Гражданский кодекс часть 1

3-и лица – Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Фонд имущества г. ФИО1-на-Дону, Администрация г. ФИО1-на-Дону, ДИЗО г. ФИО1-на-Дону, МПТИиОН г. ФИО1-на-Дону, Территориальный отдел по г. ФИО1-на-Дону Управления Роснедвижимости по Ростовской области.

о признании сделки действительной; признании права собственности на нежилое помещение; государственной регистрации перехода права собственности.

при участии:

от истца – пр. Асатурова Н.Э. – дов. б/н от 04.12.06.; пр. Ануфриева А.П. – дов. б/н от 04.12.06

от ответчика - пр. Лещенко С.В. – дов. б/н от 10.01.07г.,

третьи лица-

Сущность спора:

Рассматривается исковое заявление ООО ПКФ «Спектр» к ООО «Кристина» о признании сделки о передаче собственности по договору от 25.08.1997г. между ТОО «Спектр» и ИЧП «Кристина» действительной;

признании права собственности за ООО «ПКФ «Спектр» на нежилое помещение (подвал) комнаты №№3, 3д, 3ж, 3и, 3к, 4, 4а,4б, 4в, 4г, 4д, 5, 5а, 6, 7, 7а, 7б, 8, 8а, 9,11, 11а, 12, 12а, 19, 20, 20а, 20б, 20в, расположенное в подвале 4-х этажного дома №70/162, литер А, общая площадь 387 кв.м., по адресу: 344022, Россия, Ростовская область, Кировский район, пер. Крепостной/ул. ФИО3, согласно данным технического паспорта МУПТИ г. Ростова-на-Дону от 15.03.1999 г.;

государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение (подвал) комнаты №№3, 3д, 3ж, 3и, 3к, 4, 4а,4б, 4в, 4г, 4д, 5, 5а, 6, 7, 7а, 7б, 8, 8а, 9,11, 11а, 12, 12а, 19, 20, 20а, 20б, 20в, расположенное в подвале 4-х этажного дома №70/162, литер А, общая площадь 387 кв.м., по адресу: 344022, Россия, Ростовская область, Кировский район, пер. Крепостной/ул. ФИО3 согласно данным технического паспорта МУПТИ г. Ростова-на-Дону от 15.03.1999 г..

Данный предмет иска рассматривается в результате его уточнения истцом, принятого судом в качестве редакционного.

Дело рассматривается в порядке п.5 ст.156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения спора.

В судебном заседании, начатом 27.03.07г., объявлялся перерыв до 3 апреля 07, затем до 10 апреля 07г., о чем отсутствующие в судебном заседании третьи лица были уведомлены путем доказанного вручения копии определения АС РО от 13.03.07г. с отметкой об объявленном перерыве.

Истец обосновал свою правовую позицию следующим образом:

Так,25.08.97 истцом и ответчиком заключен договор на передачу в собственность ТОО «Спектр» нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, право собственности на данное помещение удостоверено Фондом имущества г. Ростова-на-Дону, что подтверждается свидетельством о собственности регистрационный номер 1455 «а» от 28.08.97. Передача имущества была оформлена актом приема-передачи помещения. Согласно позиции заявителя, причиной обращения с иском в арбитражный суд явилось отсутствие договора и нежелание ответчика участвовать в регистрации перехода прав собственности на оспариваемые помещения.

Ответчик иск не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. Ответчик полагает, что право собственности на спорное помещение ООО "Фирма"Кристина", ни ИЧП фирма «Кристина», ни ООО «Кристина»(правопреемник) не передавало ООО "ПКФ"Спектр", является его законным приобретателем и собственником; представленные истцом документы – акт приема передачи и свидетельство №1455 «а» доказательствами не являются, так как не соответствуют принципам относимости и допустимости, так же как и письма ответчика истцу в рамках использования помещения.

