Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Филиной И.Л. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании вопрос о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 50» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.04.2023 по делу № А54-1125/2022 (судья Ушакова И.А.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Ромашкина Дмитрия Николаевича (г. Рязань, ИНН 623000351194, ОГРНИП 304623007600061) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 50» (Московская область, г. Наро-Фоминск, ИНН 5033001802, ОГРН 1155022000825) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества, неустойки

УСТАНОВИЛ:

решением суда области от 18.04.2023 иск удовлетворен частично. Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит восстановить пропущенный процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы и о его отмене, ссылается на то, что подлежащее регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается заключенным, если стороны его исполняли, в том числе путем перечисления арендных платежей, несмотря на отсутствие его государственной регистрации. Указывает на то, что на основании соглашения ответчик перечислял арендную плату из расчета 150 000 руб. в месяц за период с 01 июля 2021 года по 31 августа 2021, истец не возражал.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023 апелляционная жалоба ООО «Торгсервис 50» принята к производству. Назначено судебное заседание по рассмотрению ходатайства ООО «Меткон» о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции представителей не направили.

Рассмотрев в порядке статьи 159 АПК РФ заявленное ходатайство о восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает его подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба может быть подана в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения, если иной срок не установлен Кодексом.

Срок подачи апелляционной жалобы, пропущенный по причинам, не зависящим от лица, обратившегося с такой жалобой, в том числе в связи с отсутствием у него сведений об обжалуемом судебном акте, по ходатайству указанного лица может быть восстановлен арбитражным судом апелляционной инстанции при условии, что ходатайство подано не позднее чем через шесть месяцев со дня принятия решения или, если ходатайство подано лицом, указанным в статье 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов обжалуемым судебным актом.

Учитывая, что апелляционная жалоба и ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока направлены в суд до истечения указанного предельного срока, суд признает причины пропуска срока подачи апелляционной жалобы уважительными и удовлетворяет заявленное ходатайство о восстановлении пропущенного срока.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

27.03.2020 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (т. 1 л.д. 14). Согласно пункту договора 1.1. арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 664,0 м2, расположенное по адресу: Рязанская область, город Рязань, улица Керамзавода, строение 12а, HI, кадастровый номер 62:29:0060035:4226, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

В соответствии с п. 2.1.1. арендодатель обязан передать не позднее десяти календарных дней после подписания настоящего договора нежилое помещение арендатору по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору), в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями договора, в состоянии, соответствующим действующему законодательству РФ. Днем приема-передачи нежилого помещения считается день подписания акта приема-передачи.

Перед передачей нежилого помещения арендодатель обязан проинформировать арендатора обо всех правилах, требованиях и особенностях, которые необходимо знать при пользовании нежилым помещением. В случаях возникновения каких-либо ситуаций, возникших при несоблюдении правил, требований и особенностей, о которых арендатор не был уведомлен, арендатор не несет в таких случаях ответственность за понесенные арендодателем убытки. В случае отсутствия перед передачей нежилого помещения арендодатель обязан установить приборы учета электроэнергии.

В соответствии с п. 2.1.2. арендодатель гарантирует, что нежилое помещение, а также его конструктивные элементы (в том числе, сигнализации, инженерно-техническое оборудование), соответствуют всем противопожарным (в том числе, наличие средств противопожарного водоснабжения, огнезащиты кровли и т.д), санитарным и другим требованиям, предъявляемых законодательством РФ к нежилым помещениям. В случае выявления нарушений указанных требований ответственность перед государственными/муниципальными органами и третьими лицами несет арендодатель, в том числе, арендодатель за свой счет и в сроки, указанные в предписании, устраняет замечания указанных органов.

Согласно п. 3.1. арендная плата составляет 300 рублей в месяц за 1 (один) квадратный метр общей площади нежилого помещения. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно по арендуемому арендатором помещению. Электроэнергия, затраченная на обеспечение" электрического отопления и кондиционирования, включена в арендную плату.

В случае изменения режима налогообложения, влияющего на уплату НДС, арендодатель обязан незамедлительно уведомить об этом арендатора.

С учетом условий договора, изложенных в пунктах 1.1 и 3.1 размер арендной платы составляет 199200 руб. (300 руб. х664 кв. м).

Согласно п. 3.2. начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора.

Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности.

Согласно п. 3.3 оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами. Расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц.

В соответствии с п. 4.5 договора одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения.

В этом случае арендатор обязан возвратить помещения по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты получения письменного уведомления второй стороной.

