Гражданский кодекс часть 1

27 февраля 2019 года	Дело №		А52-1259/2018
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Мирошниченко В.В. и Яковца А.В., при участии от акционерного общества «Связной Логистика» ФИО1 (доверенность от 29.12.2018), рассмотрев 27.02.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Невель» на решение Арбитражного суда Псковской области от 06.09.2018 (судья Бударина Ж.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2018 (судьи Зорина Ю.В., Чередина Н.В., Шадрина А.Н.) по делу № А52-1259/2018, у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Невель», место нахождения: 182500, <...>, ОГРН <*>, ИНН <> (далее – ООО «ТДН»), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к акционерному обществу «Связной Логистика», место нахождения: 115280, Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 26, пом. XII, комн. 23, ОГРН <>, ИНН <*> (далее – АО «СЛ»), о взыскании на основании договора субаренды от 27.08.2012 (далее – договор) 373 225,81 руб. задолженности за пользование зданием площадью 58,9 кв.м (далее – здание), расположенным по адресу: <...>, на земельном участке площадью 184 кв.м с кадастровым № 60:09:010629:0063 (далее – земельный участок), 31 629 руб. неустойки, расторжении договора и обязании ответчика освободить здание. Решением от 06.09.2018, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2018, в удовлетворении иска отказано. В кассационной жалобе ООО «ТДН» просит решение от 06.09.2018 и постановление от 13.11.2018 отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на то, что: - поскольку невозможность использования здания по целевому назначению возникла по вине работника АО «СЛ», то последнее должно вносить арендную плату по договору; - ответчик не освободил здание от своего имущества, поврежденного в результате пожара. В отзыве на кассационную жалобу АО «СЛ», ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит решение от 06.09.2018 и постановление от 13.11.2018 оставить без изменения. В судебном заседании представитель АО «СЛ» возразил против удовлетворения кассационной жалобы. ООО «ТДН» надлежаще извещено о месте и времени судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, ООО «ТДН» владеет зданием и земельным участком на праве аренды на основании заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Невельская Заря» договора аренды недвижимого имущества от 25.07.2012. В соответствии с не прошедшим государственную регистрацию договором в редакции дополнительного соглашения от 24.03.2017 к нему ООО «ТДН» (арендатор) обязалось предоставить АО «СЛ» (субарендатору) в субаренду на срок по 28.02.2018 здание с правом пользования земельным участком для организации розничной торговли непродовольственными товарами, а арендатор – принять здание и вносить ежемесячно до 10 числа текущего месяца 65 000 руб. постоянной части арендной платы в месяц и в течение пяти рабочих дней с даты предоставления счета переменную часть арендной платы, составляющую стоимость фактически потребленных услуг по энерго-, водо-, теплоснабжению, услуг связи, вывозу твердых бытовых отходов, определяемых на основании показаний приборов учета и счетов ресурсоснабжающих организаций. Договором предусмотрено, что арендная плата не начисляется и не выплачивается за период в течение которого использование здания по назначению или доступ в него сотрудникам и посетителям субарендатора был ограничен, за исключением случаев, когда невозможность использования здания или ограничение доступа вызваны виновными действиями субарендатора, а продолжительность такого периода устанавливается подписываемым сторонами актом (пункт 3.4); субарендатор обязан нести дополнительные расходы по эксплуатации здания, содержать в надлежащем санитарном состоянии прилегающую к зданию территорию, содержать здание в технически исправном и противопожарном состоянии, производить капитальный и текущий ремонт, а при досрочном расторжении договора возвратить здание по акту приема-передачи в исправном и пригодном к эксплуатации состоянии с учетом нормального износа и неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендатора (пункт 4.4); за нарушение сроков оплаты арендной платы и других платежей субарендатор уплачивает неустойку в размере 0,2 % от суммы долга за каждый день просрочки, но не более 10 % от указанной суммы (пункт 5.3). По акту доступа от 27.08.2012 здание передано субарендатору. В связи с произошедшим 08.05.2017 пожаром зданию был причинен ущерб. Согласно заключению пожарно-технической экспертизы от 18.05.2017 № 41 (далее - экспертное заключение) очаг пожара был расположен внутри металлической постройки, примыкающей к левой стене здания; вероятной технической причиной пожара послужило тепловое воздействие источника зажигания постороннего происхождения на горючую среду, расположенную в очаговой зоне пожара. Постановлением старшего