Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зориным А.Л., проводимого с использованием систем видеоконференц-связи, при участии в судебном заседании от истца – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность
от 16.02.2018), от ответчика – союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 01.07.2018) и ФИО3 (доверенность от 21.11.2018), в отсутствие третьего лица – некоммерческого партнерства «Управляющая компания "Бизнес-центр Кристалл"», извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2018 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2019 (судьи Фахретдинов Т.Р., Илюшин Р.Р., Мисник Н.Н.) по делу № А53-18940/2016, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском к союзу «Торгово-промышленная палата Ростовской области» (далее – союз) о взыскании 160 059 рублей 31 копейки долга с 01.06.2006 по 30.06.2016 по договору аренды земельного участка
от 10.07.2007 № 29950 и 56 374 рублей 93 копеек пеней с 21.06.2006 по 06.07.2016 с последующим начислением по день уплаты долга (уточненные требования).

Решением от 08.12.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.02.2017, с союза в пользу департамента взыскано 89 554 рубля 12 копеек долга за пользование земельным участком с 01.07.2013 по 30.06.2016, 13 730 рублей 50 копеек пеней и начисленные на 89 554 рубля 12 копеек проценты за пользование чужими денежными средствами с 07.07.2016 по день оплаты задолженности; в остальной части в иске отказано. Суды признали требования департамента обоснованными с учетом истечения срока исковой давности, о применении которой заявил союз.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2017 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение по мотиву неполного исследования следующих обстоятельств. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с разрешенным использованием для проектирования и строительства трансформаторной подстанции 14.11.2006, то есть после ввода в эксплуатацию бизнес-центра «Кристалл» по адресу: <...>. На момент ввода в эксплуатацию офисное здание имело подключение к сетям электроснабжения. В условиях нахождения на земельном участке в спорный период трансформаторной подстанции, правообладатель которой не установлен, подписание сторонами акта приема-передачи земельного участка само по себе не свидетельствует об использовании этого участка союзом. Необходимо проверить довод союза относительно выполнения им функций заказчика-застройщика офисного здания, прекратившихся при вводе последнего в эксплуатацию. Следует установить наличие (отсутствие) на земельном участке в момент заключения договора аренды трансформаторной подстанции, ее правообладателя и застройщика. Необходимо оценить адресованное союзу письмо департамента от 28.07.2014 № 59-30-17991/6, в котором указано на незаключенность договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации, на инициирование департаментом исключения из сведений государственного кадастра недвижимости данных об обременении земельного участка в виде аренды в пользу союза.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено НП «Управляющая компания "Бизнес-центр Кристалл"» (далее – партнерство).

Решением от 13.12.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.04.2018, с союза взыскано 89 554 рубля 12 копеек долга за пользование земельным участком с 01.07.2013 по 30.06.2016, 13 730 рублей 50 копеек пеней с 21.09.2013 по 06.07.2016 и начисленные на 89 554 рубля 12 копеек проценты за пользование чужими денежными средствами с 07.07.2016 по день оплаты задолженности. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суды сделали следующие выводы. Земельный участок передан в аренду союзу по его заявлению. Действие договора аренды распространено сторонами на период с 01.06.2006. В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения об обременении прав на земельный участок в виде аренды в пользу союза. Отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает союз от исполнения обязанности по внесению арендных платежей. Союз был заинтересован в аренде земельного участка. Позиция ответчика по делу свидетельствует о злоупотреблении правом. Разрешенным использованием земельного участка значатся проектирование и строительство трансформаторной подстанции. В период действия договора аренды союз выполнял функции заказчика-застройщика офисного центра. По состоянию на 25.09.2006 офисное здание имело подключение к сетям электроснабжения через трансформаторную подстанцию, которая не включена в перечень имущества в акте от 28.09.2006 о реализации договора долевого участия в строительстве от 31.01.2002. На момент ввода офисного здания в эксплуатацию союз не являлся заказчиком-застройщиком на земельном участке, на котором размещалась трансформаторная подстанция. После ввода офисного здания в эксплуатацию правообладателем трансформаторной подстанции оставался союз. Ее передача энергоснабжающей организации, собственникам помещений офисного здания, партнерству не доказана. Передача полномочий по эксплуатации трансформаторной подстанции третьему лицу не свидетельствует о ее выбытии из владения союза. Между сторонами сложились арендные отношения. Земельный участок предоставлен союзу не для строительства трансформаторной подстанции, а для ее эксплуатации. После заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи земельного участка арендатор мог пользоваться арендованным имуществом, производил оплату пользования. Трансформаторная подстанция не принадлежит партнерству, которое не является стороной по договору аренды. Уменьшение сумм неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами обусловлено истечением срока исковой давности, о применении которой заявил союз.

