Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Зотовой И.И. и Твердого А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лыгиной А.В., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, от истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) – Дороженко А.А. (доверенность от 20.06.2023), от ответчика − индивидуального предпринимателя Фаградян Людмилы Алексеевны (ИНН 235000622904, ОГРНИП 305235022900027) – Пендюрина Н.П. (доверенность от 02.12.2022), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2023 по делу № А53-28784/2022, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Фаградян Л.А. (далее – предприниматель) о сносе самовольно возведенных строений с кадастровыми номерами 61:44:0030201:300 и 61:44:0030201:301.

Решением суда от 09.06.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.08.2023, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает, что согласно договору аренды земельный участок передан только для эксплуатации базы отдыха (существующих строений с кадастровыми номерами 61:44:0030201:55 и 61:44:0030201:56), а не для строительства новых объектов. Конструктивная возможность спорных объектов позволяет отнести их к самостоятельным

объектам; вывод судов о том, что строения имеют вспомогательное значение, не обоснован. Экспертное заключение не содержит объективных и достоверных доказательств того, что строения являются вспомогательными объектами, технологически связаны с основным и не могут использоваться как самостоятельные объекты. Арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но также должен руководствоваться условиями договора аренды.

Предприниматель представил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что предпринимателю на праве собственности с 17.05.2019 принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0030201:56 площадью 363,5 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0030201:6.

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030201:6 учтен в едином государственном реестре недвижимости 09.12.1999, относится к землям населенных пунктов с разрешенным видом использования «для эксплуатации базы отдыха», площадь земельного участка 6503 кв. м.

Земельный участок изначально предоставлялся предыдущему собственнику объекта по договору аренды от 09.12.1999 № 1130 «и». Цель предоставления земельного участка определена «для эксплуатации базы отдыха». Срок аренды был установлен на 15 лет.

После перехода права собственности на нежилое здание к предпринимателю департамент и предприниматель 13.08.2019 подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 09.12.2019, по условиям которого предпринимателю передан земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030201:6. Срок аренды не был указан, ввиду чего данный договор носит бессрочный характер.

При рассмотрении заявления предпринимателя о выкупе земельного участка департамент выявил, что на земельном участке также расположены объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 61:44:0030201:300 и 61:44:0030201:301, право собственности на которые зарегистрированы за предпринимателем.

Нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0030201:300 учтено в едином государственном реестре недвижимости 09.12.2021 площадью 226,8 кв. м, право

собственности предпринимателя зарегистрировано 09.12.2021. Основанием для регистрации права собственности послужил технически план на объект как на объект вспомогательного использования, то есть регистрация осуществлена в упрощенном порядке, предусмотренном частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0030201:301 учтено в едином государственном реестре недвижимости 28.01.2022 площадью 108,5 кв. м, право собственности предпринимателя зарегистрировано 28.01.2022. Основанием для регистрации права собственности послужил технически план на объект как на объект вспомогательного использования, то есть регистрация была осуществлена в упрощенном порядке предусмотренном частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в суд с рассматриваемым иском.

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос

самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), при рассмотрении исков, связанных с самовольной постройкой, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Эксперты пришли к выводу, объекты с кадастровыми номерами 61:44:0030201:300 и 61:44:0030201:301 являются объектами вспомогательного назначения, соответствуют строительным, противопожарным, санитарным и иным требованиям и правилам (заключение экспертов от 31.03.2023 № 2022/66).

Суды указали, что заключение экспертизы не оспорено департаментом; с учетом того, что эксперты установили вспомогательный характер спорных строений, суды пришли к выводу об отсутствии необходимости получения разрешения на их строительство, принимая во внимание положения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс). Суды отметили, что земельный участок находится в пользовании у предпринимателя на праве аренды, по условиям договора участок должен использоваться в целях эксплуатации базы отдыха. Ни в редакции первоначального договора, ни в дополнительном соглашении к нему не содержится запрет на возведение объектов в границах земельного участка. Само разрешенное использование земельного участка предполагает необходимость развития инфраструктуры базы отдыха как социально-экономического объекта. Изложенные обстоятельства послужили основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Между тем суды не учли следующие обстоятельства.

