Гражданский кодекс часть 1

от ООО «Владстройзаказчик»: ФИО2, (доверенность от 05.06.2018, сроком на 1 год, паспорт); ФИО3, (доверенность от 25.05.2018, сроком на 1 год, удостоверение); ФИО4, (доверенность от 25.05.2018, сроком на 1 год, удостоверение);

кредитор ФИО5, паспорт;

от кредитора ФИО5: ФИО6, (доверенность от 16.04.2018, сроком на 1 год, паспорт);

от ФИО1: ФИО7, (доверенность от 11.12.2017, сроком на 1 год, удостоверение);

конкурсный управляющий ООО «Алмикс» ФИО8 на основании определения Арбитражного суда Приморского края от 24.10.2017, паспорт;

от ООО «Алмикс»: ФИО9, (доверенность от 07.12..2017, сроком до 07.06.2018, паспорт).

иные лица, участвующие в деле о банкротстве, не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2016 общество с ограниченной ответственностью «Алмикс» (далее – должник, ООО «Алмикс») признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должником утвержден ФИО10. Определениями продлен срок конкурсного производства ООО «Алмикс» до 07 июня 2018.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 24.10.2017 ФИО10 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Алмикс», конкурсным управляющим ООО «Алмикс» утвержден ФИО8.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) конкурсный кредитор – индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, конкурсный кредитор), имеющий требование к должнику в размере 33 500 000 рублей основного долга и 5 342 925,53 рублей процентов, что составляет более 10% общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов должника, обратился с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительной сделки должника – соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5018 от 29.04.2015, заключенного между ООО «Алмикс» и обществом с ограниченной ответственностью «Владстройзаказчик» (далее – ООО «Владстройзаказчик», применении последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО «Владстройзаказчик» в пользу ООО «Алмикс» действительной стоимости права аренды земельного участка в размере 29 264 000 рублей.

Конкурсный управляющий ООО «Алмикс» ФИО8 обратился с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером участка 25:27:030104:5018 от 29.04.2015, заключенного между ООО «Алмикс» и ООО «Владстройзаказчик», применении последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО «Владстройзаказчик» в пользу ООО «Алмикс» 29 264 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 30.01.2018 суд объединил в рамках дела №А51-7622/2016 заявление ИП ФИО1 и заявление конкурсного управляющего ФИО8 в одно производство с присвоением объединенному делу номера 189489.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 12.02.2018 назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Индустрия-Сервис» ФИО11. Производство по обособленному спору приостановлено. На разрешение эксперта поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5018, общей площадью 22232 кв.м. по состоянию на 29.04.2015. Определением Арбитражного суда Приморского края от 26.02.2018 на основании статьи 146 АПК РФ производство по делу возобновлено, в связи с поступлением в материалы дела от общества с ограниченной ответственностью «Индустрия-Сервис» экспертного заключения от 21.02.2018.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 16.04.2018 признано недействительной сделкой должника соглашение от 29.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5018, заключенное между ООО «Алмикс» и ООО «Владстройзаказчик». Применены последствия недействительности сделки, с ООО «Владстройзаказчик» в пользу ООО «Алмикс» взыскано действительная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5018 - 29 264 000 рублей.

Не согласившись с определением суда от 16.04.2018, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а потому подлежащим отмене, ООО «Владстройзаказчик»обратился в суд с апелляционной жалобой.

В обоснование привел доводы о том, что суд первой инстанции ошибочно посчитал, что в целях оценки действительной стоимости права аренды земельного участка по заявленному основанию стоимость объекта сделки подлежит определению на дату достижения сторонами соглашения, а не на дату последующей регистрации, поскольку оспариваемая сделка была заключена в отношении уже зарегистрированных прав на объект недвижимого имущества, в связи с чем соглашение следует считать заключенным 20.05.2015, следовательно, такого типа договоров факт государственной регистрации носит правоустанавливающий, а не право подтверждающий характер, что, по мнению апеллянта, вывод суда прямо противоречит закону.

Заявитель полагал, что суд первой инстанции в нарушении пункта 1 статьи 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) не законно применил последствия признания сделки недействительной на дату ее подписания, а не на дату приобретения права на имущество стороной по сделке.

Апеллянт полагал ошибочными выводы суда об отказе ООО «Владстройзаказчик» в удовлетворении ходатайства о проведении оценки рыночной стоимости прав аренды земельного участка на 20.05.2015, в связи с чем последний был лишен возможности получить необходимые доказательства по делу в обоснование своей позиции.

