Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калашниковой М.Г., судей Андреевой Е.В. и Денека И.М., при участии в судебном заседании ФИО1, от общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 20.05.2016), ФИО3 (доверенность от 07.11.2017), в отсутствие конкурсного управляющего должника – общества с ограниченной ответственностью «СК “Гарант Строй”» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО4, иных участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу ФИО1 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 по делу № А53-11325/2011 (судьи Шимбарева Н.В., Стрекачёв А.Н., Сулименко Н.В.), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «СК “Гарант Строй”» (далее – должник) ФИО1 обратилась с заявлением об обязании ООО «Инвестрадиострой» (далее – общество) заключить соглашение на предмет принятия обществом обязательств должника перед ФИО1 по предоставлению жилого помещения в виде однокомнатной квартиры № 121 площадью 55,82 кв. м, расположенной на 3-м этаже в строящемся 19-ти этажном 240-квартирном жилом доме, расположенном по адресу <...> (далее – квартира).

Определением от 22.06.2017 (судья Комурджиева И.П.) заявление возвращено.

Постановлением апелляционного суда от 01.08.2017 определение от 22.06.2017 по отменено, заявление направлено для рассмотрения в суд первой инстанции.

ФИО1 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуально кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) уточнила требования, просила обязать должника и общество заключить соглашение с ФИО1 на предмет перевода долга должником и принятия обществом обязательств должника перед ФИО1 по предоставлению квартиры.

Определением суда от 02.10.2017 заявление удовлетворено.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 08.12.2017 определение от 02.10.2017 отменено, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, полагая неверными выводы о недобросовестности ФИО1 и добросовестности общества, отсутствии обременения в виде залога и отсутствии оснований для признания общества правопреемником должника. По мнению подателя жалобы, суд не выяснил вопрос относительно реализации объекта с сохранившимся обременением, не принял во внимание, что ФИО1 является участником строительства.

В отзыве общество просит постановление оставить без изменения.

В судебном заседании ФИО1 и представители общества повторили доводы, изложенные в жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, определением от 08.08.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения; сообщение о введении процедуры наблюдения опубликовано в газете «КоммерсантЪ» от 18.08.2012; определением от 11.02.2013 к должнику применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве); определением от 10.02.2014 в отношении должника введена процедура внешнего управления, сообщение о введении процедуры внешнего управления опубликовано в газете «КоммерсантЪ» от 20.02.2014; решением от 24.08.2015 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство.

На собрании от 11.12.2015 кредиторы должника приняли решение о реализации объекта незавершенного строительства – 19-этажного 240-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, и права аренды на земельный участок, расположенный под указанным объектом незавершенного строительством путем проведения торгов в форме конкурса, утвердили Предложение о порядке, сроках и об условиях реализации имущества. На собрании от 16.02.2016 кредиторы должника приняли решение внести изменения в порядок, сроки и условия проведения торгов.

В Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве 20.02.2016 опубликовано сообщение о проведении торгов в форме конкурса. 08 апреля 2016 года проведены открытые торги в форме конкурса, по итогам которых 06.05.2016 заключен договор купли-продажи с обществом, являющимся победителем торгов. По условиям договора общество приобрело на торгах права и обязанности должника как застройщика по незавершенному строительством объекту, представляющие собой право собственности должника на объект незавершенного строительства, общей площадью 24810,9 кв. м, степень готовности – 20%, а также право аренды земельного участка, общей площадью 6 049 кв. м, с разрешенным использованием для проектирования и строительства жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресным бюро ГУВД РО и подземной автостоянкой, и обязанности должника перед кредиторами, включенными в реестр требований кредиторов на дату его закрытия.

Определением суда от 08.12.2016, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 06.02.2017 и суда кассационной инстанции от 21.04.2017, отказано в удовлетворении заявлений ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, Чеха Н.И., ФИО19, ФИО20, ФИО21 о признании недействительными состоявшихся 08.04.2016 торгов, признании недействительным договора купли-продажи от 06.05.2016 и применении последствий недействительности торгов и сделки.

ФИО1, обращаясь с заявлением в рамках настоящего обособленного спора, сослалась на то, что 27.07.2010 она заключил с должником договор уступки права (требования) по договору от 03.03.2010 участия в долевом строительстве указанного жилого дома, в отношении однокомнатной квартиры № 121 площадью 55,82 кв. м. Во исполнение договора ФИО1 внесла в кассу должника 1 395 500 рублей. На основании решения Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.02.2012 договор уступки права зарегистрирован в установленном порядке. По причине бездействия конкурсного управляющего ФИО1 не смогла своевременно обратиться с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника.

