Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Алексеева Р.А., при участии в судебном заседании от истцов: индивидуального предпринимателя Косарева Валерия Юрьевича
(ОГРНИП 306616719900021) и индивидуального предпринимателя Косаревой Ольги Игоревны (ОГРНИП 306616731300047)– Адашевой Ю.В. (доверенность от 29.07.2014), от ответчиков: индивидуального предпринимателя Паевской Натальи Олеговны (ОГРНИП 314619503100013) – Жигуновой Н.А. (доверенность от 06.10.2014), общества с ограниченной ответственностью «Мираж» (ИНН 6167085394, ОГРН 106167023790) – Алексеенко А.К. (доверенность от 06.10.2015), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Косарева Валерия Юрьевича, индивидуального предпринимателя Косаревой Ольги Игоревны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2014 (судья Дмитриев М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Ванин В.В., Величко М.Г.) по делу № А53-22868/2014, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Косарев В.Ю., индивидуальный предприниматель Косарева О.И. (далее – предприниматели) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Паевской Н.О. и ООО «Мираж» (далее – общество) со следующими требованиями:

– признать договор аренды недвижимого имущества от 30.01.2014 № 1 недействительным;

– применить последствия недействительности сделки, возложить на общество обязанность вернуть недвижимое имущество, расположенное на 1-м этаже 1-этажного дома под литером А комнаты № 10 – 18, 38, 41, 43, 44, 52 – 55, под литером Б комнаты № 1 – 9, 11, под литером А1, общей площадью 421,5 кв. м, находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 19-я линия, 13 – 15;

– взыскать солидарно с общества и предпринимателя Паевской Н.О. в пользу предпринимателя Косарева В.Ю. 144 512 рублей 50 копеек неосновательного обогащения и 5067 рублей 87 копеек (соответственно), а также взыскать солидарно с общества и предпринимателя Паевской Н.О. в пользу предпринимателя Косаревой О.И. 144 512 рублей 50 копеек неосновательного обогащения и 5067 рублей 87 копеек (соответственно; уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда первой инстанции от 25.12.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.06.2015, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды
от 30.01.2014 не исполнялся (оплата не производилась), фактической передачи объектов недвижимости не было, общество не знало об отсутствии согласия иных собственников на сдачу помещений в аренду.

В кассационной жалобе предприниматели просят отменить судебные акты,
исковые требования – удовлетворить. По мнению заявителей, выводы судов не обоснованы, наличие акта приема-передачи недвижимого имущества и соглашения о расторжении договора аренды подтверждают факт заключения договора. Отсутствие оплаты по договору аренды указывает на неисполнение обязательств со стороны общества. Соглашение от 13.08.2013 о порядке пользования помещением, находящимся в общей долевой собственности, утратило силу 29.01.2014 после регистрации права общей долевой собственности, иное соглашение сторонами не заключалось. Обществу предоставлено право владения помещениями до 26.06.2017 на основании договора аренды от 26.06.2012, оно не могло арендовать его дважды и не знать о необходимости получения соглашения от всех собственников. Договор аренды от 30.01.2014 является крупной сделкой и сделкой с заинтересованностью, однако не был одобрен надлежащим образом.

В отзывах на кассационную жалобу ответчики указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель истцов поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемые акты, представители ответчиков возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 08.08.2015 объявлялся перерыв до 12 часов 15 минут 14.10.2015, о чем сделано публичное извещение в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Кавказского округа http://www.fassko.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить в части по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что предприниматели совместно с предпринимателем Паевской Н.О. владеют на праве общей долевой собственности комплексом недвижимого имущества, расположенным на земельном участке площадью 2270 кв. м по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район,
ул. 19-я линия, 13 – 15, состоящим из зданий (литеры А, А1, А2, АЗ, А4) наименование объекта «Баня» площадью 843,8 кв. м, (литеры Б, Б1) наименование объекта «Сауна» площадью 173,2 кв. м, и (литера М) наименование объекта «Оздоровительный комплекс» площадью 411 кв. м, всего общей площадью 1428 кв. м, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В августе 2014 года предпринимателям стало известно, что 30.01.2014 предприниматель Паевская И.О. (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 1 аренды недвижимого имущества (далее – договор от 30.01.2014), находящегося по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. 19-я линия, 13 – 15: на 1-м этаже
1-этажного дома под литером А комнаты № 10 – 18, 38, 41, 43, 44, 52 – 55, под литером Б комнаты № 1 – 9, 11, под литером А1, общей площадью 421,5 кв. м. Недвижимое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 30.01.2014.