Заявитель жалобы счел, что заключение эксперта ФИО11 от 21.02.2018 по установлению рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка по состоянию на 29.04.2015, не имеет значения для рассмотрения спора, а также содержит неустранимые противоречия, не отвечающее требованиям достоверности, что нельзя принять как доказательство по делу.

В качестве доказательств необходимости проведения повторной экспертизы апеллянт сослался на заключение специалиста № 03-2018/19э от 16.03.2018 на заключение эксперта от 21.02.2018. Указал, что из указанного заключения специалиста следует, что эксперт, не представил необходимый документ, а именно: отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки, определенную экспертом рыночную стоимость права аренды земельного участка нельзя признать достоверной.

Таким образом апеллянт полагал, что выводы суда первой инстанции о том, что заключение является достоверным, обоснованным и не содержит противоречий, является ошибочным.

Кроме того, заявитель жалобы счел, что суд первой инстанции необоснованно отнесся критически к представленному в материалы дела ООО «Владстройзаказчик» отчету № 18-01.529 от 20.05.2018 об оценке рыночной стоимости права пользования и владения на условиях краткосрочной аренды спорного участка, проведенного обществом с ограниченной ответственностью «Центр развития инвестиций» оценщиком ФИО12, поскольку указанные в оспариваемом определении причины, не содержат какого-либо обоснования. При этом установленные различия являются основной причиной расхождения мнений экспертов в определении практически одинакового объекта оценки.

В связи с чем по мнению апеллянта, подлежащая сумма к взысканию должна составлять 7 632 022 рубля, согласно отчету № 18-01.529 от 20.05.2018.

Также в дополнениях к апелляционной жалобе, приобщенных в порядке статьи 81 АПК РФ, заявитель жалобы указал, что оспариваемое соглашение не являлось сделкой по выводу активов должника, с целью причинения ущерба кредиторам, а являлось частью сделки по участию должника в простом товариществе.

В канцелярию суда от ИП ФИО1 и конкурсного управляющего ООО «Алмикс» ФИО8 поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, в порядке статьи 262 АПК РФ, в которых просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ООО «Владстройзаказчик» поступили ходатайства о назначении судебной экспертизы, заключения эксперта и отчета об оценке, о проведении судебной оценки имущества, о назначении повторной экспертизы.

Представитель ООО «Владстройзаказчик» заявил ходатайство об отложении судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы, поскольку представленные ИП ФИО1 и конкурсного управляющего ООО «Алмикс» ФИО8 отзывы на апелляционную жалобу не были направлены в адрес апеллянта.

Рассмотрев заявленное ФИО13 ходатайство об отложении судебного разбирательства в порядке статей 158, 159, 184, 185 АПК РФ, апелляционный суд отказывает в его удовлетворении, поскольку отзывы ИП ФИО1 и конкурсного управляющего ФИО8 не содержат новых доводов, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

В судебном заседании представители ООО «Владстройзаказчик»поддерживали доводы апелляционной жалобы, просили определение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представители ООО «Владстройзаказчик» поддержали ходатайства о назначении экспертизы, ходатайствовали о приобщении письма от 04.06.2018 о проведении экспертизы, а также выписки из справочника.

Представитель ФИО1 и представитель ООО «Алмикс», конкурсный управляющий должника ФИО8 возражали против ходатайств ООО «Владстройзаказчик». Возражали по доводам апелляционной жалобы и дополнения к ней, просили судебный акт. оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Кредитор ФИО5 поддержал ходатайства представителей ООО «Владстройзаказчик», а также доводы апелляционной жалобы.

Коллегия, рассмотрев ходатайство о приобщении к материалам дела письма ООО «Приморское региональное отделение Российского общества оценщиков» за исх. № 33 от 04.06.2018, а также выписки из справочника и руководствуясь пунктом 2 статьи 268 АПК РФ, признала уважительными причины непредоставления в качестве дополнительных доказательств в суд первой инстанции письма ООО «Приморское региональное отделение Российского общества оценщиков» за исх. № 33 от 04.06.2018, и в целях всестороннего и полного исследования материалов дела сочла возможным заявленное ходатайство удовлетворить частично, приобщить к материалам дела письмо ООО «Приморское региональное отделение Российского общества оценщиков» за исх. № 33 от 04.06.2018, отказав, в приобщении к материалам дела выписок из справочника, поскольку из содержания указанных документов невозможно установит первоначальный источник их происхождения, отсутствует надлежащее заверение.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными (абзац 2 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Из материалов дела следует, что в суде первой инстанции ООО «Владстройзаказчик» также ходатайствовал о назначении повторной судебной оценки по вопросу установления рыночной стоимости спорного права аренды земельного участка. Аналогичные вопросы для постановки перед экспертами заявлены в суде апелляционной инстанции. Указанное ходатайство отклонено судом первой инстанции за необоснованностью.