Постановлением суда кассационной инстанции судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Кассационная коллегия указала на то, что остались невыясненными вопросы: предусматривалось ли строительство трансформаторной подстанции проектной и сметной документацией на возведение офисного здания, возводилась ли она как предусмотренное проектной документацией инженерное оборудование офисного здания, кем конкретно и по чьему заданию осуществлялось ее строительство, кем принимались и оплачивались соответствующие работы на основании исполнительной документации, возникло ли на трансформаторную подстанцию право общей собственности собственников помещений офисного здания после его ввода в эксплуатацию. Судебная коллегия отметила необходимость исследования доказательств отчуждения партнерством в 2014 году комплекса оборудования и здания трансформаторной подстанции ООО «ЮгСетьЭнерго» по договору купли-продажи
от 22.07.2014 № 14/07/22-1. Суд указал, что выяснение данных обстоятельств позволит разрешить вопрос о том, кто является надлежащим ответчиком по рассматриваемому требованию.

При новом рассмотрении решением от 16.11.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.02.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что департамент не доказал факт пользования союзом спорным земельным участком (факт владения трансформаторной подстанцией) после ввода офисного здания в эксплуатацию.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение от 16.11.2018, постановление от 22.02.2019 и удовлетворить его требования. По мнению заявителя, вывод судов о недоказанности владения ответчиком земельным участком в спорном периоде ошибочен. Союз подписал договор аренды и акт приема-передачи земельного участка. Отсутствие государственной регистрации названного соглашения не освобождает ответчика от внесения платы за пользование имуществом. Спорная трансформаторная подстанция ТП-3201 возводилась союзом, который совершал действия по оформлению договора аренды, чем подтвердил свою заинтересованность в пользовании земельным участком для эксплуатации объекта электросетевого хозяйства. Акт разграничения балансовой принадлежности с сетевой организацией подписан союзом в качестве абонента. Вывод судов о том, что ответчик лишен возможности использовать трансформаторную подстанцию, не обоснован. Суды не в полной мере выполнили указания кассационной коллегии.

В отзыве на кассационную жалобу союз указал на ее несостоятельность,
а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, союз и ООО «Элвест» подписали договор
от 31.01.2002 долевого участия в строительстве здания офисного центра (бизнес-центра) по адресу: <...>.

Согласно общей пояснительной записке (раздел 2.8.2 «Электроснабжение»), подготовленной проектной организацией ООО «Гаспроект», питание офисного
здания электроэнергией предусматривалось, в том числе, с использованием двухтрансформаторной подстанции 10/0,4 кВ, построенной во дворе офисного комплекса.

1 июня 2006 года мэром г. Ростова-на-Дону принято постановление № 604 «О предоставлении ТПП РО земельного участка по ул. Суворова, 89 для проектирования и строительства трансформаторной подстанции».

Согласно кадастровому паспорту для размещения и строительства трансформаторной подстанции сформирован земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:152 площадью 44 кв. м (адрес: <...>), который поставлен на государственный кадастровый учет 14.11.2006.

10 июля 2007 года на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону
от 01.06.2006 № 604 и постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 24.05.2007 № 514 департамент (арендодатель) и союз (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:040442:0152 общей площадью 44 кв. м для использования в целях проектирования и строительства трансформаторной подстанции. Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен сторонами с 01.06.2006 по 30.05.2008. В пункте 8.10 договора стороны согласовали, что условия договора применяются к отношениям, сложившимся в период фактического пользования земельным участком (с 01.06.2006).

Стороны подписали акт приема-передачи земельного участка от 10.07.2007, в котором указали, что обязанность арендодателя по передаче участка считается исполненной с 01.06.2006 – с момента выхода постановления о предоставлении земельного участка. На арендатора возложена обязанность по обеспечению государственной регистрации договора аренды (пункт 4.4.5), которую союз не исполнил.

По состоянию на 25.09.2006 офисное здание по адресу: г. Ростов-на-Дону,
пр. Суворова, 89, введено в эксплуатацию (акт от 25.09.2006 № 5843), имело подключение к сетям электроснабжения. Государственная регистрация права собственности союза на помещения в офисном здании произведена 20.10.2006, а права долевой собственности на общее имущество – 10.11.2006.

