Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива «Усадьба»
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 19.12.2017 по делу № А53-25094/2017
по иску Комитета по управлению имуществом города Батайска

(ОГРН <***> ИНН <***>)
к жилищно-строительному кооперативу «Усадьба»

(ОГРН <***> ИНН <***>)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3,

о расторжении договора,

принятое в составе судьи Димитриева М.А.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу «Усадьба» (далее – ответчик, ЖСК «Усадьба», кооператив) о расторжении договора аренды от 28.12.2011 N 5126, об освобождении земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010308:574, вид разрешенного использования: жилые дома блокированной застройки, расположенного по адресу: <...>.

В обоснование заявленных требований комитет ссылаясь на то, что фактически земельный участок не осваивается, на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, сведений о регистрации данного объекта не имеется. Кроме того, на протяжении всего периода аренды, на стороне ответчика имеется задолженность по арендной плате, в том числе и по вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Ростовской области (дело N А53-33569/2015).

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил в суде первой инстанции ходатайство об отказе от исковых требований в части освобождения земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010308:574, вид разрешенного использования: жилые дома блокированной застройки, расположенного по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2017 расторгнут договор аренды от 28.12.2011 N 5156 земельного участка площадью 4 600 кв.м, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 61:46:0010308:574, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Батайска и жилищно-строительным кооперативом «Усадьба». В отношении требования об освобождении земельного участка производство по делу прекращено в связи с принятием отказа истца от иска в указанной части.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что вывод суда первой инстанции о не освоенности земельного участка ошибочен, поскольку в рамках дела №А53-33569/2015 было установлено, что на земельном участке возведены жилые дома. Кооператив на арендуемом земельном участке возводит недвижимые объекты, предназначенные для жилья граждан. Расторжение договора, как мера ответственности, по мнению ответчика, несоразмерна степени существенности допущенных кооперативом нарушений и балансу интересов сторон.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Согласно представленным комитетом письменным пояснениям изначально на основании договора аренды от 28.11.2006 спорный земельный участок с разрешенным видом использования «для строительства оздоровительного комплекса с автомойкой на один пост и автосервисом» был предоставлен ФИО4 На земельном участке ФИО4 построено бытовое здание общей площадью 43,2 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано на основании решения суда о признании права собственности на самовольную постройку. В последующем на основании договора купли-продажи от 18.12.2009 указанный объект был продан ФИО3 Как указывает комитет, в связи с переходом права собственности на объект недвижимости договор аренды от 28.11.2006 № 3899 со ФИО4 был расторгнут. На основании заявления ФИО3 с последним заключен договор аренды от 28.12.2011 № 5126. Как указывает комитет, земельный участок предоставлен ФИО3 без проведения торгов, аукциона.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (далее - третье лицо, ФИО3).

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2018 произведена замена судьи Ванина В.В. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Ковалеву Н.В., замена судьи Чотчаева Б.Т. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Маштакову Е.А.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

ФИО3 явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Судебная корреспонденция направлялась третьему лицу по адресу: <...> (согласно адресной справке от 03.08.2018 № 41/12/7-14952 адрес места регистрации ФИО3), однако была возвращена в суд по причине «истек срок хранения».

Согласно пункту 2 части 4 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

При указанных обстоятельствах, ФИО3 считается надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

В судебном заседании 24.08.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации до 31.08.2018 до 10 час. 40 мин., после окончания которого, судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав пояснения сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 28.12.2011 на основании постановления администрации города Батайска от 21.12.2011 N 2379 о предоставлении в аренду земельного участка между комитетом (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 5126 (т. 1, л.д. 18-22).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 4 600 кв.м, кадастровый номер 61:46:0010308:574, расположенный по адресу: <...>, разрешенное использование участка - жилые дома блокированной застройки.

Указанный земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 28.12.2011 (т. 1, л.д. 27).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливается с 21.12.2011 по 21.12.2014.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.01.2012.

22.02.2013 между ФИО3 (Сторона 1) и ЖСК «Усадьба» (Сторона 2) заключен договор передачи (т. 2, л.д. 23-25), согласно которому кооперативу в качестве паевого имущественного взноса передано право аренды на земельный участок, под малоэтажное жилищное строительство, площадью 4 600 кв.м, кадастровый номер 61:46:0010308:574, расположенный по адресу: <...>, и размещенный на нем объект недвижимого имущества - бытовое здание площадью 43,2 кв.м, инвентарный номер: 4429, литер А, этажность 1.