Недвижимое имущество, составляющее предмет договора аренды, является общей долевой собственностью, предприниматели обладают по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, а предприниматель Паевская Н.О. обладает 4/6 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, что подтверждается представленными свидетельствами и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Считая, что договор от 30.01.2014 является недействительной сделкой, поскольку отсутствует согласие всех участников долевой собственности, предприниматели обратились в суд с иском.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица (пункт 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды, руководствуясь положениями названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, отметили следующее. Истцы не доказали, что общество на момент подписания спорного договора аренды знало об отсутствии согласия иных сособственников на сдачу предмета договора в аренду, поэтому требования в отношении признания договора аренды от 30.01.2014 недействительным не подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

В ходе рассмотрения дела установлено, что спорное имущество принадлежит предпринимателям и предпринимателю Паевской Н.О. совместно на праве общей долевой собственности. При этом общество не получило согласие всех сособственников на передачу спорного имущества в аренду по договору от 30.01.2014 (указанный факт стороны не оспаривают).

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Общая долевая собственность предполагает арифметическое определение долей участников в праве на общее имущество. Поскольку право собственности на общее имущество разделено между собственниками на соответствующие доли без раздела (выдела) его в натуре, то есть принадлежит им всем сообща, по смыслу указанных норм права передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2014 по делу № А55-28849/2013, постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.01.2014 по делу № А04-2776/2012, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.08.2013 по делу
№ А41-2673/13).

С учетом указанных обстоятельств и того, что индивидуальный предприниматель Паевская Н.О. в нарушение требований пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распорядилась спорным имуществом, находящимся в долевой собственности, договор аренды от 30.01.2014 № 1 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной) сделкой.

Указание на ошибочное подписание оспариваемого договора не может быть положено в основу отказа удовлетворения требований в названной части. Ссылка представителей ответчиков на обстоятельства, установленные по делу № А53-22521/2014, не может быть принята во внимание, поскольку договор от 30.01.2014 № 1 заключен ранее выдела долей сособственников.

Истцы в судебном заседании заявили ходатайство о фальсификации доказательств и исключении из числа доказательств соглашения о порядке пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности от 30.01.2014 (т. 1, л. д. 120, 121), акта сдачи-приемки объекта по договору аренды от 30.01.2014 (т. 1, л. д. 27), соглашения о расторжении договора аренды от 31.01.2014 (т. 2, л. д. 98). Суд исключил указанные доказательства на основании статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации из числа доказательств по делу.

Отказывая в удовлетворении требований, суды определили, что договор
от 30.01.2014 не исполнялся (оплата не производилась, передача объектов не совершалась; акт сдачи-приемки объекта исключен из числа доказательств в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Однако данные обстоятельства связаны с фактическим исполнением договора от 30.01.2014 и не могут являться основанием для отказа в удовлетворении требований о признании договора недействительным (ничтожным). Соглашение о расторжении договора от 30.01.2014 также исключено из числа доказательств в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Вместе с тем установление названных обстоятельств подтверждает правомерность выводов судов в части отказа удовлетворения требований относительно применения последствий недействительности сделки и взыскания неосновательного обогащения.

При этом необходимо отметить, что в материалы дела представлен договор аренды от 26.06.2012 (подписан всеми сособственниками), согласно которому обществу до 26.06.2017 переданы помещения, часть которых является предметом договора аренды от 30.01.2014 (комнаты 10 – 17 под литерой А, и литера А1). Окружной суд, отменяя судебные акты по делу № А53-28663/2014, указал, что для установления факта наличия задолженности по арендной плате по договору от 26.06.2012 суду необходимо определить площадь фактически сданного в аренду недвижимого имущества путем возложения на стороны обязанности составить совместный акт о перечне помещений, занимаемых арендатором по ранее заключенным договорам аренды, с указанием их площади и других индивидуализирующих признаков.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса.

Обстоятельства, установленные по делу № А53-28663/2014, подтверждают передачу спорного имущества в аренду обществу по договору от 26.06.2012, что исключает применение последствий в части возврата и взыскания неосновательного обогащения по договору от 30.01.2014. Вместе с тем выводы судов об отказе в признании договора от 30.01.2015 недействительным являются ошибочными, поэтому, состоявшиеся судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении требований в соответствующей части.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015 по делу
№ А53-22868/2014 в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды недвижимого имущества от 30.01.2014 № 1 недействительным отменить.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный индивидуальным предпринимателем Паевской Н.О. и обществом с ограниченной ответственностью «Мираж» договор аренды недвижимого имущества от 30.01.2014 № 1.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий О.Л. Рассказов

Судьи В.В. Аваряскин

Р.А. Алексеев