Гражданский кодекс часть 1

от Межотраслевого коммерческого банка «ДОНТЕКСБАНК» общество с ограниченной ответственностью: представитель ФИО2, паспорт, по доверенности от 11.01.2018; представитель ФИО3, паспорт, по доверенности от 01.12.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кондитер»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2018 по делу
№А53-3671/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью «Кондитер» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к Межотраслевому коммерческому банку «ДОН-ТЕКСБАНК» общество с ограниченной ответственностью (ОГРН <***> ИНН <***>)

о понуждении к заключению дополнительных соглашений к договорам аренды,

по встречному исковому заявлению о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, о расторжении договоров аренды,

принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кондитер» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражныи? суд Ростовской области с иском к Межотраслевому коммерческому банку «ДОН-ТЕКСБАНК» общество с ограниченной ответственностью (далее – ответчик, банк) о понуждении к заключению дополнительных соглашении? к договорам аренды нежилых помещении? от 01.10.2009, от 14.09.2012 и договору аренды земельного участка, расположенного под нежилым зданием, от 14.09.2012 по указанным в них ценам.

Банк обратился со встречным иском к обществу взыскании по указанным договорам задолженности по аренднои? плате за период с 17.11.2017 по 25.04.2018 в размере 476 998 рублеи?, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 535 рублеи? 40 копеек, о расторжении указанных договоров аренды (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2018 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 АПК РФ.

В апелляционнои? жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 29.05.2018 отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, дополнении к ней апеллянт указывает на то, что банк стороной расторгнутых судом договором не являлся, суд не рассмотрел ходатайство об истребовании доказательств общества, встречный иск не имеет предмета, в материалах дела нет протокола судебного заседания от 24.05.2018, доказательства пользования обществом имущества отсутствуют, по актам общество не допущено к использованию недвижимого имущества, банк не допустил возможности выполнения работ по спуску воды из систем водоснабжения, к иску приложен отказ банка, переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения договора, судом допущены противоречия в решении, ответчик фактически расторг договоры аренды до перехода права собственности к нему, банк не наделен правом расторжения договоров аренды, у общества без оформления договоров не имелось оснований для перечисления арендной платы, замки в помещениях заменены до регистрации права собственности, регистрации изменений к договорам аренды не требовалось, доказательств пользования имуществом не имеется.

В отзыве на апелляционную жалобу банк просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения по основаниям, изложенным в нем.

В связи с нахождением судьи Маштаковой Е.А. в отпуске в составе суда на основании определения суда от 10.09.2018 произведена замена судьи Маштаковой Е.А. на судью Ковалеву Н.В.

В соответствии с частью 5 статьи 18 АПК РФ после замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

Представители сторон в судебном заседании поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Бои?цовои? Л.И. (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены следующие договоры аренды и дополнительные соглашения к ним:

договор аренды нежилых помещении? от 01.10.2009, нежилые помещения общеи? площадью 213,4 кв.м, Литер ч.А1, номера на поэтажном плане 1-9, 2а,2б,2в,2г (1-2 этаж), расположены по адресу: 346519, <...>? Микрораи?он, дом 16а, срок аренды по 31.12.2029, арендная плата по которому составляет 10 000 рублеи? в месяц; дополнительное соглашение от 18.09.2017, согласно которому арендная плата устанавливается в размере 5 000 рублеи? в квартал;

договор аренды земельного участка от 14.09.2012, земельныи? участок расположен по адресу: 346519, <...>? Микрораи?он, дом 16а, кадастровыи? номер 61:59:0010203:35, срок аренды по 31.12.2037, арендная плата по которому составляет 30 000 рублеи?; дополнительное соглашение от 13.09.2017, согласно которому арендная плата устанавливается в размере 2 000 рублеи? в квартал;

договор аренды нежилых помещении? от 14.09.2012, нежилые помещения общеи? площадью 349,5 кв.м, Литер ч.А1, номера на поэтажном плане с 8 по 24, расположены по адресу: 346519, <...>? Микрораи?он, дом 16а, срок аренды по 31.12.2037, арендная плата по которому составляет 50 000 рублеи? в месяц; дополнительное соглашение от 18.09.2017, согласно которому арендная плата устанавливается в размере 3 000 рублеи? в квартал.