В соответствии с соглашением от 19.12.2013 (т. 1, л.д. 7-10) в договор аренды № 1526 от 28.12.2011 внесены изменения, в частности арендатором земельного участка площадью 4 600 кв.м, кадастровый номер 61:46:0010308:574, расположенный по адресу: <...>, разрешенное использование участка - жилые дома блокированной застройки, указан ЖСК «Усадьба».

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 14.01.2014 (т. 1, л.д. 25).

Суд первой инстанции, основываясь на положениях пункта 2 статьи 621, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что договор аренды земельного участка от 28.12.2011 N 5121 продлен на неопределенный срок.

Уведомлением о расторжении договора аренды от 04.05.2017 N 51.52/507 (т. 1, л.д. 16) комитет информировал ответчика о прекращении указанного договора аренды по истечению 3 месяцев со дня получения данного уведомления и необходимости освобождения спорного земельного участка и передачи его по акту приема-передачи.

Данное уведомление направлено кооперативу по юридическому адресу, однако не вручено адресату в связи с истечением срока хранения (31.05.2017) (т. 1, л.д. 17).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковым заявлением.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Как следует из пункта 1.1 договора аренды, арендатор обязан использовать земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010308:574 в соответствии с его целевым назначением: жилые дома блокированной застройки.

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ строительством является создание зданий, строений, сооружений.

В ходе обследования арендодателем спорного земельного участка было выявлено ненадлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.12.2011 N 5126.

Суд первой инстанции указал, совокупность представленных по делу доказательств подтверждает, что арендованный земельный участок, предоставленный для целей строительства жилищно-строительному кооперативу «Усадьба», в установленные договором сроки, не освоен, разрешительной документации, необходимой для возведения капитального строения, кооперативом не получено. На спорном земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют, на участке находится объект незавершенного строительства, не зарегистрированный в установленном порядке. Представленные жилищно-строительным кооперативом «Усадьба» доказательства в подтверждение освоения земельного участка не подтверждают исполнение договора аренды со стороны арендатора. Объекты, для строительства которых предоставлялся земельный участок, отсутствуют. Кроме того, ответчик не подтвердил, что он был лишен возможности освоить являющийся объектом аренды земельный участок в установленный срок по основаниям, за которые в силу закона или договора он не отвечает. Как следует из материалов дела и не отрицается сторонами, строительство объектов недвижимости не ведется, отсутствует разрешение на строительство и на реконструкцию уже возведенных объектов. Кроме того, на стороне ответчика имеется задолженность по арендной плате, что представителем ответчика также не отрицается.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 28.12.2011 N 5126.

В то же время суд первой инстанции, удовлетворяя требование о расторжении договора аренды спорного земельного участка, не принял во внимание следующее.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1 и 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В определении от 08.04.2010 № 456-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил особенность правового регулирования ничтожных сделок, обусловленную характером соответствующих сделок, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167, статья 168 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции).

Как следует из материалов дела и пояснений комитета, изначально земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 61:46:0010308:574, площадью 4600 кв.м, имел разрешенное использование участка - для строительства оздоровительного комплекса с автомойкой на один пост и автосервисом.

Постановлением Мэра города Батайска от 24.09.2003 №3188 ФИО4 предварительно согласовано место размещения оздоровительного комплекса с автомойкой на один пост и автосервисом на земельном участке по ул. Балашова/ул. Грузинской (т. 3, л.д. 5-6).

На основании постановление Мэра города Батайска от 09.10.2006 № 3043 со ФИО4 заключен договор аренды земельного участка от 28.11.2006 №3899 на срок с 09.10.2006 до 09.10.2009, который зарегистрирован в установленном порядке (т. 3, л.д.7-8, 14-18).

Как указывает комитет, на земельном участке ФИО4 построено бытовое здание общей площадью 43,2 кв.м, объект зарегистрирован в установленном порядке на основании решения суда о признании права собственности на самовольную постройку.

В дальнейшем объект недвижимости был продан на основании договора купли-продажи от 18.12.2009 ФИО3 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.01.2010 (т. 2, л.д. 41)).

Как указывает комитет, в связи с переходом права собственности на объект недвижимости договор аренды от 28.11.2006 № 3899 со ФИО4 был расторгнут в соответствии с действующим законодательством, земельный участок предоставлен ФИО3 на праве аренды согласно договору аренды от 28.12.2011 №5126, зарегистрированному в установленном порядке.

Из материалов дела видно, что ФИО3 31.03.2010 обратился в КУИ города Батайска с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Грузинской, 152-6 с «для строительства бытового здания, оздоровительного комплекса с автомойкой на один пост и автосервисом» на «размещение жилых домов блокированной застройки» (т. 3, л.д. 25).

В отношении спорного земельного участка изменен вид разрешенного использования - жилые дома блокированной застройки (т. 1, л.д. 11-13).