Положениями части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрены случаи, при которых выдача разрешения на строительство не требуется, в частности,

в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит определения объекта вспомогательного использования. Основными критериями определения таких объектов, как объектов вспомогательного использования, являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Из изложенного следует, что объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие конструктивной возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

В рассматриваемом случае при отказе в удовлетворении исковых требований суды руководствовались выводами экспертизы о том, что спорные сооружения носят вспомогательное назначение, в связи с чем признали отсутствие необходимости в получении разрешительной документации при их строительстве, при этом приняли во внимание также вывод экспертов о соответствии строений строительным, противопожарным, санитарным и иным требованиям и правилам.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда.

Вопрос об определении вспомогательного назначения спорного здания носит правовой характер. Аналогичная правовая позиция поддержана Верховным Судом Российской Федерации в определении от 20.05.2019 № 308-ЭС19-5772.

В данном случае суд первой инстанции поставил вопрос перед экспертом об определении вспомогательного назначения спорных зданий.

С учетом постановки названного правового вопроса перед экспертами суды должны были изучить исследовательскую часть заключения экспертизы. В рассматриваемом случае при ответе на вопрос об отнесении спорных объектов к вспомогательным сооружениям эксперты пришли к выводу, что строение с кадастровым номером 61:44:0030201:300 имеет назначение бытовой корпус, а, следовательно, не имеет одинаковую функцию с основным (главным) объектом. В соответствии с заключением кадастрового инженера здание выполняет обслуживающую функцию: помещение прачечной и для хранения различных расходных материалов, используемых в хозяйственной деятельности, в котором не предусматривается постоянное пребывание людей и не используется в коммерческих целях. Относительно строения с кадастровым номером 61:44:0030201:301 эксперты указали, что согласно выписке из ЕГРН строение имеет назначение бытовой корпус, следовательно, не имеет одинаковую функцию с основным (главным) объектом. В соответствии с заключением кадастрового инженера здание выполняет обслуживающую функцию: помещение для хранения рыболовного и другого инвентаря для отдыха, в котором не предусматривается постоянное пребывание людей и не используется в коммерческих целях.

Таким образом, эксперты пришли к выводу о вспомогательном назначении спорных объектов со ссылкой на то, что они имеют не одинаковую функцию с основным (главным) объектом, без исследования конструктивных особенностей спорных сооружений.

Между тем, как было указано ранее, основными критериями определения объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.

Суды не установили соответствующие обстоятельства, из мотивировочной части судебных актов не следует исследование данного вопроса.

Судам надлежало учесть технические характеристики спорных объектов, установленные в заключении судебной экспертизы, а также приложенных к делу фотоматериалов.

Таким образом, судам надлежит установить: относится ли спорный объект к сооружениям пониженного уровня ответственности вспомогательного использования; имеется ли конструктивная возможность для его самостоятельного использования для иной деятельности.

Кроме того, при рассмотрении данной категории спора особое значение придается установлению воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Более того, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

В данном случае земельный участок согласно условиям договора аренды и дополнительного соглашения к нему предоставлен для эксплуатации базы отдыха. В договоре и дополнительном соглашении арендодатель не установил право на строительство на земельном участке новых объектов.

Ссылка судов на то, что ни в редакции первоначального договора, ни в дополнительном соглашении к нему не содержится запрета на возведение объектов в границах земельного участка, не правомерна. По данной категории дел необходимо установить конкретную волю собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, а не наоборот исходить из отсутствия запрета на строительство.

Таким образом, суды при рассмотрении дела не выявили волю собственника земельного участка на возведение спорных объектов в границах земельного участка.

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска департамента суд кассационной инстанции считает преждевременным, сделанным по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела и без надлежащей оценки действий и поведения сторон спорного правоотношения, имеющихся в материалах дела доказательств, доводов и пояснений участвующих в деле лиц.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценку представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении арбитражному суду надлежит учесть изложенное, определить характер спорных правоотношений и правовые нормы, подлежащие применению при разрешении спора; исследовать все доказательства, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, и дать им надлежащую оценку по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; с учетом установленных обстоятельств разрешить спор и принять законное и обоснованное решение, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2023 по делу № А53-28784/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке,

предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации.

Председательствующий В.В. Аваряскин

Судьи И.И. Зотова

А.А. Твердой