Апелляционный суд рассмотрел заявленное ходатайство о назначении экспертизы и, руководствуясь статьями 82, 159, 184 - 185 АПК РФ, определил отказать ООО «Владстройзаказчик» в его удовлетворении, не установив необходимости в назначении экспертизы по делу и невозможности рассмотрения заявленных требований с учетом имеющихся в деле доказательств.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствовало суду в порядке статьи 156 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.11.2014 между ООО «Алмикс» (арендатор) и Администрацией Артемовского городского округа (арендодатель) заключен Договор № 5/А аренды земельного участка, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5018, площадью 22232 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование участка: многоквартирные жилые дома 5 этаже и выше, фактическое использование участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства, местоположение: установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентира северо-западный угол участка с кадастровым номером 25:27:030104:4540. Участок находится примерно в 500 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, сроком с 27.11.2014 по 26.05.2016 (пункты 1, 2 договора).

Арендатором и арендодателем 27.11.2014 подписан акт приема-передачи земельного участка.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись. Срок аренды установлен сторонами по 26.05.2016 (18 месяцев).

Согласно пункту 4.1.2 Договора Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Данный договор был заключен на основании Протокола № 7/А от 17.11.2014 результатов проведения аукциона за право на заключение договора аренды незастроенного земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

При этом ООО «Алмикс» понесло затраты на приобретение прав аренды на земельный участок в размере 8 355 200,00 рублей, оплаченных МКУ финансовое управление администрации Артемовского городского округа по платежным поручениям от 26.11.2014 №1883 и от 06.11.2014 №1778 (внесение задатка за участие в аукционе).

ООО «Алмикс» (инвестор 2) с согласия собственника (Администрации Артемовского городского округа) 29.04.2015 заключило с ООО «Владстройзаказчик» (застройщик) и ООО «Партнеры» (инвестор 1) договор №01-2015 об инвестиционной деятельности, сроком действия по 20.04.2020, предметом которого является осуществление сторонами капитальных вложений в реализацию инвестиционного проекта. Инвестиционным проектом по договору является комплекс работ и иных мероприятий, необходимых для строительства объекта инвестирования. Объектом инвестирования является «Группа жилых домов по улице Светлогорской в г. Артеме», комплекс, состоящий из пяти жилых домов (общая площадь квартир в каждом жилом доме - 6475,7 кв. м).

По условиям раздела 2 спорного договора инвестор 1 - ООО «Партнеры» обязалось осуществить капитальные вложения в форме денежных средств, предоставляемых для финансирования работ по сбору исходных данных, разработке проектной документации, прохождению государственной экспертизы и прочих работ и услуг, необходимых и предшествующих получению разрешения на строительство объекта. Прочие мероприятия как то: выполнение проектно-изыскательских работ, получение технических условий на подключение объекта к сетям инженерного обеспечения, прохождение государственной экспертизы выполняются посредством заключения соответствующих договоров застройщиком - ООО «Владстройзаказчик» но силами и за счет инвестора 1 - ООО «Партнеры».

Инвестор 2 - ООО «Алмикс», в свою очередь, приняло обязательства осуществить капитальные вложения в форме предоставления под строительство объекта инвестирования права аренды на земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше, при фактическом использовании участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства, площадью 22 232 кв. м с кадастровым номером 25:27:030104:5018.

На застройщика - ООО «Владстройзаказчик» возложены обязанности собственными (либо привлеченными) силами и за свой счет осуществить строительство объекта и провести мероприятия по сдаче его в эксплуатацию. Строительство осуществляется согласно проектной документации, разрабатываемой ОАО «ДНИИМФ» после согласования сторонами.

Сторонами достигнуто соглашение о стоимости вклада Инвестора 2 - 40 000 000 рублей (п.2.3.1 договора).

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 20.05.2015 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись. Договор действует в пределах срока действия Договора аренды – 26.05.2016.

К новому Арендатору с даты государственной регистрации договора переходит обязанность по оплате арендной платы (п.6 договора).

