Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Таежник» (далее общество, истец, ООО ТД «Таежник») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее предприниматель, ответчик, ИП ФИО3) о взыскании суммы в размере 1 214 599 рублей.

Решением суда от 03.11.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы указал на обстоятельства взаимоотношений истца с предыдущими собственниками арендуемого объекта, отметил значительный объем произведенных ремонтных работ, относимых к капитальному ремонту, представлении всех необходимых документов в суд. Отмечает заключение с ИП ФИО4 по поводу спорного имущества договора аренды от 01.06.2016, с указанием обязанности арендатора по передаче имущества при его освобождении с учетом всех разрешенных неотделимых улучшений, в дальнейшем договор в отношении спорного объекта был заключен 12.07.2019 с ИП ФИО1 Возражает относительно выводов суда о состоявшемся факте оплаты произведенного ремонта спорного помещения со стороны ООО «Уссури-Трейд». Поясняет, что с учетом выполнения ремонтных работ в 2010 году ввиду наличия неотложной необходимости, отсутствовали основания для последующего испрашивания соответствующих разрешений арендодателя спустя 10 лет. Настаивает, что риски составления договоров аренды и сообщения значимой информации при продаже спорного объекта лежат на его собственнике. Полагает, что упомянутый в судебном акте договор №1 от 01.06.2016 не предоставлялся в суд. Полагает необоснованной ссылку ответчика на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002. Указывает на подтвержденность размера заявленного требования материалами дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

ООО «Уссури-Трейд» являлся собственником объекта недвижимости: здание - административно-производственное, назначение: нежилое, 2 -этажный, общая площадь 1190,9 кв.м. инв.№ 12959, лит. А-5-1, адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 25-25-12/064/2008-092, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.09.2008 серии 25-АБ №071388.

Между ООО «Уссури-Трейд» (арендодатель) и ООО «Торговый Дом «Таёжник» (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2009, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору в аренду часть находящегося у него на праве собственности нежилого здания административного - производственного назначения, лит. А-5-1 (номера на поэтажном плане 40, 41, 42, 43, 44, 45,46), расположенного по адресу: <...>. 97,

Общая площадь объекта составляет 123.1 кв.м, под размещение магазина для торговли оружием, сроком с 01.03.2009 по 28.02.2010.

В силу пункта 2.1. договора арендодатель обязуется разрешить арендатору произвести за свой счёт капитальный ремонт объекта, а также неотделимые улучшения объекта для размещения в объекте магазина по торговле оружием.

В соответствии с пунктом 3.4. договора возмещение арендатору его расходов за произведённый им за свой счёт капитальный ремонт объекта, а также неотделимые улучшения объекта оплачиваются при прекращении или расторжении договора аренды по ценам на момент расторжения или прекращения договора аренды.

В дальнейшем между истцом (заказчик) и Первомайским потребительским обществом (исполнитель) заключен договор от 20.04.2009 на производство строительно-монтажных работ по капитальному ремонту объекта, согласно которому заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя следующие обязательства: выполнить капитальный ремонт на объекте, расположенном по адресу: <...>, согласно прилагаемой смете, с надлежащим качеством и согласно требований МВД РФ к специализированным магазинам по торговле огнестрельным оружием, боеприпасами, пиротехническими изделиями.

Срок производства работ на объекте с 20.04.2009 по 20.11.2009, стоимость работ определена сметой в общей сумме 580 235 руб. в ценах 2009 года.

Сторонами договора от 20.04.2009 подписан акт сверки взаиморасчётов по исполнению его условий, согласно которому взаимные обязательства сторонами выполнены в полном объеме, претензии к друг другу отсутствуют.

В дальнейшем между истцом и ООО «Уссури-Трейд» заключен договор аренды от 01.03.2010, вышеуказанного объекта недвижимости на новый срок с 01.03.2010 по 27.02.2011, для аналогичной цели использования.

В пунктах договора от 01.03.2010 условия о согласовании арендатору арендодателем проведении за свой счёт капитального ремонта объекта, производства неотделимых улучшений на объекте, а также их возмещение арендодателем отсутствуют.

В дальнейшем между истцом и ООО «Уссури-Трейд» заключались договоры аренды от 01.03.2011, от 01.03.2012, от 01.03.2014, от 01.10.2014 №7, на аналогичных условиях, изложенных в договоре от 01.03.2010, касающихся предмета аренды, капитального ремонта, неотделимых улучшений, их возмещение арендодателем, а также возврата имущества при прекращении договора.

Также между ИП ФИО4 и истцом заключен договор аренды от 01.06.2016 №1 (т. 2 л.д. 13-15, 40-42), согласно которому арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения (далее - Помещение), площадью 123,1 кв.м., (номера на поэтажном плане 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46), расположенное но адресу: <...>, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в настоящем договоре. Указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.04.2016 и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.05.2016 серии 25 АВ №657393.

В силу пункта 1.2. договора принимаемое арендодателем в пользование помещение, находится в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию. Согласно пункта 4.2.8 арендатор обязуется передать имущество при его освобождении по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями.
Соглашением от 11.07.2019 договор от 01.06.2016 №1 сторонами расторгнут, арендуемое имущество возвращено арендатором арендодателю (т. 2 л.д. 48, 49).

Позиция апеллянта об отсутствии существования отмеченного договора от 01.06.2016 №1 подлежит отклонению, как прямо противоречащая представленным материалам дела. О фальсификации представленного в деле договора от 01.06.2016 №1 истцом в установленном порядке не заявлялось в судах обоих инстанций.