Данные договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.

Дополнительными соглашениями (№ 1) к договорам уменьшен размер аренднои? платы (с 150 000 рублеи? (50 000 рублеи? в месяц) в квартал до 3 000 рублеи? в квартал; с 90 000 рублеи? в квартал (30 000 рублеи? в месяц) до 2 000 рублеи? в квартал; с 30 000 рублеи? (10 000 рублеи? в месяц) до 5 000 рублеи? в квартал), в установленном порядке не зарегистрированы, что не оспаривается сторонами.

Земельныи? участок и нежилые помещения являлись обеспечением по следующим кредитным договорам: <***> от 30.09.2011 и № КР-186/06/2012 от 18.06.2012, заключенным между банком (кредитор) и Бои?цовои? Л.И. (заемщик).

В связи с неисполнением заемщиком своих обязательств по своевременному погашению основного долга и процентов за пользование кредитом решением Шахтинского городского суда от 18.08.2016 по делу № 2-2046/2016 обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Бои?цовои? Л.И., а именно: нежилые помещения общеи? площадью 213,4 кв.м, Литер ч.А1, номера на поэтажном плане 1-9, 2а,2б,2в,2г (1-2 этаж); земельныи? участок расположенныи? по адресу: 346519, <...>? Микрораи?он, дом 16а, кадастровыи? номер 61:59:0010203:35; нежилые помещения общеи? площадью 349,5 кв.м, Литер ч.А1, номера на поэтажном плане с 8 по 24.

17.11.2017 зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанное имущество к банку, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Общество письмом от 29.12.2017 № 185 обратилось к новому собственнику с предложением подписать дополнительные соглашения (№ 2) к деи?ствующим договорам аренды, в части преамбулы договоров, размера аренднои? платы, установив его соответственно в суммах, указанных в вышеупомянутых незарегистрированных дополнительных соглашениях (№ 1) к ним.

Банком отказано в подписании указанных дополнительных соглашении? (№ 2),

Ссылаясь на то, что новыи? собственник в силу положении? закона не вправе отказаться от подписания дополнительных соглашений, общество обратилось в суд с первоначальным иском.

Банк, указывая на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению аренднои? платы по договорам за период с 17.11.2017 по 25.04.2018, заявил встречныи? иск о расторжении указанных договоров и взыскании задолженности по аренднои? плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для сохранения арендных правоотношений между сторонами не имеется.

В соответствии со статьями 153, 154 Гражданского кодекса России?скои? Федерации (далее – ГК РФ) сделками признаются деи?ствия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностеи?.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Для заключения договора необходимо выражение согласованнои? воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностеи?.

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 445 ГК РФ если сторона, для которои? в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Данное правило применяется и в случаях, когда сторона, заключившая предварительныи? договор, уклоняется от заключения основного договора (ст. 429 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного наи?ма) арендодатель (наи?модатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяи?ственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статьеи? 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условии? и требовании? - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, инои? просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевои? ставкои? Банка России, деи?ствовавшеи? в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если инои? размер процентов не установлен законом или договором.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумныи? срок.

В силу пункта 1 части 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию однои? из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другои? сторонои?.

Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса России?скои? Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено сторонои? в суд только после получения отказа другои? стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанныи? в предложении или установленныи? законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневныи? срок.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска общества, суд первой инстанции верно установил, что дополнительные соглашения, заключенные между обществом и правопредшественником банка, не зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем не могут считаться обязательными для нового арендодателя.

Согласно пункту 2 статьи 164 ГК РФ все изменения к договору, подлежащему государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.

Условия относительно цены договора аренды являются существенными для данного вида гражданско-правовых сделок, в связи с чем также подлежали государственной регистрации в установленном порядке.