дознавателя отдела надзорной деятельности и профилактической работы по Невельскому, Пустошкинскому и Усвятскому районам МЧС России (далее – ОНД и ПР) от 03.10.2017 (далее – постановление от 03.10.2017) отказано в возбуждении уголовного дела по факту пожара в связи с отсутствием состава преступления. При этом в мотивировочной части этого постановления указано на то, что наиболее вероятной причиной возникновения пожара явилось неосторожное обращение с огнем ФИО2, являющейся работником субарендатора. Определением старшего дознавателя ОНД и ПР от 20.07.2017 в возбуждении в отношении ФИО2 дела об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена частью 6 статьи 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, отказано в связи с истечением срока давности привлечения к административной ответственности. АО «СЛ», ссылаясь на пункт 3.4 договора, 09.05.2017 составило акт о приостановлении коммерческой деятельности в связи с невозможностью использования здания по назначению и передало его ООО «ТДН» для подписания. ООО «ТДН» 23.06.2017 направило АО «СЛ» уведомление об отказе в подписании акта и об обязанности субарендатора перечислить 67 824,38 руб. арендной платы и приступить к ремонту здания, а 31.08.2017 – соглашение о расторжении договора, акт приема-передачи, справку-заключение о состоянии повреждений здания и локальную смету стоимости работ по восстановлению здания. АО «СЛ» в свою очередь 28.09.2017 направило ООО «ТДН» уведомление от 27.09.2017 № 27/09 о досрочном расторжении договора с актом возврата имущества. Данное уведомление 04.10.2017 было получено арендатором. ООО «ТДН» в ответ направило письмо от 19.10.2017 № 16, в котором указало на отсутствие оснований для одностороннего расторжения договора и потребовало погасить долг по арендной плате и подписать соглашение о расторжении договора. Письмом от 30.10.2017 АО «СЛ» уведомило арендатора о том, что в связи с гибелью здания договор прекратил свое действие, задолженность по которому перед ООО «ТДН» отсутствует. Ссылаясь на то, что гибель здания произошла по вине работника субарендатора, у которого имеется задолженность по арендной плате в размере 373 225,81 руб. за период с 09.05.2017 по 01.11.2017, ООО «ТДН» с соблюдением претензионного порядка (претензия от 10.11.2017 № 18) обратилось в арбитражный суд с указанным иском. В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) правила о договорах аренды применяются к договорам субаренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Несмотря на то, что договор не прошел государственную регистрацию, он связал ООО «ТДН» и АО «СЛ» обязательством. Как следует из материалов дела, ответчик в феврале 2014 г оборудовал помещение системой автоматической пожарной сигнализации, заключил с индивидуальным предпринимателем ФИО3 договор от 01.01.2015 № 11 на оказание ему услуг по вывозу твердых бытовых отходов и с обществом с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Цезарь Секьюрити» договор от 01.02.2017 № А 310 на оказание услуг по охране имущества, произвел с сотрудниками инструктаж по соблюдению правил противопожарной безопасности. Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение, постановление от 03.10.2017, и приняв во внимание, что очаг возгорания располагался за пределами здания, пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик предпринимал должные разумные меры для обеспечения надлежащего состояния и сохранности арендованного здания, а истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательства, того, что АО «СЛ» нарушило условия договора и что пожар произошел по вине ФИО2 при исполнении ею служебных обязанностей. В силу пункта 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Поскольку зданию были причинены повреждения, повлекшие невозможность его использования по назначению, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в силу пункта 1 статьи 416 ГК РФ, обязательства по договору в связи с невозможностью их исполнения прекратились с 09.05.2017, а потому у субарендатора с этой даты отсутствует обязанность по внесению арендной платы. С учетом изложенного, а также того, что ответчик представил доказательства вывоза из здания уцелевшего после пожара своего имущества, суд первой инстанции правомерно в удовлетворении иска отказал. Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, а лишь выражают несогласие с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем они подлежат отклонению судом кассационной инстанции. Ввиду того, что обжалуемые решение от 06.09.2018 и постановление от 13.11.2018 приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Псковской области от 06.09.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2018 по делу № А52-1259/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Невель» – без удовлетворения.
Председательствующий		С.В. Афанасьев
Судьи		В.В. Мирошниченко А.В. Яковец