Третьи лица представили пояснения. МУ «Фонд имущества г.Ростова н/Д» представил отзыв №ФИ-1394 от 13.03.07г., №ФИ-1882 от 3.04.07г., в которых пояснил обстоятельства и основания передачи ИЧП «Кристина» ранее арендованного им имущества- помещения по адресу: ФИО1 н/Д, пер.Крепостной, 70/162, в собственность по договору купли-продажи №619 от 2.12.1996г..Сообщил, что иные сделки в отношении указанного объекта МУ «Фонд имущества г.Ростова н/Д» не заключались. Пояснил, что выдача свидетельства №1455 «а» от 28.08.1997г. явилась следствием того, что имел место факт обращения ИЧП «Кристина» о согласовании. Однако данное свидетельство нельзя рассматривать в качестве документа, удостоверяющего переход права или право собственности, поскольку МУ «Фонд имущества» не обладал и не обладает в настоящее время соответствующими полномочиями по удостоверению прав и сделок.

ДИЗО г.Ростова н/Д в отзыве от 12.03.07г. сообщило, что в реестре муниципальной собственности спорные нежилые помещения не значатся.

МПТИиОН г.Ростова н/Д в отзыве №1189 от 3.04.2007г. представил данные и технической регистрации долей в спорном здании за собственниками. В частности 143/2000 доли, включающие по данным техпаспорта от 17.06.1996г. комнаты №№3,3д,3ж,3з.3и,3к,4,5,5а,6,7,7а,7б,8,8а,9,11,11а,12,12а,19,20, находящиеся в повале лит. «А» значатся за ООО Фирма «Кристина» на основании договора купли-продажи нежилого помещения с Фондом имущества г.Ростова н/Д от 2.12.1996г. №1455, зарегистрированного в МПТИ г.Ростова н/ДЛ 10.01.1997г. за номером 58а-259. В отзыве №4229 от 14.12.06 МПТИиОН г.Ростова н/Д сообщило, что в его документации отсутствует договор купли-продажи между ИЧП «Кристина» и ТОО «Спектр» на 25.08.1997г. на нежилые помещения по пер.Крепостному, 70/162.

УФРС по РО в отзыве №08-12/1180 от 29.03.2007г. сообщило об отсутствии в ЕГРП записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на спорное нежилое помещение. Третье лицо также пояснило, что исходя из текста искового заявления, необходимость обращения в суд возникла в связи с утратой договора, а не уклонением стороны от регистрации договора, поэтому в удовлетворении требований в части регистрации перехода права собственности просит отказать.

Изучив представленные сторонами документы, выслушав пояснения представителей истца, ответчика и третьих лиц, судом установлено, что ИЧП "Фирма"Кристина" (правопредшественник ответчика), принимая участие в аукционных торгах по реализации права аренды- протокол №21/35 от 22.03.96., по результату торгов заключило договор аренды №2882 от 22.05.1996г. с КУИ г.Ростова н/Д (арендодатель); между сторонами подписан акт приема-передачи.

6.08.1996г. было издано Распоряжение КУИ г.Ростова н/Д №306 «О приватизации объекта нежилого фонда муниципальной собственности по адресу: пер.Крепостной, 70/162» площадью 740,6 кв.м.- 143/1000 доли, покупателем которого стало ИЧП фирма «Кристина».

2.12.1996г. между ФИ г.Ростова н/Д (продавец) и ИЧП Фирма «Кристина» (покупатель) заключен договор №619 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.ФИО1 н/Д, пер.Крепостной, 70/162 общей площадью 740,6 кв.м.- комнаты:

1,1а,1б,1в,1г,1д,1и,1з,1ж,2,2а,2б,2в,2г,2д,3,2а,3б,3в,3г,3д,3ж,3з,3к,4,5,5а,6,7,7а,7б,8,8а,9,11,11а,12,12а,19,20- 143/1000 части домовладения по цене 96 796 272 руб. Сторонами подписан акт приема-передачи помещения.

В связи с отсутствием у покупателя денежных средств для расчетов по данному договору, между Администрацией г.Ростова н/Д и ИЧП фирмой «Кристина» был заключен договор №7 от 25 ноября 1996г., по которому в счет оплаты по вышеуказанной сделке в муниципальную собственность была передана однокомнатная квартира №4 общей площадью 37.88 кв.м. на втором этаже строящегося дома по ул.Стадионной-Шеболдаева. Подписан акт приема-передачи названного жилого помещения.

