Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Токаревой М.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии от заявителя – гаражного кооператива «Десантник» (г. Рязань, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО1 (выписка из ЕГРЮЛ) и ФИО2 (доверенность от 24.10.2016), от заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО3 (доверенность от 10.05.2016), в отсутствие третьего лица – администрации города Рязани, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу гаражного кооператива «Десантник» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.10.2017 по делу № А54-1423/2017 (судья Матин А.В.), установил следующее.

Гаражный кооператив «Десантник» (далее – кооператив) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее – управление) о возложении обязанности внести в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 62:29:0090011:25 площадью 12 083 кв. метров, расположенном по адресу: г. Рязань, Октябрьский городок, 7г, а/к «Десантник» (Железнодорожный район), для обслуживания гаражей в характерных точках границ, а также о возложении обязанности осуществить регистрацию договора от 22.06.2010 № А071-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0090011:25 (т. 1, л. д. 10).

Определением суда от 18.04.2017, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Рязани (далее – администрация).

Определением суда от 23.05.2017 заявление оставлено без рассмотрения.

Постановлением Двадцатого Арбитражного апелляционного суда от 09.08.2017 определение отменено, вопрос направлен в Арбитражный суд Рязанской области для рассмотрения по существу.

Решением суда от 26.10.2017, принятым при повторном рассмотрении дела (т. 2, л. д. 39), в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе кооператив просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды и снятием земельного участка с кадастрового учета нарушаются права членов кооператива, которые не могут зарегистрировать свои права собственности на гаражные боксы.

Определением апелляционного суда от 12.02.2018 рассмотрение дела откладывалось для получения материалов кадастрового дела спорного земельного участка, доказательств уплаты арендной платы по договору аренды от 22.10.2010 № А071-10, наличия претензий арендодателя по указанному договору.

Во исполнение определения в суд поступили материалы кадастрового дела спорного земельного участка, документы об уплате арендной платы, письменные пояснения администрации о своевременном и полном внесении кооперативом платежей за аренду, продолжающемся исполнении договора в отсутствие его государственной регистрации.

В судебном заседании представители кооператива поддержали позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Представитель заинтересованного лица возражал против доводов апелляционной жалобы, считая, что обязанность по восстановлению спорного земельного участка на кадастровом учете может быть возложена на управление только при условии признания незаконными его действий по снятию земельного участка с кадастрового учета. Поскольку такая незаконность отсутствует, оснований для удовлетворения требований кооператива, по мнению управления, не имеется.

Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направила. С учетом мнений представителей кооператива и управления, судебное заседание проводилось в ее отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 12.10.2009 № 7584 между кооперативом (арендатор) и администрацией (арендодатель) подписан договор аренды от 22.06.2010 № А071-10 (т. 1, л. д. 15), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 13.10.2009 по 12.10.2019 земельный участок с кадастровым номером 62:29:0090011:25 площадью 12 083 кв. метров, расположенный по адресу: г. Рязань, Октябрьский городок, 7г, а/к «Десантник» (Железнодорожный район), для обслуживания гаражей в границах, указанных на прилагаемом к договору паспорте земельного участка (приложение № 2), на срок с 13.10.2009 по 12.10.2019.

Подпунктом «о» пункта 4.2 договора предусмотрена обязанность арендатора после подписания договора и (или) изменений к нему передать его (их) на государственную регистрацию в орган государственной регистрации.

В период действия договора аренды кооператив за государственной регистрацией не обращался. При этом в качестве причины такого необращения им указана ненадлежащая деятельность прежнего председателя кооператива, в результате которой кооператив с 20.07.2011 был исключен из Единого государственного реестра юридических лиц и восстановление утраченного статуса юридического лица осуществлялось в судебном порядке (решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 17.05.2016, т. 1, л. д. 37).