В день подписания договора об инвестиционной деятельности №01-2015, 29.04.2015 между ООО «Алмикс» (арендатор) и ООО «Владстройзаказчик» (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.11.2014 № 5/А в отношении пользования земельным участком с кадастровым номером 25:27:030104:5018 площадью 22232 кв.м. (конкретные характеристики участка определены в п. 1 соглашения, соответствуют характеристикам участка в договоре аренды).

Соглашение заключено с согласия собственника земельного участка – Администрации Артемовского городского округа (п. 2), вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в пределах срока действия договора аренды – по 26.05.2016 (п.3). К новому арендатору с даты государственной регистрации соглашения переходит обязанность по оплате арендной платы (п.6).

В рамках дела №А51-18206/2016 по иску ООО «Алмикс» к ООО «Партнеры» и ООО «Владстройзаказчик» о возложении на ООО «Владстройзаказчик» обязанности возвратить истцу земельный участок, переданный им в качестве вклада по договору об инвестиционной деятельности от 29.04.2015 № 01-2015, суд, установив факты признания ООО «Алмикс» и ООО «Партнеры» несостоятельными (банкротами), пришел к выводу о прекращении действия инвестиционного договора от 29.04.2015 № 01-2015. Вместе с тем, указав на недоказанность истцом факта того, что во исполнение договоренностей, достигнутых при заключении инвестиционного договора, спорный земельный участок вошел в состав общего имущества товарищей и использовался ими на условиях множественности лиц на стороне арендатора, в требовании о возврате земельного участка отказал.

Конкурсный управляющий ООО «Алмикс» ФИО8 и конкурсный кредитор ИП ФИО1, обладающий более 10 % требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, каждый со своим заявлением, полагая, что имеются основания для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), указав на отсутствие встречного предоставления по оспариваемому соглашению со стороны ООО «Владстройзаказчик», обратились в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Рассмотрев заявления конкурсного управляющего ФИО8 и конкурсного кредитора ИП ФИО1, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания соглашения от 29.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительной сделкой по основаниям, определенным в пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем удовлетворил требования арбитражного управляющего и кредитора, применив последствия недействительности сделки.

Арбитражный суд апелляционной инстанции поддерживая выводы суда первой инстанции, как соответствующие материалам дела и закону, и не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 32 Законом о банкротстве, частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу пункта 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 61.9 Закона о банкротстве конкурсным кредиторам предоставлено право подавать в арбитражный суд заявления о признании недействительными сделок и решений и о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником, на указанных в данном пункте условиях.

В силу положений статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

Пунктами 1 и 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве установлено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Оспаривание подозрительных сделок должника регулируется положениями статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Как установлено судом первой инстанции, оспариваемая сделка совершена (29.04.2015) в течение одного года до принятия заявления (22.04.2016) о признании общества банкротом, она может быть оспорена по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление № 63), в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При этом для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

Согласно пункту 9 Постановления № 63 при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего. Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Таким образом для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие объективные факторы: сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота) и неравноценное встречное исполнение обязательств.

Из материалов дела следует, что оспариваемом соглашении о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.04.2015 его цена (стоимость полученного арендатором от нового арендатора встречного предоставления) не определена, указанное, как представляется, обусловлено тем, что земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5018 передан ООО «Владстройзаказчик» в качестве вклада инвестора по договору об инвестиционной деятельности от 29.04.2015 № 01-2015.

При этом судами трех инстанций при рассмотрении дела № А51-18206/2016 установлено, что на момент заключения инвестиционного договора ООО «Алмикс» не являлось собственником спорного земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5018, а использовало его по договору аренды от 27.11.2014 № 5/А, в связи с чем в результате заключения ООО «Алмикс» соглашения от 29.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 27.11.2014 № 5/А фактически состоялся перенайм спорного участка и ответственным лицом перед арендодателем – администрацией Артемовского городского округа стал новый арендатор – ООО «Владстройзаказчик».

Положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), абзаца 1 пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пунктов 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма).

Согласно пункту 5 статьи 33 ЗК РФ, абзацу 1 пункта 2 статьи 615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка вместо первоначального арендатора.

Из разъяснений, изложенных в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, в частности, в порядке перенайма.

В силу установленной пунктом 3 статьи 423 ГК РФ презумпции названная договорная конструкция является возмездной.

Соглашение о перенайме (пункт 2 статьи 615 ГК РФ) предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по договору аренды и потому представляет собою сделку по передаче договора (статья 392.3 ГК РФ).

В пункте 18 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 изложен правовой подход о том, что при наличии спроса на спорные объекты аренды перенаем в любом случае не мог быть осуществлен без взимания с дополнительной платы за вступление в договор в качестве арендатора.