На основании договора купли-продажи №619 от 6 декабря 1996г. Фондом имущества г.Ростова н/Д выдано ИЧП фирме «Кристина» свидетельство о собственности №1455 от 6.12.1996г.

Фонд имущества г.Ростова н/Д полагает, что приобретение права собственности ООО «Кристина» на объект, являющийся предметом договора купли-продажи №619 от 2.12.1996г. имеет легитимные основания, как возникшее из отношений по приватизации имущества, что подтверждено материалами дела и соответствует ст. 15 Закона РФ от 3.07.1991г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации»; п. 3.2.4, 3.2, 4.1, 4.9 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994г., утвержденной Указом Президента РФ от 22.07.1994г. №1535.

Арбитражным судом в рамках настоящего дела не исследуются легитимность способа и порядка приватизации спорного объекта предприятием ответчика- ООО «Кристина», как правопреемником ИЧП фирма «Кристина». В связи с тем, что указанные обстоятельства не входят в круг тех, которые должны быть проверены судом в целях принятия решения по спору между коммерческими организациями в связи с возможным переходом права собственности на объект недвижимости от одной из них к другой. При этом суд исходит из того обстоятельства, что на момент рассмотрения дела право собственности ответчика подтверждается свидетельством о собственности от 6.12.1996г. за регистрационным номером 1455, выданным Фондом имущества г.Ростова н/Д. Свидетельство выдано на основании зарегистрированного Фондом договора купли-продажи данного имущества. Такой порядок регистрации сделки купли-продажи недвижимого имущества, совершенной в процессе приватизации, не противоречил законодательству. В связи с чем указанные обстоятельства оцениваются судом как достаточные в рамках настоящего дела для вещно-правового отграничения права ответчика на спорный объект от права истца.

Заявляя о наличии у истца права собственности на спорные объекты, истец представил свидетельство о собственности №1455 «а» от 28.08.1997г., выданное ТОО «Спектр» Фондом имущества г.Ростова н/Д. Данное свидетельство содержит ссылку на договор купли-продажи от 28.08.1997г. Однако данный договор истцом не представлен.

Пояснений о том, что явилось основанием для выдачи названного свидетельства, участвующими в деле лицами не представлено. Более того, спорный объект, который уже был в 1996году предметом реализации Фондом имущества города в порядке его приватизации в пользу ответчика, не мог быть предметом последующих сделок с участием Фонда имущества, так как уже не являлся муниципальным имуществом. Этот факт подтвердил Фонд имущества г.Ростова н/Д, который в отзыве от 3.04.07г. пояснил, что иные сделки (кроме договора купли продажи с ИЧП фирма Кристина») в отношении указанного объекта им не заключались. С учетом пояснений истца о том, что договор от 28.08.97г. заключался между ООО ПКФ «Спектр» и ООО «Кристина», то такая сделка между двумя коммерческими организациями не могла быть основанием для выдачи муниципальным учреждением названного свидетельства.

Ответчик отрицает наличие между ним и истцом какой-либо сделки по передаче последнему права собственности на помещение. Ссылка истца на акт приема-передачи нежилого помещения не подтверждает это обстоятельство. Данный акт содержит противоречивую и необъясненную истцом информацию. Как следует из последнего абзаца акта, он «составлен к договору от 25.08.1997г.»; однако в тексте акта указано, что имущество передается «в собственность на основании договора о совместной деятельности от 14.10.1992г.». Акт приема-передачи- это документ, который может подтвердить факт исполнения какой-либо сделки. Однако сам по себе акт не может заменять такую письменную сделку или в отсутствие других доказательств являться подтверждением совершения сделки.

Согласно письменным пояснениям представителя истца спорный «договор по форме был составлен идентично договору, составленному о купле-продаже ИЧП «Кристина» от Фонда имущества нежилого помещения… и фактически является результатом передачи доли, принадлежащей ТОО «Спектр» в соответствии с условиями договора от 14.10.1992г.» (о совместной деятельности).