Между ответчиком и истцом заключен договор аренды от 12.07.2019 №2-2019, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в настоящем договоре за следующее имущество: - нежилое помещение площадью 123,1 кв.м. (номера на поэтажном плане 40,41,42,43,44,45,46), расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 25:34:016402:3131, по адресу: <...>. Указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора дарения от 04.07.2019, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.07.2019 сделана запись №25:34:016402:3131-25/005/2019-2.

Срок договора 11 месяцев с даты подписания.

В силу пункта 4.3.7 указанного договора арендатор обязуется не проводить реконструкции помещений, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя.

Согласно пункта 4.4.1 договора арендатор вправе произвести с письменного согласия арендодателя своими силами и за собственный счет установку оборудования и ремонт помещений.

В соответствии с пунктами 8.1, 8.2, при прекращении настоящего договора в связи с истечением срока аренды или при досрочном его расторжении арендатор обязан полностью освободить помещения от своих материальных ценностей и иного имущества, вернуть арендодателю помещения в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, по акту приема-передачи не позднее следующего рабочего дня после истечения срока аренды или при его досрочном расторжении - по истечении последнего дня его действия, указанного в соглашении сторон о расторжении договора, либо в уведомлении стороны (при одностороннем отказе от исполнения договора). Арендатор обязан за свой счет подготовить помещение к возврату арендодателю.

Между сторонами договора от 12.07.2019 №2-2019 подписан акт приема-передачи помещения от 12.07.2019.

В дальнейшем ответчиком в адрес истца от 13.04.2020 направлено уведомление о расторжении договора от 12.07.2019 №2-2019, в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате.

По акту приема-передачи от 16.06.2020 арендованное имущество возвращено истцом ответчику, согласно акту помещение со встроенным имуществом и оборудованием сторонами осмотрено. Состояние помещения на момент передачи удовлетворительное. Стороны подтверждают, что по внешнему виду помещение соответствует условиям договора аренды от 12.07.2019 № 2-2019.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 10.05.2020 №033 с требованием оплатить расходы на проведение капитального ремонта арендуемого помещения, а также расходы на неотделимые улучшения арендуемого имущества в размере 1 214 599 руб., которая осталась без ответа и удовлетворения.

ООО «Уссури-Трейд» согласно представленной выписке из ЕГРЮЛ прекратило свою деятельность 20.01.2020 в связи с ликвидацией.

Истец, полагая, что ответчиком должны быть возмещены расходы за произведенный капитальный ремонт и неотделимые улучшения на объекте аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения по аренде недвижимого имущества, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ.

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что между истцом и ООО «Уссури-Трейд» после заключения договора аренды от 01.03.2009 (срок с 01.03.2009 по 28.02.2010) многократно заключались договоры аренды на новый срок (договоры от 01.03.2010, от 01.03.2011, от 01.03.2012, от 01.03.2014, от 01.10.2014 №7).

В дальнейшем договоры относительно спорного объекта заключались и расторгались с иными собственниками данного имущества

В силу изложенного, верным является вывод суда первой инстанции ио том, что после заключения между ООО «Уссури-Трейд» и истцом договора от 01.03.2010, действие договора аренды от 01.03.2009 прекратилось в связи с истечением его срока, поскольку согласно положениям статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Приведенная правовая позиции соответствует разъяснениям пункта 31 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи с чем ссылка апеллянта не неверное приведение данного акта разъяснения судебной практики подлежит отклонению.

Судебная коллегия приходит к выводу, что единственным договором, предусматривающим в своих условиях возможность возмещения истцу расходов по осуществлению капитального ремонта объекта аренды для целей возможного осуществления в частности, торговли охотничьим оружием, являлся договор от 01.03.2009.

Заключенные в последующем иные договоры как с ООО «Уссури-Трейд», так и иными собственниками помещения, соответствующего условия не содержали.

Таким образом, обязанности ответчика по компенсации истцу расходов на ранее произведенный капитальный ремонт помещения, понесенных в период действия договора аренды от 01.03.2009 между истцом и ООО «Уссури-Трейд», договор аренды между истцом и ответчиком от 12.07.2019 не устанавливает.

Позиция истца об обратном, по существу заключающаяся в утверждении о сохранении указанной обязанности по компенсации расходов на ранее произведенный капитальный ремонт помещения в качестве обременения арендуемого имущества, безотносительно смены его собственников, подлежит отклонению, как основанная на неверном толковании законодательства.

В частности, исходя из неоднократного заключения различных договоров с различными собственниками спорного помещения, оснований для применения положений статьи 617 ГК РФ в рамках рассматриваемого спора не имеется.

Положения статьи 623 ГК РФ, согласно которым в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды, по существу применимы к ситуации после прекращения договора, в период действия которого осуществлялись соответствующие улучшения.

Применительно к обстоятельствам дела таким договором выступает договор аренды от 01.03.2009 между истцом и ООО «Уссури-Трейд».

В свою очередь, верным является вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств выполнения истцом тех или иных неотделимых улучшений спорного имущества с согласия арендодателя в период действия договора от 12.07.2019 №2-2019 с ответчиком, отсутствии обязательств ответчика по возмещению взыскиваемой суммы в рамках договора от 01.03.2009.

Иные доводы жалобы по существу не влияют на правильность приведенных выводов суда первой инстанции, исключающих обоснованность заявленных требований истца.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе основаниям, поскольку доводы апеллянта основаны на неправильном толковании норм материального права и по существу сводятся к переоценке установленных судом первой инстанции обстоятельств.

Выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 03.11.2020 по делу №А51-8040/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова