помещения от 01.03.2019, заключенного между истцом и ответчиком и зарегистрированный Управлением Росреестра по Приморскому краю 19.04.2019, номер регистрации 26:28:010007:1274-25/001/2019; обязании ответчика вернуть истцу по акту возврата помещения и оборудования: нежилые помещения под номером 1-5, 7-11 общей площадью 294 кв.м. (основное помещение и лестница), расположенные на втором этаже здания по адресу: <...> в том виде, в котором они были приняты или в виде свободной планировки, с учетом возврата мокрых точек в исходное положение, а также оборудование в составе: кондиционер колонного типа LG – 1 шт., сантехника: умывальник «тюльпан» - 4 шт., унитаз – 4 шт., писсуар – 1 шт.; взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 1 739 800 рублей за период с 01.03.2019 по 20.04.2021 и время фактического пользования арендованным имуществом после прекращения договора аренды нежилого помещения от 01.03.2019.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлен частичный отказ от требований в части обязания ответчика вернуть спорные помещения и оборудование истцу, о признании прекратившимся договора аренды, неоднократно уточнялись требования в части взыскания задолженности по арендной плате, с учетом чего итоговые исковые требования, поддержанные истцом, составили 1 550 477 рублей 40 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.03.2019 по 20.05.2021.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.09.2021 прекращено производство по делу в части требований о признании договора аренды от 01.03.2019 прекращенным, об обязании вернуть помещение по акту приема-передачи, в поддержанной части исковые требования удовлетворены, суд взыскал с ИП ФИО4 в пользу ООО «Мегаполис плюс» сумму основного долга в размере 1 550 477 рублей 40 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 505 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО4 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 13.09.2021 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что ответчик предъявлял истцу требования истцу в порядке статей 612, 614 ГК РФ в связи с отключением электроэнергии, о чем свидетельствует переписка сторон. Суд необоснованно отклонил ходатайство об отложении судебного разбирательства.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО «Мегаполис плюс» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, пояснил об обжаловании судебного акта только в части удовлетворения заявленных требований, представители истца по жалобе возразили, относительно объема обжалования не возражали.

Поскольку решение в порядке апелляционного производства обжалуется в части удовлетворения исковых требований, в отсутствии возражений сторон, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 01.03.2019 аренды нежилого помещения, согласно которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату объект недвижимого имущества – нежилые помещения под номером № 1-5, 7-11, общей площадью 294 кв.м. (основное помещение и лестница), расположенные на втором этаже здания, расположенного по адресу: <...> (далее помещение), для использования с целью размещения отеля/хостела.

Арендная плата установлена сторонами на договорной основе, в размере 983 рубля 67 копеек за один квадратный метр в месяц, общая сумма арендной платы в месяц 289 200 рублей в месяц, НДС не предусмотрен. Арендная плата производится в рублях, ежемесячно, авансовым платежом, в срок до 01 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 3.2. договора).

Арендатор обязан своевременно, в соответствии с условиями настоящего договора, вносить арендную плату, коммунальные и иные платежи, предусмотренные настоящим договором (пункт 4.2.3.).

В силу пункта 7.5. договора, арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке, если арендатор выполняет свои обязательства, предусмотренные пунктами 4.2.1., 4.2.3.,4.2.6., 4.2.8., 4.2.11., 4.2.12., 4.2.13., 4.2.14., 4.2.17. настоящего договора, а также если арендатор не внесет арендную плату в течение 10 рабочих дней с момента, когда соответствующее обязательство должно быть исполнено.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.04.2019.

Дополнительным соглашением от 30.11.2019 к договору аренды стороны определили размер арендной платы - 1 000 рублей за 1 квадратный метр в месяц, общая сумма арендной платы 294 000 рублей в месяц, НДС не предусмотрен, арендная плата за неполный месяц рассчитывается как часть месячной арендной платы, пропорциональная отношению количества дней аренды к общему количеству дней в месяце.