При таких обстоятельствах отчуждение спорного объекта должно было быть произведено с соблюдением требований § 7 главы 30 ГК РФ. В соответствии со ст.550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

При условии отсутствия доказательств заключения договора в письменной форме у суду отсутствуют основания для вывода о его действительности.

При таких обстоятельствах акт приема-передачи в силу ст. 556 ГК РФ являющий способом исполнения заключенной сделки, не может быть оценен и принят судом в качестве относимого и допустимого доказательства состоявшегося отчуждения права на объект недвижимости.

Довод истца о том, что при отчуждении данного имущества должны были учитываться отношения, сложившиеся между сторонами в рамках о совместной деятельности от 14.10.1992г., не может быть принято во внимание как не подтвержденные документально в режиме условий самого этого договора, так и вследствие того, что истцом не объяснены правовые основания возможности распространения условий договора о совместной деятельности на отношения сторон после изменения вещно-правовой принадлежности спорного объекта в результате его приватизации ответчиком.

Несмотря на требования суда, сторонами, в том числе истцом и третьими лицами, не представлено как самой сделки (в подлинном экземпляре либо надлежащей копии), так и какой-либо информации о действительности факта ее наличия в отношениях сторон, оснований и порядка заключения. Судом принимались меры к тому, чтобы получить необходимые правообразующие основания с целью оценки их в качестве доказательств по спору, однако третьи лица- МУ «Фонд имущества г.Ростова н/Д», МПТИиОН г.Ростова н/Д сообщили о том, что заявляемой как существующей в отношениях между истцом и ответчиком сделки – договора от 28.08.1997г. в их распоряжении не имеется. Сам истец также не пояснил суду указанные обстоятельства ее заключения и не представил информации о ее возможном местонахождении у неограниченного круга третьих лиц с целью ее истребования судом. При этом по требованию суда Фондом имущества г.Ростова н/Д представлена информация о том, что данный договор на хранение в архив МУ «Фонд имущества г.Ростова н/Д» не поступал, а книга регистрации договоров 1997г. была уничтожена в связи с истечением срока ее хранения (в течение пяти лет), что подтверждается актом №1 от 2 ноября 2006г.

Государственный архив Ростовской области сообщил о том, что договор от 25.08.1997г. между ИЧП «Кристина» и ООО «Спектр» на спорное нежилое помещение на хранение к нему не поступал.

УФРС по РО сообщило об отсутствии какой-либо информации о регистрации права собственности на спорный объект и, соответственно, о том, что не располагает текстом названной сделки.

Каких-либо доказательств факта утраты документа истцом не представлено.

В соответствии с п.6 ст.71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтвержденный только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить содержание первоисточника с помощью других доказательств.

В условиях отсутствия текста договора истцом не дано пояснений суду о действительной правовой природе сделки, ее предмете и условиях, в связи с чем суд лишен возможности сделать однозначный вывод в отношении факта возникновения правоотношений по отчуждению, а также дать квалификацию сделки

Кроме того, согласно пояснениям единоличного исполнительного органа предприятия общества истца- директора ФИО2, отраженного в протоколе судебного заседания от 23.03.07г., акт приема-передачи помещения по спорному адресу площадью 390 кв.м. составлялся в исполнение заключенного им с ответчиком договора о безвозмездной передаче последним истцу этого помещения. При таких обстоятельствах в отношениях сторон не исключены признаки договора дарения, что противоречит условиям нормы пункта 4 ст.575 ГК РФ, запрещающей дарение в отношениях между коммерческими организациями.

Кроме того, согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Из совокупности представленных истцом, а также другими участвующими в деле лицами материалов, не усматривается, что в заявляемых отношениях по отчуждению недвижимого имущества имела место его согласованная цена.

Довод истца о том, что он получил помещение от ответчика в 1992году по договору о совместной деятельности, также не соответствует представленным документам. Как предусмотрено пунктом 2.1 договора предоставить помещение обязалось ООО «Спектр», а не ответчик.