Определением суда от 24.03.2017 удовлетворено ходатайство ФИО1 о восстановлении пропущенного на подачу заявления об установлении требований в реестре, требование включено в реестр требований о передаче жилых помещений.

Постановлением апелляционной инстанции от 07.11.2017 признано незаконным бездействие управляющего по неисполнению обязанностей, предусмотренных статьей 201.4 Закона о банкротстве об уведомлении ФИО1 об открытии конкурсного производства и возможности заявления требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Апелляционный суд установил, что ФИО1 обратилась в суд с заявлением о включении ее требований в реестр 19.01.2017, более, чем через полгода после проведения торгов по реализации объекта незавершенного строительства обществу. Общество приобрело объект на открытых торгах в форме конкурса, приняв на себя обязательства по условиям заключенного договора в отношении участников строительства, включенных в реестр на дату его закрытия. Апелляционный суд обоснованно указал, что как в конкурсной документации, так и договоре купли-продажи от 06.05.2016, указаны фамилии всех кредиторов, размер и вид принимаемых обществом обязательств, с этики лицами впоследствии подписаны соглашения о переводе долга. На дату проведения торгов требование ФИО1 не было включено в реестр требований кредиторов должника; на момент включения требования объект недвижимости, право аренды земельного участка и обязательства перед участниками строительства отчуждены должником обществу по итогам состоявшихся торгов.

Согласно пункту 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов. Условия договора являются неотъемлемой частью конкурсной документации. Основания для включения в договор, заключенный по итогам конкурса, иных условий, отсутствующих в конкурсной документации, отсутствуют. Апелляционный суд также обоснованно указал, что объем прав и обязанностей, принимаемых обществом, является существенным условием договора, поскольку в зависимости от объема обязательств определялась предлагаемая на торгах цена.

Апелляционный суд обоснованно отклонил ссылку на пункт 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве, поскольку эта норма применяется в случае принятия решения о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному или иному специализированному потребительскому кооперативу и не регулирует отношения участников строительства, должника и покупателя имущества на торгах в форме конкурса с выполнением определенных условий в отношении должника и участников строительства, названных в конкурсной документации.

Апелляционный суд правомерно отклонил доводы об обременении имущества должника залогом, указав, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

В данном случае доказательства недобросовестности покупателя не представлены. Довод о том, что общество должно было сопоставить данные реестра кредиторов и сведения ЕГРП, не свидетельствует о недобросовестности общества: имущество продавалось на торгах в форме конкурса, сведения об имущества и участниках строительства, включенных в реестр, указаны в конкурсной документации; на дату публикации извещения о торгах ФИО1 не была включена в реестр требований кредиторов должника, а по условиям конкурсной документации победитель торгов приобретает обязанности в отношении лиц, включенных в реестр требований кредиторов. На дату приобретения имущества отсутствовали удовлетворенные жалобы на действия конкурсного управляющего, общество не располагало информацией о том, что управляющий не уведомил ФИО1 об открытии конкурсного производства; обязанность участника торгов по проверке состава дольщиков и их уведомлению управляющим Законом о банкротстве не предусмотрена; предъявление требований к должнику является правом кредитора. Конкурсная документация не сведений об обременении имущества не содержала. По итогам торгов общество приобрело объект незавершенного строительства (степень готовности 20%), уплатило должнику денежные средства и приняло на себя обязательства перед кредиторами, включенными в реестр в соответствии с условиями конкурсной документации.

Довод подателя жалобы о том, что суд апелляционной инстанции сделал выводы о недобросовестности ФИО1, отклоняется, поскольку в постановлении такие выводы не содержатся. Указание суда на то, что участники строительства могли получать информацию о ходе строительства в связи с освещением проблемы строительства данного дома в средствах массовой информации, не свидетельствует о том, что суд сделал вывод о недобросовестности ФИО1

Отказ в удовлетворении заявленного в рамках настоящего обособленного спора требования не лишает ФИО1 возможности защиты своих прав в рамках дела о банкротстве должника.

Основания для изменения или отмены постановления апелляционного суда по доводам, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 по делу № А53-11325/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Калашникова

Судьи Е.В. Андерева

И.М. Денека