Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Улько Е.В. и Фефеловой И.И., в отсутствие истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), ответчика – Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.02.2015 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Тимченко О.Х.) по делу № А53-21670/2014, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска (далее – комитет)
о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (далее – договор).

Истец просил пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 1 253 тыс. рублей с учетом НДС»; пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи объекта определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы от 19.01.2015 № 39-4/2015, выполненной независимым оценщиком Могилой Д.В.»; пункт 3.1.1 договора в следующей редакции: «Основной платеж, подлежащий уплате в местный бюджет, составляет цену объекта
(за вычетом НДС 18%) – 1 061 864 рубля 41 копейка и перечисляется по указанным продавцом в пункте 9.1.1 договора реквизитам в течение 10 банковских дней с даты заключения настоящего договора»; пункт 3.1.2 договора изложить в следующей редакции: «НДС (18% от цены продажи объекта) в сумме 191 135 рублей 59 копеек покупатель перечисляет в федеральный бюджет» (с учетом уточнения заявленных требований
в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Исковые требования мотивированы недостоверностью величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком и использованной комитетом для определения цены выкупаемого имущества.

Решением суда от 05.02.2015 (с учетом определения от 30.06.2015 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлением суда от 15.05.2015, исковые требования удовлетворены. С комитета в пользу предпринимателя взыскано 16 тыс. рублей судебных расходов. При определении цены выкупаемого имущества суд руководствовался результатами судебно-экспертного заключения, так как пришел к выводу, что оно соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих объектов недвижимости. Суд отклонил довод комитета об отсутствии у предпринимателя преимущественного права приобретения спорного помещения, поскольку на основании части 4.1 статьи 4 Федерального закона
от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или
в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) течение срока, указанного в части 4 статьи 4 данного Закона, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда. В данном случае течение тридцатидневного срока приостанавливалось в соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Определением от 16.04.2015 апелляционный суд привлек индивидуального предпринимателя Золотаря А.А. (оценщика) к участию в деле в качестве третьего лица,
не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В кассационной жалобе комитет просит принятые по делу судебные акты отменить. По мнению заявителя, у предпринимателя отсутствует преимущественное право на приобретение спорного имущества, поскольку срок для подписания договора истек, а отчет об оценке, подготовленный предпринимателем ФИО2, не был оспорен в судебном порядке.

В отзыве на жалобу предприниматель просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что предприниматель на основании договора аренды недвижимого муниципального имущества от 01.01.2009 № 1
и дополнительного соглашения к нему арендует у администрации г. Новочеркасска нежилое помещение общей площадью 61,2 кв. м (комнаты № 8 и 9 в подвале № 1), расположенное по адресу: <...> (далее – спорный объект), находящееся в муниципальной собственности муниципального образования «Город Новочеркасск» на основании постановления главы администрации г. Новочеркасска от 24.05.1994 № 1532, для изготовления венков.

В соответствии с Законом № 159-ФЗ комитет принял решение от 29.07.2014 № 88
о предоставлении предпринимателю преимущественного права на приобретение арендуемого им спорного объекта. На основании данного решения комитет направил проекты договора купли-продажи с единовременной оплатой выкупаемого имущества
и с рассрочкой платежа, которые получены арендатором 29.07.2014.

Не согласившись с величиной стоимости продажи объекта, предприниматель представил в комитет протокол разногласий от 25.08.2014, в котором указал цену объекта в размере 1 224 тыс. рублей.

На момент обращения с иском предприниматель не получил извещение
о результатах рассмотрения разногласий.

Поскольку соглашение по существенным условиям договора не было достигнуто, предприниматель в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) обратился в арбитражный суд с иском.

При рассмотрении спора суды правомерно руководствовались следующим.

В случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий (пункт 2 статьи 445 Кодекса).

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения
о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора,
на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо
по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного
и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона требованиям, копии указанного решения, предложения
о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства
на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении
и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).

Течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления
в законную силу решения суда (часть 4.1).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать
в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (часть 9).

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор
не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок,
за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии
с частью 4.1 данной статьи (часть 9).

Согласно разделу 2 проекта договора купли-продажи цена объекта составляет
2 516 940 рублей с учетом НДС и равна его рыночной стоимости, определенной оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, что подтверждается отчетом
от 04.07.2014 № 04-07/2, копия которого имеется в материалах дела.

Ввиду наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете от 04.07.2014 № 04-07/2, выполненном индивидуальным предпринимателем ФИО2 по заказу комитета, суд удовлетворил ходатайство истца о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Проведение экспертизы по делу было поручено независимому оценщику ФИО3

Эксперт должен был определить рыночную стоимость объекта недвижимого имущества – нежилого помещения площадью 61,2 кв. м (комнаты № 8 и 9 в подвале № 1), расположенного по адресу: <...>,
по состоянию на 03.07.2014.

Согласно заключению эксперта от 19.01.2015 № 39-4/2015 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 03.07.2014 составляет 1 253 тыс. рублей, в том числе 191 135 рублей 59 копеек НДС (18%), возникающего при продаже объекта оценки, равной рыночной стоимости; доход, остающийся в распоряжении продавца после уплаты НДС при продаже объекта оценки по рыночной стоимости, установленной в отчете, составляет 1 061 864 рубля 41 копейку.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям
и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной
и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке
не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или
в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Суды пришли к верному выводу о том, что спор относительно договорных условий вызван несогласием истца с величиной рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Право на обращение в суд в такой ситуации предоставлено истцу как в рамках пункта 2 статьи 445 Кодекса с целью урегулировать разногласия, так и с самостоятельным иском об оспаривании величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной отчетом, предусмотренным частью 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Право выбора способа защиты в указанном случае принадлежит истцу.

Обоснованно посчитав, что в рамках преддоговорного спора оспаривается достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, суды правомерно применили положения части 4.1 и 9 статьи 4
Закона № 159-ФЗ и отклонили довод комитета о том, что предприниматель утратил право на приватизацию в связи с пропуском срока, указанного в части 4 статьи 4
Закона № 159-ФЗ.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении дела, влияли
на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы арбитражных судов в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции не состоятельными.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным
в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.02.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 по делу
№ А53-21670/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.И. Афонина

Судьи Е.В. Улько

И.И. Фефелова