При обращении членов кооператива в управление за государственной регистрацией прав на возведенные ими на арендованном земельном участке гаражные боксы, управлением выданы отказы, из которых следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0090011:25. Одновременно управлением сообщено, что в результате межведомственного взаимодействия им получена информация об отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 62:29:0090011:25. Данный земельный участок 22.01.2013 был снят с государственного кадастрового учета в соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ): по истечении двух лет со дня постановки земельного участка на кадастровый учет и не осуществлении государственной регистрации прав на данный земельный участок. На основании этого управлением сделан вывод об отсутствии у кооператива прав на земельный участок (т. 1, л. д. 77).

21.06.2017 кооператив обратился в управление и орган кадастрового учета с заявлениями о восстановлении на государственном кадастровом учете участка с кадастровым номером 62:29:0090011:25 (т. 2, л. д. 17).

В ответ на указанное обращение управление сослалось на невозможность восстановления записей об аннулированном земельном участке в сведениях кадастрового учета в административном порядке, одновременно указав на то, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав могут являться вступившие в законную силу судебные акты (т. 2, л. д. 5–6).

Ссылаясь на невозможность иным способом восстановить свои права на земельный участок, кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), вступившего в силу с 01.01.2017 (после обращения в суд), государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Согласно письму Росреестра от 18.09.2017 № 07-11328-МС/17 в связи с вступлением в силу Закона № 218-ФЗ полномочия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав переданы территориальным органам Росреестра по субъектам Российской Федерации.

Правоотношения по снятию земельного участка с кадастрового учета возникли до 01.01.2017, в связи с чем, к ним, в силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются нормы Закона № 221-ФЗ, действующие до этой даты.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее – кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее – уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно части 1 статьи 25 названного Закона внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. К таким сведениям применяются правила, установленные частью 4 статьи 24 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 4 статьи 24 Закона № 221-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент вынесения решения об аннулировании сведений о спорном земельном участке) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, направляет в установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений порядке документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете этого объекта недвижимости, по указанному в данном заявлении почтовому адресу.

Как видно из материалов кадастрового дела, поступившего в апелляционную инстанцию во исполнение определения от 12.02.2018, спорный земельный участок был снят с государственного кадастрового учета (аннулированы сведения о нем) на основании решения филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Рязанской области от 22.01.2013 , вынесенного в порядке части 4 статьи 24 Закона № 221-ФЗ в связи с истечением двухлетнего периода со дня постановки на кадастровый учет.

При этом действия органа кадастрового учета не противоречили пункту 4 статьи 24 Закона № 221-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент вынесения решения о снятии земельного участка с кадастрового учета).

Между тем, суд апелляционной инстанции считает, что исходя из фактических обстоятельств дела, у кооператива отсутствует иной способ защиты нарушенных прав, кроме избранного, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, договор аренды спорного земельного участка не был зарегистрирован.

Однако, согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретный объект в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, администрация приняла на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон сделки должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования арендатор вправе использовать имущество, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Как следует из материалов дела, земельный участок был поставлен на кадастровый учет 27.02.2010 (копии материалов кадастрового дела, полученные во исполнение определения апелляционной инстанции от 12.02.2018), договор аренды был подписан администрацией и кооперативом 22.06.2010.

При этом договор не был зарегистрирован по причине ненадлежащего исполнения обязательств по ведению хозяйственной деятельности прежним председателем кооператива, в результате чего кооператив был исключен из ЕГРЮЛ на основании решения налогового органа 20.07.2011.

Между тем вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г. Рязани от 17.05.2016 (т. 1, л. д. 37), которым признано незаконным решение налогового органа и регистрационная запись в ЕГРЮЛ от 20.07.2011 о прекращении деятельности кооператива, установлено, что кооператив фактически осуществлял свою деятельность: на основании постановления администрации от 12.10.2009 № 7584 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0090011:25; арендная плата внесена по 30.06.2016; с 21.09.2011 кооперативом заключены договоры на вывоз и размещение отходов, задолженность по которым отсутствует; с 01.01.2015 кооператив оплачивает электрическую энергию; осуществляется уплата членских взносов, проводятся собрания.

В указанном решение также отражено, что бывший председатель кооператива ФИО4 27.07.2011 обжаловал решение налогового органа о прекращении деятельности кооператива в вышестоящий налоговый орган, и ему было отказано. Однако данные сведения не были доведены до членов кооператива, в связи с чем, кооператив не смог своевременно обратиться в суд.

В силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Кроме того, из письменных пояснений, представленных администрацией во исполнение определения апелляционного суда от 12.02.2018, следует, что кооператив своевременно и в полном объеме вносит платежи за аренду, договор в отсутствие его государственной регистрации продолжает фактически исполняться, стороны считают его действующим, споров по договору не имеется. В подтверждение данного обстоятельства кооперативом в суд апелляционной инстанции представлены платежные документы о внесении арендной платы. Представлялись такие документы и суду первой инстанции (т .1, л. д. 26-28).

Таким образом, договор исполняется сторонами, является действующим для них; спора и неопределенности в отношении предмета договора у его сторон не имеется.

С учетом того, что законодательством не установлены императивные сроки обращения за государственной регистрацией сделки, срок действия договора аренды не истек, снятие земельного участка, являющегося его предметом, с кадастрового учета влечет прекращение существования спорного участка как объекта земельных отношений.

В рассматриваемом случае аннулирование сведений о спорном земельном участке нарушает право кооператива на его использование, не соответствует принципу правовой определенности, создает конфликтную ситуацию в отношении расположенных на нем гаражей, принадлежащих членам кооператива, исходя из того, что часть данных объектов, как следует из представленных заявителем в суд апелляционной инстанции кадастровых паспортов, были введены в эксплуатацию еще в 1992 году.

С учетом вышеуказанных обстоятельств, действия органа кадастрового учета по аннулированию сведений о земельном участке с кадастровым номером 62:29:0090011:25, независимо от его вины, объективно были совершены в период действующих и продолжающих действие в настоящее время арендных правоотношений по поводу этого земельного участка.

При таких обстоятельствах заявленные кооперативом требования о восстановлении спорного земельного участка на государственном кадастровом учете подлежат удовлетворению (схожая судебная практика сформирована по делам № А55-18394/2012, № А51-19778/2012, № А11-13033/2011, № А17-1849/2012, № А41-14665/2012, № А32-18576/2011, № А49-5172/2013, № А55-22805/2014, № А32-28906/2013, № А50-2652/2013, № А41-16093/14).

Ссылка управления на то, что данное требование может быть удовлетворено только при условии признания незаконными его действий по снятию земельного участка с кадастрового учета, ошибочна.

В письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28.11.2012 № 14-9817-НА разъяснено, что Законом о кадастре не предусмотрена возможность восстановления аннулированных сведений ГКН. Вместе с тем при поступлении вступившего в законную силу судебного акта, обязывающего орган кадастрового учета восстановить аннулированные сведения ГКН в отношении земельного участка, орган кадастрового учета, исполняя в установленном порядке такой судебный акт, должен восстановить и присвоенный ему ранее (до аннулирования) кадастровый номер.

По смыслу изложенного восстановление земельного участка на государственном кадастровом учете возможно по решению суда независимо от признания действий органа кадастрового учета незаконными, исходя из конкретных обстоятельств дела.

Требование об обязании управления осуществить государственную регистрацию договора аренды удовлетворению не подлежит, поскольку с заявлением о государственной регистрации спорной сделки кооператив обратился после принятия оспариваемого решения – 10.11.2017, что подтверждается представленным кооперативом уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 22.11.2017 (т. 2, л. д. 63).

Таким образом, предъявление требования о государственной регистрации договора до момента обращения за осуществлением такой регистрации в уполномоченный орган, направлено на обход административной процедуры, предусмотренной законом до обращения в суд, и является преждевременным (пункт 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.10.2017 по делу № А54-1423/2017 отменить.

Заявленные требования удовлетворить частично.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области обязанность восстановить на государственном кадастровом учете земельный участок с кадастровым номером 62:29:0090011:25 площадью 12083 кв. метров по адресу: г. Рязань, Октябрьский городок, 7г, а/к «Десантник» (Железнодорожный район), для обслуживания гаражей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Л.А. Капустина

М.В. Токарева

Е.В. Рыжова