По смыслу статьи 606 ГК РФ предполагается, что соглашение об аренде является взаимным и, в целом, предполагает обмен равными ценностями. Вместе с тем, в каждом конкретном случае во внимание должно приниматься, что передача прав и обязанностей осуществляется по уже исполняемому договору.

В определении от 24.03.2017 № 303-ЭС16-16877 по делу № А16-1418/2014 Верховный Суд РФ указал на необходимость учета специфики возникновения арендных отношений, в силу которых арендодатель с желающих принять имущество в аренду участников гражданского оборота может взимать плату за вступление с ним в хозяйственные отношения по поводу конкретного предмета пользования. Возможность установления подобного рода платы зависит, прежде всего, от экономических законов спроса и предложения, то есть от того, что в конкретный момент времени более ценно - деньги как наиболее ликвидный актив либо право пользования определенной вещью.

Оспариваемые соглашения должника с ООО «Алмикс» и ООО «Востокстройзаказчик» не предусматривают каких-либо выплат в пользу ООО «Алмикс».

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Право аренды является имущественным правом и в силу положений пункта 3 статьи 111 Закона о банкротстве подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме.

В целях получения имеющих существенное значение для правильного разрешения спора сведений о действительной рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка на момент совершения сделки, судом первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначил проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам полученного по результатам проведения экспертизы заключения от 21.02.2018 эксперта ФИО11 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5018, общей площадью 22232 кв.м. по состоянию на 29.04.2015 составляет (округленно) 29 264 000 рублей.

Не соглашаясь с выводами экспертного заключения, ООО «Владстройзаказчик» по сделке указало, что оценку рыночной стоимости необходимо проводить по состоянию на дату регистрации соглашения, определенную экспертом рыночную стоимость права аренды земельного участка нельзя признать достоверной.

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию. По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ (в ред. до внесения изменений Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В месте с тем как верно отмечено судом первой инстанции, согласно положениям статей 2, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. Поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий. Это означает, что суд может проверить действительность договора даже при отсутствии его государственной регистрации.

Право лица на аренду объекта возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права аренды, производимые соответствующим государственным учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Основанием оспаривания сделки является несоответствие действительной стоимости установленной соглашением сторон цене сделки.

Таким образом, в целях оценки сделки по данному основанию стоимость объекта сделки подлежит определению на дату достижения сторонами соглашения по цене сделки и иным существенным условиям рассматриваемого договора, а не на дату последующей государственной регистрации. Поскольку в рамках настоящего спора необходимо установить рыночную стоимость на дату волеизъявления сторон и соотнести ее размер со стоимостью указанной в договоре, у сторон договора отсутствует возможность установления цены с учетом обстоятельств, которые произойдут в будущем (на дату государственной регистрации договора).

Как следует из заключения эксперта от 21.02.2018, при определении рыночной стоимости права аренды земельного участка эксперт отдал предпочтение доходному методу оценки. Отказ от сравнительного метода оценки мотивирован тем, что он не может быть применен в силу специфичности условий договора – возможности по истечении 1 года с даты оценки выкупа земли по фиксированной цене, существенно ниже рыночной; затратный метод основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний, в связи с чем также признан не подлежащим применению, учитывая предмет оценки (имущественное право).

Таким образом, эксперт надлежаще обосновал отказ от применения двух подходов, тот факт, что эксперт отдал предпочтение доходному методу, при наличии достаточной для данного подхода первичной информации, следует признать не влияющим на достоверность оценки.

Определение стоимости права аренды на земельный участок произведено экспертом в несколько этапов: эксперт оценил рыночную стоимость права собственности на земельный участок по состоянию на 29.04.2015, определил ставку дисконтирования на инвестиционный период, продисконтировал разницу между рыночной стоимостью участка и стоимостью выкупа, зафиксированного в договоре аренды на срок до окончания договора аренды.

Для оценки рыночной стоимости права собственности на земельный участок эксперт отдал предпочтение методу сравнения продаж, внеся в сопоставимые продажи (объекты-аналоги) поправки (корректировки), отражающие различия в объектах. В качестве основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельного участка, учтены: местоположение, назначение (вид разрешенного использования), передаваемые имущественные права, наличие коммуникаций, площадь. Эксперт произвел поиск предложений к продаже земельных участков под многоэтажное жилое строительство в городах Приморского края на дату, предшествующую дате оценки.