Согласно п. 5.1. срок аренды устанавливается в 15 (пятнадцать) лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 5.2. за 30 календарных дней до истечения срока аренды арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора либо о предстоящем освобождении нежилого помещения, в том числе и при досрочном освобождении. По истечении срока договора, выполнении всех его условий обеими сторонами и намерении арендодателя продолжить арендные отношения арендатор имеет преимущественное право на продление договора.

Согласно п. 6.1. в случае несвоевременной оплаты арендатором арендной платы и (или) возмещения (компенсации) иных платежей по договору, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,03% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с момента наступления срока платежа до фактической уплаты задолженности.

Согласно п. 6.2. в случае нарушения арендатором срока возврата нежилого помещения он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,03% от размера арендной платы, установленной пунктом 3.1. договора, за каждый день пользования нежилым помещением сверх установленных для его возврата сроков до момента его фактической передачи.

Уплата неустойки не освобождает арендатора от обязанности оплатить арендную плату за каждый день пользования нежилым помещением сверх установленных для его возврата сроков до момента его фактической передачи.

Согласно п. 6.3. в случае нарушения арендодателем срока передачи нежилого помещения, установленного пунктом 2.1.1. договора, он выплачивает арендатору неустойку в размере 0,03% от размера арендной платы, установленной пунктом 3.1. договора, за каждый день просрочки до момента его фактической передачи.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области осуществило государственную регистрацию договора аренды 23.04.2020 (т. 1 л.д. 20).

В п. 3.2 дополнительного соглашения N 1 (т. 1 л.д. 21) к договору аренды нежилого помещения от 27.03.2020 г. указано, что начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности. Начисление и оплата электроэнергии, водоснабжения, водоотведения производится арендатором со дня подписания акта приема-передачи помещения.

В дополнительном соглашения N 2 (т. 1 л.д. 22) к договору аренды нежилого помещения от 27.03.2020 г. указано, что арендатор обязан выплатить аванс арендодателю в счет первого месяца аренды. Аванс выплачивается частями и для выполнения ремонтно-строительных работ в помещении, передаваемом арендатору в аренду. Сумма аванса не должна превышать сумму в размере 250000 руб.

Дополнительное соглашение N 2 от 10.04.2020 зарегистрировано Управлением Росреестра 28.05.2020.

02.07.2021 стороны подписали дополнительное соглашение N 3 (т. 1 л.д. 147) к договору аренды недвижимого имущества от 27.03.2020 г. в соответствии с которым, пункт 3.1. договора аренды недвижимого имущества от 27.03.2020 г. изложить в следующей редакции: «3.1. Начиная с 01 июля 2021 года по 31 декабря 2021 года арендная плата за аренду помещения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей в месяц. В арендую плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии производится Арендатором согласно показанием прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно по арендуемому Арендатором помещению, Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления и кондиционирования, включена в арендную плату. В случае изменения режима налогообложения, виляющего на уплату НДС. Арендодатель обязан незамедлительно уведомить об этом Арендатора.» Все остальные пункты договора аренды недвижимого имущества от 27 марта 2020 г., не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются в силе и изменению не подлежат.

Дополнительное соглашение N 3 от 02.07.2021 в Управлении Росреестра не зарегистрировано.

11.01.2021 стороны заключили агентский договор на оплату коммунальных услуг (т. 1 л.д. 25). Согласно п. 1. по настоящему договору арендодатель/агент выступает посредником между арендатором/принципалом и специализированными организациями-поставщиками услуг. Согласно п. 2 договора в целях исполнения настоящего договора агент заключает договоры со специализированными организациями- поставщиками коммунальных услуг, энергосбытовыми компаниями, поставщиками услуг по водоснабжению и водоотведению, далее по тексту договора - поставщики услуг.

Согласно п. 8. агент обязан предоставлять принципалу отчет об исполнения поручения, не позднее чем за 5 дней с момента выполнения поручения в полном объеме, с приложением подтверждающих документов.

Согласно п. 9. принципал обязуется выплачивать агенту вознаграждение в размере и порядке, установленном настоящим договором: возмещать агенту издержки, понесенные им при оплате коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение), потребленной арендатором электроэнергии, за исключением электроэнергии затраченной на отопление. Электроэнергия, затраченная на кондиционирование, будет рассчитываться сторонами по факту, исходя из времени фактической работы и количества кондиционеров.

Согласно п. 10. за оказанные посреднические услуги принципал уплачивает Агенту вознаграждение в размере 1000 руб. в месяц.

В обоснование иска истец указал следующее: за август 2021 г. за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 49 200р.

06.08.2021 г. от ответчика истцу поступило уведомление об одностороннем расторжении договора (т. 1 л.д. 30), в котором со ссылкой на п. 4.5 договора указано: считать договор расторгнутым через 45 календарных дней с даты получения настоящего уведомления, и содержится просьба принять помещение по акту возврата.

