Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Аваряскина В.В. и Афониной Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Демченко О.А., при участии в судебном заседании от истца – администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 6164056684,
ОГРН 1026103282743) – Чекмарева Е.В. (доверенность от 28.10.2021), от ответчика? индивидуального предпринимателя Румянцевой Натальи Валерьевны
(ИНН 616803746030, ОГРНИП 315619600029718) – Суслова Д.Д. (доверенность
от 26.04.2022), в отсутствие третьих лиц: департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, публичного акционерного общества коммерческий банк «Центр-Инвест», государственного автономного учреждения культуры Ростовской области «Донское наследие», комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев путем использования систем видео-конференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Румянцевой Натальи Валерьевны на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022 по делу № А53-11863/2021, установил следующее.

Администрация города Ростова-на-Дону (далее – администрация) обратилась
в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Румянцевой Н.В. (далее – предприниматель) об изъятии путем выкупа нежилого помещения
площадью 158,2 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050704:141, расположенного
по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, 87, и признании
на него права муниципальной собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону (далее – департамент), ПАО КБ «Центр-Инвест», ГАУК РО «Донское наследие», комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.12.2021 исковые требования удовлетворены. Спорное помещение изъято в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону путем выкупа по цене 13 086 876 рублей.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.04.2022 решение суда
от 22.12.2021 изменено. Спорное помещение изъято в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону посредством выплаты предпринимателю 9 954 819 рублей компенсации, включающей в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимого имущества в размере 9 384 424 рубля и убытки в размере 570 395 рублей.
В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление суда апелляционной инстанции от 06.04.2022, оставить в силе решение суда от 22.12.2021.
По мнению заявителя, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны при неправильном применении норм прав.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих
в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба
не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 158,2 кв. м, расположенное
в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район,
ул. Социалистическая, 87.

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 05.06.2012 № 864
многоквартирный дом № 87 (литеры А, А1, А2, Б) по ул. Социалистической признан аварийным и подлежащим реконструкции. Собственникам помещений многоквартирного дома предписано в течение 24 месяцев осуществить его реконструкцию.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок администрация приняла постановление
от 20.06.2019 № 516 «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область,
г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 87, в связи с признанием многоквартирного жилого дома литер А,А1,А2,Б аварийным и подлежащим реконструкции». Изъятию
для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение площадью 158,2 кв. м, расположенное на первом этаже в многоквартирного дома по ул. Социалистическая, 87
в г. Ростове-на-Дону (пункт 1.2.3 постановления).

Департамент в целях заключения с предпринимателем соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта заключил муниципальный контракт
со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого нежилого помещения и провел мероприятия по согласованию результатов отчетов
об оценке на заседании городской комиссии.

Согласно отчету от 04.09.2020 № 20062/09-20 стоимость возмещения за изымаемое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составляет 9 954 819 рублей.

Протоколом заседания городской комиссии от 11.09.2020 № 27 согласованы результаты произведенной оценки объекта.

Предпринимателю направлено предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения.

Ссылаясь на недостижение соглашения о размере возмещения за изымаемое нежилое помещение, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации
(далее – Жилищный кодекс) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение
о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,
к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок
не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок,
на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд
и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме,
за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса возмещение за нежилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником помещения. Принудительное изъятие нежилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является,
по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение,
к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе
или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок
не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются
в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома,
не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, применяются нормы частей 1 – 3, 5 – 9 указанной статьи.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017
№ 624-О указал на то, что положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные
на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3)
и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия жилого помещения, установленной статьей 32 Жилищного кодекса, не препятствует собственнику данного жилого помещения требовать в связи
с изъятием выплаты возмещения.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, также сформулирована правовая позиция, согласно которой отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

Из положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи
с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением
до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств
перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду

Поскольку Гражданский кодекс не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных
или муниципальных нужд, суды обоснованно руководствовались по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса (аналогичная правовая позиция изложена в определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252).

В связи с наличием у сторон разногласий относительно рыночной стоимости нежилого помещения, а также размера убытков, причиненных предпринимателю изъятием объекта, суд первой инстанции назначал по делу судебные экспертизы.

Согласно выводам эксперта (заключение судебной экспертизы от 06.12.2021
№ 741-А) рыночная стоимость объекта недвижимости составила 11 815 тыс. рублей, величина убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости –
1 271 876 рублей.

Суд первой инстанции при установлении размера цены выкупа руководствовался заключением экспертизы, которое он признал соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности
и положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, достаточно ясным и полным, не содержащим противоречий, не вызывающим сомнений относительно его достоверности.

Суд апелляционной инстанции, признавая заслуживающими внимания доводы администрации относительно наличия в проведенной по делу судебной экспертизе недостатков при определении выкупной стоимости спорного нежилого помещения, вызывал в судебное заседание для дачи пояснений эксперта, подготовившего экспертное заключение. С учетом полученных пояснений эксперта судебная коллегия повторно оценила заключение судебной экспертизы и пришла к выводу о том, что заключение судебной экспертизы является ненадлежащим доказательством по делу и не может служить основанием для определения выкупной стоимости спорного нежилого помещения. Как указал суд, в данном случае рыночная стоимость спорного помещения, определенная судебными экспертами на основании исследования объектов-аналогов
без корректировки на техническое состояние сравниваемых объектов, не может быть признана достоверной и является явно завышенной. Пояснения допрошенного в судебном заседании эксперта прямо противоречат разъяснениям, данным Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 28.03.2017 № 624-О, согласно которым компенсация за изымаемое помещение должна отвечать критерию равноценного возмещения. Нормами действующего законодательства не установлено, что при изъятии помещений, расположенных в аварийном многоквартирном доме, собственник изымаемого нежилого помещения вправе рассчитывать на получения дополнительных привилегий и предоставлений со стороны муниципалитета в качестве оплаты стоимости приобретения нового помещения в здании с лучшими техническими характеристиками
(с большей рыночной стоимостью).

Апелляционный суд верно отметил, что изъятие спорного помещения
в рассматриваемом случае является вынужденной мерой для муниципалитета,
так как собственники помещений многоквартирного дома, признанного аварийным фактически ненадлежащим образом исполняли свои обязанности по содержанию принадлежащего им имущества (статья 210 Гражданского кодекса) и своевременно
не исполнили постановление администрации города Ростова-на-Дону от 05.06.2012
№ 864.

Суд апелляционной инстанции указал, что ответчик в нарушение статьи 65 Кодекса не привел обоснованных доводов об отсутствии оснований для применения при оценке спорного нежилого помещения поправочного коэффициента на техническое состояние здания в размере 27%.

Кроме того, судебная коллегия отметила, что в сумму убытков, определенных
по результатам судебной экспертизы, включена упущенная выгода в размере
560 976 рублей в виде неполученных доходов, которые ответчица бы могла получить
от передачи имущества в аренду. Между тем в материалах дела отсутствуют сведения
об использовании спорного помещения ответчиком путем передачи его в аренду
в целях извлечения прибыли, спорное помещение используется предпринимателем самостоятельно; указанные факты стороны не оспаривают. В судебном заседании
эксперт пояснил, что при проведении исследования эксперты не располагали сведениями о сдаче спорного помещения в аренду.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции признал, выводы экспертов о включении в размер убытков, причиненных собственнику помещения
его изъятием, упущенной выгоды в виде неполученных арендных платежей предположительными и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
В данной части заключение судебной экспертизы не отвечает признакам достоверности.

Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) представленные
в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции принял в качестве основания
для определения размера компенсации ответчику отчет от 04.09.2020 № 20062/09-20,
в котором сумма рыночной стоимости объекта недвижимости и убытков, причиненных предпринимателю путем изъятия, составляет 9 954 819 рублей.

Как указала судебная коллегия, в нарушение статьи 65 Кодекса предприниматель не оспорил достоверность указанного отчета, не доказал, что изложенные в нём сведения о рыночной стоимости изымаемого нежилого помещения утратили актуальность
на момент вынесения резолютивной части решения суда первой инстанции, ходатайство
о назначении по делу повторной судебной экспертизы не заявил.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что выкупная стоимость объекта недвижимости в размере
9 954 819 рублей (с учетом причиненных убытков) соблюдает баланс интересов сторон,
и правомерно изменил решения суда в данной части.

Доводы жалобы не опровергают правильности сделанных судом апелляционной инстанции выводов и сводятся к несогласию с ними. Переоценка исследованных апелляционным судом доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит
в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.

Согласно правовому подходу, изложенному в определении от 17.02.2015
№ 274-О Конституционного Суда Российской Федерации, иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон
и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным
в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022 по делу
№ А53-11863/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий И.И. Фефелова

Судьи В.В. Аваряскин

Е.И. Афонина