Факт владения истцом спорным помещением на обязательственных основаниях (13 мая 1995г. между КУИ г.Ростова н/Д и истцом заключался договор аренды), не является основанием для утверждений о возникновении вещных прав на него. В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Наличие таких оснований истцом не подтверждено. Более того, возникновение и наличие у ООО ПКФ «Кристина» права собственности на спорный объект недвижимости истцом не оспорено.

Переписка сторон (письма ответчика от 14.09.99г. №1-100; 15.05.2000г. №1-159) в рамках использования спорного помещения является основанием для их учета в возможных отношениях сторон по дебиторско-кредиторской задолженности, а не в качестве факта, свидетельствующего о вещных правах лиц. В соответствии со ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Судом принимались меры к установлению конкуренции вещных прав с отношении спорных объектов со стороны вероятных третьих лиц. Из собранных материалов дела усматривается, что рассматриваемый судом спор возник в отношении только тех комнат, которые как в настоящее время, так и прежде являлись объектом правоотношения исключительно истца, ответчика, КУИ г.Ростова н/Д и Фонда имущества г.Ростова н/Д. Участвующими в деле лицами также не представлено информации о наличии отношений долевой собственности на спорные комнаты.

Факт того, что в отношениях с третьими лицами истец проявил себя как собственник спорного объекта подтверждается договором земельного участка от 21.09.1999г. №13580-и, во исполнение условий которого им уплачивалась арендная плата, что подтверждается копиями платежных поручений, представленных в материалы дела.

Доводы истца о том, что передача имущества в его собственность была произведена в связи с затратами на его ремонт, не доказана документально и, кроме того, опровергается совместным письмом истца и ответчика в адрес ФИ г.Ростова н/Д от 10.01.1996г. №1-ФИ, согласно которому работы на общую сумму 1,7 млд.руб.(в ценах до деноминации) были произведены ИЧП фирмой «Кристина».

Таким образом, истец не доказал возникновение у него права собственности на заявленные объекты недвижимости по указанным основаниям, факт заключения сделки и ее исполнения, в связи с чем исковые требования подлежат отклонению.

Заявление стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления требований о признании права собственности на спорный объект недвижимости признается судом не подлежащим удовлетворению, поскольку рассматриваемый предмет и основания иска заявлены по поводу длящихся правоотношений сторон.

Определением АС РО от 23.03.07г. по ходатайству истца были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета ответчику ООО «Кристина» и другим лицам совершать действия, направленные на отчуждение нежилого помещения (подвал) комнаты №№3, 3д, 3ж, 3и, 3к, 4, 4а,4б, 4в, 4г, 4д, 5, 5а, 6, 7, 7а, 7б, 8, 8а, 9,11, 11а, 12, 12а, 19, 20, 20а, 20б, 20в, расположенные в подвале 4-х этажного жилого дома, литер А общая площадь 387 кв.м. по адресу: 344022, г.ФИО1 н/Д, пер.Крепостной/ФИО3, 70/162.

В соответствии с п.5 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебном акте об отказе в удовлетворении иска.

В связи с этим принятые судом обеспечительные меры подлежат отмене после вступления настоящего решения в законную силу.

Расходы по оплате госпошлины, в том числе за подачу заявления о принятии обеспечительных мер, относятся на истца.

Руководствуясь ст.218, 195, 434, 555, 556 ГК РФ, 167-170 , 110, п.5 ст.96 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением АС РО от 23.03.07г. в виде запрета ответчику ООО «Кристина» и другим лицам совершать действия, направленные на отчуждение нежилого помещения (подвал) комнаты №№3, 3д, 3ж, 3и, 3к, 4, 4а,4б, 4в, 4г, 4д, 5, 5а, 6, 7, 7а, 7б, 8, 8а, 9,11, 11а, 12, 12а, 19, 20, 20а, 20б, 20в, расположенные в подвале 4-х этажного жилого дома, литер А общая площадь 387 кв.м. по адресу: 344022, г.ФИО1 н/Д, пер.Крепостной/ФИО3, 70/162.

Решение может быть обжаловано в порядке, определенном главами 34, 35 АПК РФ.

Судья Корх С.Э.