По акту от 10.10.2006 № 478 трансформаторная подстанция допущена в эксплуатацию как электроустановка напряжением выше 1000 В, предназначенная для электроснабжения союза и других бытовых объектов Кировского района г. Ростова-на-Дону (пункт 1.1.12) и находящаяся в ведении филиала ГУП РО «Донэнерго» РГЭС до момента передачи на баланс в соответствии с техническими условиями на технологическое присоединение (пункт 1.1.10). Эксплуатация электроустановки осуществляется оперативно-ремонтным персоналом РГЭС (пункт 1.2.1).

Департамент направил союзу претензию от 06.07.2016 № 59-30-2411/15-П с указанием на необходимость оформления ответчиком в срок до 04.10.2016 документов на право пользования земельным участком и до 20.07.2016 – погашения образовавшейся задолженности за пользование земельным участком с 01.06.2006 по 30.06.2016.

Поскольку союз оставил претензию без удовлетворения, департамент обратился с иском в арбитражный суд.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) определено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. При отсутствии регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (статья 433).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614, 617 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведено разъяснение, согласно которому при достижении соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при передаче собственником имущества в пользование и принятии его без каких-либо замечаний другим лицом, при исполнении сторонами этого соглашения следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, а пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами, в том числе о неустойке.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданного в аренду имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды (аналогичная рекомендация содержалась в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016
№ 305-ЭС16-16772, а также в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, приведена правовая позиция, согласно которой законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды. В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

При новом рассмотрении дела суды установили, что союз выполнял функции заказчика-застройщика офисного здания, расположенного по адресу: <...>, по заключенному с ООО «Элвест» договору долевого участия в строительстве от 31.01.2002. Вклады в совместную деятельность были распределены сторонами следующим образом. Союз обязался предоставить земельный участок для строительства, содействовать в решении с администрацией г. Ростова-на-Дону, иными уполномоченными органами вопросов, связанных со строительством здания.
ООО «Элвест» обязалось за свой счет финансировать в полном объеме разработку и изготовление проектно-сметной документации, самостоятельно определять подрядчика для строительства здания либо проводить тендер (конкурс) на строительство, за свой счет финансировать строительство здания «под ключ» и обеспечивать уровень готовности помещений «под чистовую отделку». Трансформаторная подстанция допущена в эксплуатацию по акту от 10.10.2006 № 478, согласно которому электроустановка предназначена для энергоснабжения союза и других бытовых объектов Кировского района г. Ростова-на-Дону (пункт 1.1.12); эксплуатация электроустановки осуществляется оперативно-ремонтным персоналом филиала ГУП РО «Донэнерго» РГЭС (пункт 1.2.1); электроустановка находится в ведении филиала ГУП РО «Донэнерго» РГЭС до момента передачи на баланс в соответствии с техническими условиями на технологическое присоединение (пункт 1.1.10). На момент подписания договора аренды от 10.07.2007
№ 29950 трансформаторная подстанция ТП-3201 уже находилась на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040442:152. Партнерство (заказчик) подписало с
ОАО «Донэнерго» (исполнитель) договор от 09.12.2013 на оперативно-техническое обслуживание ТП-3201. Партнерство (потребитель) и ООО «ЮгСеть-Энерго» (сетевая организация) подписали акт от 22.10.2014 разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон, согласно которому спорная трансформаторная подстанция ТП-3201-10/0,4 кВ находилась на балансе
ООО «ЮгСетьЭнерго». Партнерство (продавец) и ООО «ЮгСетьЭнерго» (покупатель) подписали договор 24.07.2014 № 14/07/22-1 купли-продажи объекта электросетевого хозяйства, в том числе спорной ТП-3201. Объекты переданы по актам приема-передачи имущества от 24.07.2014. ООО «Лидер» (продавец) и ООО «Районная сетевая компания» (покупатель) подписали договор купли-продажи электросетевого имущества 05.06.2017
№ 61, в том числе спорной ТП-3201.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом указаний кассационного суда, установив, что после ввода офисного здания в эксплуатацию союз не осуществлял эксплуатацию трансформаторной подстанции (эксплуатацию трансформаторной подстанции в период с 2013 года осуществляли иные лица; доказательства передачи в последующем трансформаторной подстанции в собственность союза в материалы дела не представлены), суды пришли к обоснованному выводу о том, что союз является ненадлежащим ответчиком по иску о внесении платы за пользование спорным земельным участком и правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

При этом требование департамента о взыскании платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:0040442:152 в период до 30.06.2013 и имущественных санкций, начисленных на указанную сумму долга, заявлено с пропуском срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции, поэтому также не подлежит удовлетворению.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы суда.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2019 по делу
№ А53-18940/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,
не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Г. Соловьев

Судьи А.В. Анциферов

И.В. Сидорова