Учитывая приведенный в заключении эксперта алгоритм расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка, эксперт верно рассчитал рыночную стоимость земельного участка, которая составила 41 373 752 рубля, ставку дисконтирования в размере 26,96% (с учетом срока договора аренды, ликвидности объекта, рисков, связанных со строительством), стоимость выкупа земельного участка в размере 3 508 876,56 рублей, и определил рыночную стоимость права аренды, которая составила 29 624 000 рублей.

Эксперт обосновано пришел к выводу, что рыночная стоимость права аренды земельного участка должна рассматриваться, как текущая стоимость будущих выгод получаемых арендатором. Арендующим участок.

Исходя из изложенного, принимая во внимание применения экспертом при расчете стоимости необходимых корректировочных коэффициентов, коллегия, вопреки доводам апеллянта, сочла, что использование экспертом ФИО11 при проведении исследования аналогов объектов, не идентичных в полной мере спорному объекту, не свидетельствует о необоснованности выводов.

В этой связи, поскольку заключение эксперта от 21.02.2018 ФИО11 соответствует предъявляемым Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, а также Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297,Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 и содержит конкретный и исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, не допускающий противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Кроме того, коллегией учтено, что в процессе исследования и оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи, в том числе, с учетом пояснений эксперта ФИО11, данных в судебном заседании 05.04.2018, суд первой инстанции не усмотрел неясности и неполноты в заключении эксперта, обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы и наличие противоречий в заключении эксперта ФИО11 от 21.02.2018.

В связи с чем суд апелляционной инстанции признал заключение достоверным доказательством содержащихся в нем сведений относительно рыночной цены права аренды на земельный участок.

При этом, апелляционный суд не может сделать аналогичных выводов в отношении представленного ООО «Владстройзаказчик» отчета об оценке отчету №18-01.529 от 20.05.2018 об оценке рыночной стоимости права пользования и владения на условиях краткосрочной аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5018, подготовленному на основании договора № 01.529 от 03.04.2018 экспертом ООО «Центр развития инвестиций» ФИО12согласно которому стоимость права аренды составила 7 632 022 рубля

Как обоснованно указано судом первой инстанции, составленный отчет об оценке содержит сведения на иную отчетную дату (20.05.2015), в то время как соглашение заключено 29.04.2015, при определении рыночной стоимости права аренды не учтено право на выкуп арендуемого земельного участка, существенно увеличивающего (повышающего) цену. Экспертом оценены как участки, предоставленные под коммерческое строительство, которым присвоен наибольший коэффициент ценообразования, исходя из активности рынка продаж в г. Артеме в данной части, так и под малоэтажное строительство, однако корректирующие коэффициенты применены исключительно для местоположения объекта и наличия инженерных коммуникаций, что с учетом выводов эксперта (по результатам судебной экспертизы), различия в титуле предоставляемого права (долгосрочная или краткосрочная аренда, собственность) также не учтены оценщиком, что ставит под сомнение полноту и достоверность представленного ООО «Владстройзаказчик» отчета об оценке.

Данное противоречие позволило суду поставить под сомнение достоверность и объективность проведенного специалистом исследования.

С учетом изложенного данное исследование не может быть признано достоверным доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость права аренды земельного участка.

При этом представленное ООО «Владстройзаказчик» заключение специалиста №03-2018/19э на заключение эксперта от 21.02.2018 ФИО11 не может является надлежащим доказательством недостоверности выводов сделанных в заключении эксперта от 21.02.2018, поскольку указанное заключение специалиста №03-2018/19э подготовлено на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и не является отчетом об оценке, что также следует из письма ООО «Приморское региональное отделение Российского общества оценщиков», согласно которому экспертное заключение не является отчетом об оценке, в связи с чем в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» не может проводится экспертиза на экспертное заключение.

При таких обстоятельствах, с учетом доказанности рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5018, общей площадью 22232 кв.м. по состоянию на 29.04.2015, неравноценности исполнения обязательств, коллегия сочла, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недействительности оспариваемой сделки по установленным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве критериям, правомерно применив последствия недействительности сделки в соответствии со статьей 61.6 Закона о банкротстве и разъяснениями пунктов 25 и 27 Постановления № 63.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы, совпадающие с возражениями, высказанными в заседании суда первой инстанции, не нашли своего подтверждения, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные при подаче апелляционной жалобы судебные расходы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Приморского края от 16.04.2018 по делу №А51-7622/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.

Председательствующий

Н.А. Скрипка

Судьи

Л.А. Мокроусова

Е.Н. Шалаганова