Указанным дополнительным соглашением стороны также согласовали пункт 7.5. договора в следующей редакции: арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке в случае если арендатор выполняет свои обязательства, предусмотренные пунктами 4.2.1., 4.2.3.,4.2.4., 4.2.6., 4.2.8., 4.2.11., 4.2.12., 4.2.13., 4.2.14., 4.2.17. настоящего договора, а также если арендатор не внесет арендную плату в течение 10 рабочих дней с момента, когда соответствующее обязательство должно быть исполнено.

Протоколом совещания от 01.06.2020 по договорам аренды от 01.03.2019, 30.11.2019 нежилых помещений по адресу <...>, стороны договора согласовали следующее:

- оплата коммунальных услуг за февраль, март, апрель, май 2020 года по договорам аренды выплачиваются арендатором в полном объеме до 30.06.2020;

- оплата арендной платы за март 2020 года по договорам аренды оплачивается арендатором с 01.01.2021 до 31.12.2021 ежемесячно равными долями;

- размер арендной платы за апрель и май 2020 года по договорам составляет 50 % от ставки арендной платы, предусмотренной договорами, и оплачивается арендатором с 01.01.2021 до 31.12.2021 ежемесячно равными долями;

- с 01.06.2020 по 31.10.2020 размер арендной платы по договорам аренды составляет 50 % от размера арендной платы, установленной договорами аренды, с ежемесячной оплатой, авансовым платежом, в срок до 10 числа текущего месяца. Данные изменения оформляются сторонами путем подписания дополнительного соглашения к договорам аренды;

- ставка арендной платы с 01.11.2020 по договорам аренды обсуждается сторонами дополнительно путем переговоров не позднее 01.11.2020;

- в случае отсутствия у арендатора финансовой возможности произвести в 2021 году оплату задолженности по арендной плате за март-май 2020 г., как это установлено пунктами 2 и 3 настоящего протокола, то арендодатель вправе не возвращать арендатору обеспечительный платеж и потребовать от арендатора выплату разницы между суммой задолженности на момент предъявления требования и суммой обеспечительного платежа.

Согласно материалов дела, между сторонами заключено дополнительное соглашение от 01.06.2020 к договору аренды от 01.03.2019, по которому в связи с введенными на территории Приморского края ограничительными мерами, направленными на предотвращение распространения на территории Приморского края новой коронавирусной инфекции (COVID-2019), с целью соблюдения баланса интересов сторон договора аренды, и возможностью арендодателем исполнять свои обязательства перед иными кредиторами, стороны пришли к соглашению установить с 01.06.2020 по 31.10.2020 арендную плату в размере 147 000 рублей в месяц, что составляет 50 процентов от размера арендной платы установленной договорами аренды.

Письмом от 01.12.2020 б/н истец уведомил ответчика о рассмотрении возможности снижения арендной платы по договорам аренды от 01.03.2019 и 30.11.2019 на период с 01.11.2020 по 31.12.2020, и установлении арендной платы по указанным договора аренды в следующем размере:

- по договору аренды от 01.03.2019 размер арендной платы на период с 01.11.2020 по 31.12.2020 составляет 700 рублей за 1 квадратный метр в месяц, общая сумма арендной платы составляет 205 800 рублей в месяц.

- по договору аренды от 30.11.2019 размер арендной платы на период с 01.11.2020 по 31.12.2020 составляет 800 рублей за 1 квадратный метр в месяц, общая сумма арендной платы составляет 223 360 рублей в месяц.

Мотивируя исковые требования тем, что арендатор ненадлежащим образом исполнял условия договоров аренды нежилых помещений от 01.03.2019 и 30.11.2019, истец обратился к ответчику с претензией от 26.01.2021 о выплате задолженности, в которой истец потребовал от ответчика в срок до 31.01.2021 погасить всю задолженность.