Иное толкование апеллянтом норм материального права основано на их неверном толковании. Отсутствие государственной регистрации изменений к зарегистрированному договору порождало бы правовую неопределенность в гражданском обороте и способствовало бы возможности проявления недобросовестности в рамках гражданских правоотношений.

Между тем, спорные дополнительные соглашения обществом и ФИО4 не зарегистрированы в ЕГРН. Данное обстоятельство истцом не оспаривается.

Следовательно, оснований полагать, что условия незарегистрированных дополнительных соглашений являются обязательными для банка, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Арендатор обязан был производить оплату за пользования помещениями на условиях основных договоров, новых соглашений с банком, которые бы изменяли размер арендной платы, общество не заключало.

Правовых оснований, которые представляли бы обществу право в одностороннем порядке либо в судебном порядке изменять условия договора с новым арендодателем, не имеется, ссылки на правовые акты, которые устанавливают, что незарегистрированные дополнительные соглашения к договорам аренды являются обязательными для банка, в апелляционной жалобе отсутствуют.

Однако свобода заключения договора предполагает, что в судебном порядке принудить контрагента к заключению договора на новых условиях, которые, по мнению банка, являются выгодными только для арендатора, запрещает навязывать волю общества арендодателю.

Невнесение арендной платы более двух раз подряд, в свою очередь, предоставляет арендодателю расторгнуть договор в судебной порядке ввиду ненадлежащего исполнения обязательств арендатором. Банк воспользовался данным правом и обратился в суд со встречным иском.

Удовлетворяя встречный иск банка, суд первой инстанции правильно определил, что общество как арендатор обязано было вносить арендную плату новому арендодателю – банку.

В то же время в материалы дела не представлено доказательств исполнения данной обязанности ответчиком по встречному иску, что является специальным основанием для расторжения договоров аренды и взыскания с арендатора как неуплаченной арендной платы в размере, указанной в договорах, так и процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ.

Основание встречного и первоначального исков идентичны, вытекают из одних и тех же арендных правоотношений, в связи с чем суд первой инстанции правильно принял иск банка к производству, так как последний в настоящее время является собственником помещений, обремененных правом аренды общества, что следует из выписки из ЕГРН.

Доводы апеллянта о том, что он не имел возможности пользоваться помещениями ввиду ограничения доступа к ним банком, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку в материалы дела представлен Приказ № 10/к, согласно которому с 05.08.2017 в помещения общества прекращена подача газа, деятельность истца была приостановлена ввиду наличия задолженности перед ресурсоснабжающей организацией.

Данные обстоятельств имели место до перехода права собственности к банку, т.е. общество еще до возникновения спора относительно размера арендной платы и легитимности дополнительных соглашений к договорам аренды не использовало помещения по назначению, фактически прекратив хозяйственную деятельность. Кроме того, в январе-феврале 2018 года банком делались попытки урегулирования вопроса по совместному пребыванию в помещениях, однако ответа на письма от общества не поступило.

В то же время неуплата арендатором коммунальных платежей также свидетельствует о нарушении им принятых на себя обязательств в рамках договоров аренды.

Ссылка общества на то, что суд не рассмотрел ходатайство об истребовании доказательств у банка, признается судом несостоятельной, поскольку это не привело к принятию неправильного решения.

Указания истца на создание арендодателем с 10.11.2017 до настоящего времени препятствии? в пользовании арендованным имуществом, не являются основанием для отмены решения, так как в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие факт незаконного воспрепятствования банком арендатору в пользовании арендованным имуществом.

Таким образом, суд первой инстанции правильно установил, что дополнительные соглашения не имеют юридической силы, для сторон продолжали действовать условия договоров в первоначальных редакциях, в связи с чем общество, не уплатив в указанном размере арендную плату, существенно нарушило свои обязательства, поэтому договоры аренды подлежат расторжению. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

В связи с предоставлением апеллянту отсрочки уплаты государственной пошлины она подлежит взысканию с общества в размере 3 000 рублей в соответствии со статьей 110 АПК РФ в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268-271 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2018 по делу
№А53-3671/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кондитер» (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Б.Т. Чотчаев

Судьи Н.В. Ковалева

Н.В. Нарышкина