Истец утверждает, что по истечении 45 календарных дней - 21.09.2021 в целях возврата помещения и подписания акта приема-передачи в помещение прибыл представитель ответчика, который не представил документов, подтверждающих право действовать от имени ООО «Торгсервис 50» и подписывать соответствующие документы. В связи с чем была, согласована новая дата возврата помещения и составления акта -29.09.2021 г.

29.09.2021 при осмотре помещения перед возвратом истцом было обнаружено значительное количество существенных недостатков технического состояния помещения, которые делают невозможным его дальнейшее использование без производства ремонтных работ. Указанные повреждения были отражены в акте и подписаны сторонами договора (т. 1 л.д. 28).

13.10.2021 г. перечисленные нарушения были ответчиком устранены, помещение было принято истцом, подписан акт (т. 1 л.д. 29). По мнению истца, ремонтные работы были произведены не очень качественно, но принял помещение.

Претензионный порядок соблюден (т. 1 л.д. 31).

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Судом области установлено, 06.08.2021 от ответчика поступило уведомление об одностороннем расторжении договора, в котором ответчик уведомляет истца о расторжении договора аренды, по истечении 45 календарных дней с даты получения настоящего уведомления, что не противоречит пункту 4.5 договора. (т. 1, л.д. 30).Таким образом, материалы дела содержат выраженную в соответствии с условиями договора волю арендатора на прекращение договорных отношений.

Факт исполнения истцом обязательств по передаче объекта в аренду ответчику подтвержден материалам дела.

Истец просил взыскать: за август 2021 года задолженность 49200 руб., поскольку ответчиком вместо установленной договором арендой платы 199200 руб. уплачено в соответствии соглашением N 3 от 02.07.2021 (т. 1 л.д. 147) 150000 руб. (платежное поручение от 04.08.2021 N 1440 - т. 1 л.д. 89 согласно счету от N 55 от 01.07.2021 - т. 1 л.д. 83), которое в установленном порядке не было зарегистрировано и отозвано Арендодателем письмом от 09.08.2021 (т. 2 л.д. 27); с учетом отказа от иска в сумме 6813,20 руб., просит взыскать 42386,80 руб.

за сентябрь 2021 задолженность 66400 руб., поскольку ответчиком помещение передано по акту 13.10.2021 (т. 1 л.д. 29), вместо установленной договором арендой платы 199200 руб. за месяц уплачено в соответствии соглашением N 3 от 02.07.2021 (150000 руб. в месяц) (т. 1 л.д. 147), не прошедшим государственную регистрацию, 132800 руб. (платежное поручение от 08.10.2021 N 1612 - т. 1 л.д. 92 согласно счету от 02.09.2021 N 69 - т. 1 л.д. 86) за октябрь 2021 задолженность 83535 руб., поскольку помещения по акту приема-передачи переданы 13.10.2021 (199200 руб.: 31х13) - заявлен отказ от иска.

Поскольку регистрирующим органом не было зарегистрировано изменение дополнительным соглашением N 3 от 02.07.2021 размера арендной платы, то в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ такой договор не может считаться заключенным на иных условиях, чем были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Таким образом, у ответчика не возникло право по внесению арендной платы в новом размере, установленном вышеуказанным дополнительным соглашением N 3 от 02.07.2021 к договору аренды, в связи с чем расчет арендной платы следует производить из размера 199200 руб.

Согласно положениям законодательства об аренде и информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно акту от 29.09.2021 (т. 1 л.д. 28) арендатор передал, а арендодатель принял нежилое помещение по адресу: Рязанская область, город Рязань, улица Керамзавода, строение 12а, HI, кадастровый номер 62:29:0060035:4226.

Сам по себе факт проведения работ по восстановлению технического состояния помещения не является доказательством владения и пользования спорным помещением по договору аренды.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность в сумме 95 935 руб. 19 коп.

Истец просил взыскать неустойку согласно п. 6.1. в случае несвоевременной оплаты арендатором арендной платы и (или) возмещения (компенсации) иных платежей по договору, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,03% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с момента наступления срока платежа до фактической уплаты задолженности. Срок платежа 10 число месяца (п. 3.3).

С учетом частичной оплаты неустойки, несвоевременно уплаченной арендной платы за август и сентябрь 2021, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика мы составляет – 5012 руб. 24 коп.

Доводы жалобы о заключенности договора не могут быть приняты судом, поскольку основаны на неправильном толковании приведенных норм и условий договора.

Руководствуясь ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.04.2023 по делу № А54-1125/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий М.М. Дайнеко

Судьи Л.А. Капустина

И.Л. Филина