Ответчиком требования истца не были удовлетворены, истец обратился к ответчику с уведомлением от 20.04.2021 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.03.2019, которым истец повторно потребовал от ответчика оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате, а также подписать акт сверки взаимных расчетов.

В ответ ответчик направил в адрес истца возражения относительно расторжения договора аренды, а также отказал в подписании акта сверки взаимных расчетов, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статей 606, 614 ГК РФ, отмечено отсутствие возражений относительно установления факта передачи недвижимого имущества в пользование ответчику по акту приема-передачи от 01.03.2019 и его использования последним, подтверждается актом.

Ввиду исполнения обязанности по внесению платежей ответчиком не в полном объеме, на стороне последнего возникла задолженность за период с 01.03.2019 по 20.05.2021 в размере 1 550 477 рублей 40 копеек, с учетом исключения обеспечительного платежа в размере 300 000 рублей из суммы основного долга.

Ответчик, не оспаривая наличие обязательств по оплате в период с 01.03.2019 по 20.05.2021, настаивал на необходимости уменьшения размера арендной платы за период с декабря по май 2021 года, в связи с отключением электроснабжения на объекте.

Отклоняя данный довод суд первой инстанции верно исходил из положений статей 612, 614 ГК РФ о соответствующих права арендатора при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор, отметив, что встречных требований об уменьшении размера арендной платы либо об устранении нарушений и препятствий в пользовании, ответчиком не заявлялось.

Также материалы дела не содержат бесспорных доказательств, что спорное отключение электроэнергии в период действия договора действительно имело место и производилось именно истцом, а отсутствие электроэнергии ухудшило состояние имущества и привело к невозможности его использования. Представленные в деле акты от 03.11.2020, 22.12.2020, 02.01.2021,07.03.2021, 11.04.2021 (л.д.195-201) составлены в одностороннем порядке сотрудниками ответчика, к участию в составлении таковых третьи лица, включая представителей управляющей организации, аварийных служб, энергоснабжающих компаний, правоохранительных органов, не привлекались. Вопреки указанию отмеченных актов о намерении направления копии акта в службы государственного пожарного надзора и иные государственные органы, подтверждения такого направления, принятия иных мер материалы дела не содержат.

Проверив довод ответчика о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания, апелляционная коллегия приходит к следующему.

В судебном заседании ответчиком заявлялось ходатайство об отложении судебного разбирательства для представления дополнительных доказательств по делу, а именно нотариально заверенный протокол осмотра доказательств – Интернет страниц личных кабинетов сервисов учета постояльцев, для обоснования отсутствия оборота организации ответчика.

Рассмотрев ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства суд, в порядке статьи 158 АПК РФ, суд первой инстанции отказал в его удовлетворении в связи с необоснованностью и отсутствием доказательств относимости данных доказательств к существу рассматриваемого спора.

Ответчиком также заявлено о вызове в судебное заседание свидетеля – постояльца отеля в спорный период для дачи пояснений по делу в части наличия перебоев в электроснабжении.

Отклоняя данное ходатайство суд исходил из следующего.

В силу статьи 88 АПК РФ свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела.

Из содержания статьи 88 АПК РФ следует, что суд определяет необходимость допроса свидетелей с учетом оценки всех доказательств по делу в их совокупности.

Необходимость в допросе свидетеля судом первой инстанции не установлена, поскольку факт перебоев в подаче электроэнергии подлежит подтверждению надлежащими допустимыми письменными доказательствами, в то время как показания постояльца отеля не могут являться достаточными доказательствами, достоверно подтверждающими обстоятельства когда, кем, при каких обстоятельствах и с какой целью отключалась подача электроэнергию.

Таким образом в отложении судебного заседания судом отказано обоснованно, доводы апеллянта сводятся к выражению несогласия с выводами суда без их опровержения по существу.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта в обжалуемой части не установлены, доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.09.2021 по делу №А51-7434/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова