Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Рассказова О.Л. и Фефеловой И.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Алюр»
(ИНН 6143057888, ОГРН 1056143008371), заинтересованного лица − Межмуниципального отдела по г. Волгодонску, Волгодонскому и Зимовниковскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, третьих лиц: администрации города Волгодонска, комитета по управлению имуществом города Волгодонска, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алюр» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 по делу № А53-12435/2021, установил следующее.

ООО «Алюр» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением
к Межмуниципальному отделу по г. Волгодонску, Волгодонскому и Зимовниковскому районам Управления Росреестра по Ростовской области (далее – управление)
о возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем осуществления государственной регистрации права собственности
и государственного кадастрового учета объекта недвижимости (объект незавершенного строительства) – жилого дома № 534, расположенного по адресу: Ростовской области,
г. Волгодонск, ул. Гагарина, 17.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Волгодонска и комитет по управлению имуществом города Волгодонска.

Решением суда от 26.07.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.10.2021, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.
По мнению заявителя, суды в нарушение требований статьи 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) неправильно распределили бремя доказывания. Управление, указывая на то, что строительство объекта недвижимости произведено после истечения срока договора аренды земельного участка, не обосновало свою позицию. Суды не дали надлежащую оценку доказательствам, предоставленным обществом, подтверждающим факт возведения объекта
в установленном порядке в сроки действия договора аренды и разрешения
на строительство. Истечение срока аренды земельного участка не было указано в качестве основания для отказа в государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета. Данное обстоятельство не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства. Апелляционный суд вышел за пределы требований, давал оценку обстоятельствам, не входящим в предмет доказывания по рассматриваемому делу.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить без изменения решение и постановление, жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд
Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и судами установлено, что общество на основании договоров аренды от 28.04.2010 № 218, от 08.03.2013 № 265, от 09.07.2016 № 88 владело земельным участком с кадастровым номером 61:48:0040213:85 по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Гагарина, 17.

Участок выделен для строительства многоквартирного дома.

Разрешение на строительство дома от 30.10.2014 № RU61303000, выданное комитетом по градостроительству и архитектуре администрации города Волгодонска, продлено до 08.07.2016.

12 июля 2016 года общество получило новое разрешение на строительство дома
№ 61-303-129-2016, которое действовало до 09.07.2019.

30 сентября 2019 года кадастровым инженером Куракиным П.Л. составлен расчет степени готовности проекта по объекту «Жилой дом № 534, первый этап строительства (блок-секция № 1, теплогенераторная № 1)» по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск ул. Гагарина 17. В результате проведенных расчетов степень готовности конструктивных элементов дома составила 82%.

19 января 2021 года общество обратилось с заявлением о государственной регистрации права собственности на дом, как объект незавершенного строительства,
с приложением следующих документов: квитанции об оплате государственной пошлины, копии разрешения на строительство № 61-303-129-2016, копии договора аренды земельного участка от 09.07.2016 № 88, технического плана объекта.

1 марта 2021 года уведомлением № КУВД-001/2021-1263912/2 заинтересованное лицо приостановило осуществление действий по государственному кадастровому учету
и государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства – жилой дом № 534, сославшись на то, что из представленных документов невозможно прийти к выводу о моменте образования объекта незавершенного строительства, а также в связи с тем, что не представляется возможным определить, был ли возвращен земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040213:85 арендодателю.

1 июня 2021 года обществу отказано в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права (уведомление
№ КУВД-001/2021-1263912/3). Основания отказа идентичны ранее изложенным.

Полагая действия управления незаконными, заявитель обратился в суд
с рассматриваемым заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают,
что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие)
не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права
и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия
для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел
об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд
в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает
их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают
ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации
право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации
в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Согласно частям 3 и 5 статьи 1 названного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания
и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 2 части 3 статьи 3 Закона № 218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета
и государственной регистрации прав относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются
на основании заявления, за исключением установленных названых Законов случаев,
и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.

Частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права
и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую
для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости, содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ (в редакции, действующей
на момент принятия решения о приостановлении государственного кадастрового учета
и государственной регистрации прав) государственный кадастровый учет
и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых
не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок,
на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статей 65 и 71 Кодекса доказательства и доводы сторон, приведенные в обоснование заявленных требований
и возражений на них, суды пришли к выводу об отсутствии оснований
для удовлетворения заявленных требований. Суды посчитали, что в рассматриваемом случае документы не содержат информацию о моменте возведения объекта незавершенного строительства, что не позволяет прийти к выводу о завершении строительства в заявленных параметрах до истечения срока действия разрешения
и в период действия договора аренды. Кроме того, суды исходили из того, что в рамках дела № А53-24753/2019 рассматривались требования общества о возложении обязанности на комитет по заключении нового договора аренды, в удовлетворении которого отказано. Комитет отказал в предоставлении земельного участка для завершения строительства
без проведения торгов со ссылкой на статью 39.6, пункт 5 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что продление договора аренды не представляется возможным ввиду предоставления ранее такого льготного права.

Таким образом, с учетом того, что общество на момент подачи заявления
о государственной регистрации не предоставило и не могло предоставить документа, подтверждающего его права на земельный участок ввиду истечения срока аренды и отказа в заключении договора аренды на новый срок, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для осуществления государственной регистрации.

Между тем суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, не учли следующее.

Как было указано выше, в соответствии с частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок,
на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

В рассматриваемом случае суды, признавая правомерным отказ в постановке на кадастровый учет и регистрации прав на спорный объект, исходили именно из отсутствия прав на земельный участок.

Однако данное обстоятельство в силу прямых разъяснений не может являться основанием для соответствующего отказа.

Ссылка апелляционного суда на то, что удовлетворение заявленных требований фактически направлено на признание за заявителем права на земельный участок, неправомерна, поскольку признание права собственности на незавершенный строительством объект не позволит пересмотреть вопрос о продлении срока аренды
на земельный участок в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем кадастровый учет незавершенного строительством объекта позволит идентифицировать объект, в частности, для применения
статьи 239.1 Гражданского кодекса.

На момент подачи заявления о постановке на кадастровый учет спорного объекта незавершенного строительства истечение срока действия разрешения на строительство
не являлось основанием для отказа в проведении регистрационных действий
в соответствии с нормами Закона № 218-ФЗ, действовавшими на момент подачи заявления и принятия решения о приостановлении соответствующих регистрационных действий.

В данном случае в соответствии со сложившейся судебной практикой (определения Верховного Суда Российской Федерации от 27.05.2021 № 306-ЭС21-6446, от 01.02.2019
№ 309-ЭС18-23984, от 19.11.2018 № 309-КГ18-14390, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.01.2021 по делу № А46-8795/2020, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.01.2020 по делу № А32-12345/2019) является важным установления вопроса о периоде строительства спорного объекта.

Суды не дали оценку документам, приложенным обществом в качестве доказательства возведения объекта незавершенного строительства в срок действия договора аренды земельного участка и в течение срока действия разрешения
на строительство.

При этом суды должны учитывать при оценке документов и возражений сторон, что сам по себе факт технической инвентаризации после истечения срока разрешения
на строительство не может свидетельствовать о строительстве вне срока действия разрешения на строительство, с учетом того, что нормами Закона № 218-ФЗ (на момент обращения с соответствующими заявлениями общества) не определялись сроки совершения управомоченным лицом действий по постановке незавершенного строительством объекта на кадастровый учет.

О необходимости наличия действующего разрешения на строительство
для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права
на объект незавершенного строительства указано в части 2.1 Закона № 218-ФЗ, которая введена Федеральным законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ, то есть после обращения общества в уполномоченный орган с соответствующими заявлениями и решения данного органа о приостановлении регистрационных действий.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело
в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности
или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции
по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении,
не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку обжалуемые судебные акты не могут быть признаны судом кассационной инстанции законными и обоснованными, то они подлежат отмене
с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть указания суда кассационной инстанции, устранить все нарушения, установить и исследовать имеющие значение
для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, исследовать представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 по делу
№ А53-12435/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.В. Аваряскин

Судьи О.Л. Рассказов

И.И. Фефелова