ФИО3 выдано разрешение на строительство № RU 613020002005001-60 жилого комплекса малоэтажной застройки: 2-х этажный блокированный 6-ти квартирный жилой дом (Л1), 2-х этажный блокированный 4-х квартирный жилой дом (Л2), 3-х этажный блокированный 8-ми квартирный жилой дом (Л3) на земельном участке площадью 4 600 кв.м. Срок действия разрешения до 08.10.2013, который продлен до 08.10.2014.

Как было указано, на основании договора передачи от 22.02.2013 объект недвижимого имущества - бытовое здание площадью 43,2 кв.м., передан ЖСК «Усадьба», право собственности на которое зарегистрировано 21.10.2013 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (т. 2, л.д. 40).

Соглашением от 19.12.2013 о внесении изменений в договор аренды № 5126 от 28.12.2011 право аренды перешло ЖСК «Усадьба». Срок договора аренды с 21.12.2011 до 21.12.2014.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьями 30.1 и 30.2, установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно указанным статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован включенными в Земельный кодекс Российской Федерации названным Федеральным закономстатьями 38.1 и 38.2.

Пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Кодекса.

Федеральным законом от 31.12.2005 N 206-ФЗ статья 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнена пунктом 15, согласно которому до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления до 30.12.2004 (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ).

Поскольку договор аренды спорного земельного участка подписан 28.12.2011, т.е. после 30.12.2007, отсутствовали основания предоставления земельного участка в аренду для жилищного строительства (комплексного освоения в целях жилищного строительства) без соблюдения установленного Земельным кодексом Российской Федерации действовавшего на момент подписания договора аренды порядка предоставления находящегося в муниципальной собственности земельного участка в аренду.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей в спорный период, предусматривают предоставление земельного участка в аренду для жилищного строительства посредством продажи права аренды на аукционе. Без проведения торгов земельные участки предоставляются в аренду только лицам, с которыми заключен договор о развитии застроенной территории.

Следовательно, у комитета отсутствовали основания предоставления земельного участка в аренду для жилищного строительства (комплексного освоения в целях жилищного строительства) без соблюдения установленного Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 30.1, 30.2) действовавшего на момент подписания договора порядка предоставления в аренду, находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Поскольку доказательств предоставления спорного земельного участка ФИО3 в соответствии с нормами земельного законодательства не предоставлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды от 28.12.2011 N 5126 является недействительной (ничтожной) сделкой. Недействительность (ничтожность) договора аренды от 28.12.2011 N 5126 исключает возможность удовлетворения заявленного комитетом требования о его расторжении в судебном порядке (статьи 166 – 168 Гражданского кодекса).

Кроме того, ФИО3 при покупке бытового здания общей площадью 43,2 кв.м вправе был использовать земельный участок по его назначению - для строительства оздоровительного комплекса с автомойкой на один пост и автосервисом. Изменение ФИО3 вида разрешенного использования земельного участка не давало ему автоматически право получить земельный участок в пользование в обход установленных законом процедур.

В связи с этим доводы ответчика о том, что ФИО3 предоставлен земельный участок площадью 4 600 кв.м. для эксплуатации объекта - бытовое здание общей площадью 43,2 кв.м (назначение: нежилое), которое не относится к объектам жилищного строительства, судом оцениваются критически и признаются несоответствующими представленным в материалы дела документам.

Представление апелляционному суду градостроительного плана земельного участка от 01.10.2012, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010308:574 расположен в зоне Ж.2 Застройка малоэтажными жилыми домами в 1-3 этажа; выделена для обеспечения правовых условий формирования кварталов комфортного жилья на территориях застройки при повышении плотности использования территории и преимущественном размещении объектов индивидуального жилищного строительства и жилых домов блокированной застройки; основным видом разрешенного использования земельного участка является, в том числе, жилые дома блокированной застройки, не повлияло на выводы суда.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований комитета по управлению имуществом города Батайска о расторжении договора аренды от 28.12.2011 N 5126 следует отказать.

Доводы кооператива относительно освоения земельного участка, принятия мер по продлению срока разрешения на строительство не имеют правового значения при установленных судом обстоятельств.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе остаются на ответчике, поскольку требования апелляционной жалобы, по сути, не удовлетворены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Представленные ответчиком документы (справка № 5 от 15.03.2018, договоры о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения) к материалам дела не приобщаются и будут высланы ответчику посредством почтовой связи.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2017 по делу
№ А53-25094/2017 отменить.

В удовлетворении исковых требований комитета по управлению имуществом города Батайска отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.В. Нарышкина

Судьи Н.В. Ковалева

Е.А. Маштакова