Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Токаревой М.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю.,при участии от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 06.02.2018) и ФИО1 (паспорт), от ответчика – муниципального образования – городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО3 (доверенность от 27.12.2017), в отсутствие третьих лиц – индивидуального предпринимателя ФИО4 и общества с ограниченной ответственностью «РОНЭКС»,рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.02.2018 по делу № А54-3462/2017 (судья Афанасьева И.В.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к муниципальному образованию – городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (т. 1, л. д. 4).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил урегулировать возникшие при заключении договора разногласия, изложив его спорные условия в следующей редакции:

– пункт 2.1 договора «Цена продажи имущества по настоящему договору определена на основании заключения эксперта № 504-09/17 от 12.10.2017 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 114,9 кв. метров, этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, городок Торговый, 9, НЗ, реестровый номер 280864, выполненного ООО «АКТИВ», и составляет 1 461 000 (Один миллион четыреста шестьдесят одна тысяча) рублей (НДС не облагается)»;

– дополнить договор пунктом 2.1.1: «в счет оплаты приобретаемого недвижимого имущества зачитывается стоимость произведённых покупателем неотделимых улучшений арендуемого имущества – замена газового водонагревателя (котла) в размере 51 461 (Пятьдесят одна тысяча четыреста шестьдесят один) рубль»;

– дополнить договор пунктом 2.1.2: «окончательная цена продажи имущества по настоящему договору (с учётом зачёта стоимости произведённых покупателем неотделимых улучшений) составляет 1 409 539 (Один миллион четыреста девять тысяч пятьсот тридцать девять) рублей (НДС не облагается)»;

– пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 23 492 (Двадцать три тысячи четыреста девяносто два) рубля 32 копейки (последний платеж – 23 492 (Двадцать три тысячи четыреста девяносто два) рубля 12 копеек ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора»;

– пункт 5.2 договора исключить из договора. Судом уточнение принято.

Определением суда от 09.06.2017, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО4 и общество с ограниченной ответственностью «РОНЭКС».

Решением суда от 06.02.2018 (т. 4, л. д. 57) исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что экспертное заключение от 12.10.2017 № 504-09/17 не является достоверным доказательством, поскольку экспертом выбраны неверные аналоги для оценки рыночной стоимости объекта; необоснован срок службы здания 120 лет; отсутствуют исходные данные о квалификации жилых зданий в зависимости от материалов стен и покрытий; неверно определен износ по приведенной формуле; 1/3 помещений имеет торговое назначение, в то время как экспертом определено иное – производственно-складское; анализ рынка должен был исследовать экспертом за предшествующий период, т.е. до 2015 года; отсутствует анализ политических факторов; неправомерно использовано два сегмента рынка (торговый и производственный); не проведен анализ лучшего и эффективного использования помещения. В связи с изложенными обстоятельствами полагает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. Указывает на отсутствие оснований для уменьшения рыночной стоимости на сумму затрат по установке водонагревательного котла.

В отзыве предприниматель просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Выражает несогласие с доводами администрации о недостоверности экспертного заключения, указывая, что в суде первой инстанции эксперт дал разъяснения по вопросу отнесения спорного объекта к складским помещениям и обосновал правомерность примененного коэффициента на торг. Отмечает, что стоимость квадратного метра спорного помещения составляет 12 715 рублей. Указывает, что установка нового котла является неотделимым улучшением, обусловлена наступлением отопительного сезона и требованием газовой организации о необходимости его замены в связи с истечением срока действия. Ссылается на обращение к администрации с требованием о замене газового оборудования.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнений истца и ответчика судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный считает, что решение подлежит изменению.

Как видно из материалов дела, предприниматель на основании договора аренды от 25.05.2004 № 1331104, свидетельства о праве на наследство по закону от 04.12.2013 62 АБ 0436234, договора раздела наследственного имущества от 04.12.2013 62 АБ 0436234, является арендатором недвижимого муниципального имущества – части здания общей площадью 133,7 кв. метров, расположенного по адресу: г. Рязань, Торговый городок, 9.

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), предприниматель 16.02.2015 обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Решением Рязанской городской думы от 27.12.2016 года № 564-II установлены условия приватизации, согласно которым продажная цена установлена в размере 2 318 000 рублей.

На основании указанного решения администрацией в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи (т. 1, л. д. 12), который подписан истцом с протоколом разногласий и 17.04.2017 возвращен ответчику с указаниями на разногласия по выкупной стоимости (т. 1, л. д. 9).

Возражая против предложенной выкупной стоимости, предприниматель представил заключение ООО «РОНЭКС», согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества определена в размере 1 348 656 рублей (т. 1, л. д. 125).

Наличие разногласий относительно условий выкупа, включая цену его продажи, послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению из публичной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель возражал против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной в отчете от 07.12.2016 № 90/16, составленном индивидуальным предпринимателем ФИО4 по заказу администрации. Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен, прежде всего, возникшими между администрацией и предпринимателем разногласиями по поводу цены выкупаемого имущества.

Согласно указанному отчету, рыночная стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 11.10.2016 определена в размере 2 138 000 рублей (без НДС) (т. 2, л. д. 57).

Оспаривая указанный отчет, предприниматель представил альтернативное заключение от 17.04.2017 № 42/17, подготовленное ООО «РОНЭКС», согласно которому рыночная стоимость объекта определена в размере 1 348 656 рублей (т. 1, л. д. 125).

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 10.08.2017 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Актив» (эксперт ФИО5).

Выкупная цена имущества определена судом на дату подачи заявки на выкуп - 16.02.2015 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12) и по результатам проведенной судебной экспертизы составила 1 461 000 рубля.

Оценив указанное экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая представленное экспертом дополнительные пояснения (т. 4, л. д. 18), суд первой инстанции правомерно принял его в качестве доказательства по делу ввиду его соответствия требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).

Изложенные администрацией доводы о некорректности экспертного заключения подлежат отклонению, поскольку направлены на оспаривание примененных экспертом методов оценки. Между тем выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим, несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования.

В соответствии со статьей 7 Закона № 73-ФЗ, который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Оснований для вывода о том, что экспертное заключение не основано на требованиях законодательства, не имеется.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответы на вопросы являются ясными и определенными.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. В заключении эксперта указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Ссылка заявителя на то, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 12 ФСО № 1, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по показателям общей площади нежилого помещения, адресу, расположению и т.п.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация, об объектах-аналогах, содержащаяся газете «Недвижимость Рязани» № 5(467) от 10.02.2015 (т. 3, л. д. 67).

При таких обстоятельствах оснований для вывода о недостоверности экспертного исследования, на основании которого определена рыночная стоимость имущества, не имеется.

Довод заявителя о неправильном отнесении спорного объекта к производственно-складским, подлежит отклонению, поскольку на производственно-складской характер данного помещения указывает его целевое назначение, указанное в договоре аренды (под склад), его фактическое использование, соответствующее целевому назначению (используется для производства и хранения багетным рам). Наименование в техническом паспорте не имеет существенного значения, поскольку сам арендодатель (ответчик) передал помещение именно под склад.

Ходатайство администрации о назначении по делу повторной судебной экспертизы, заявленное в суде первой инстанции, правомерно отклонено на основании статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности и противоречий в выводах ранее проведенных исследований.

Между тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда о возможности зачета в счет выкупной стоимости неотделимых улучшений в размере 51 461 рубля, представляющих собой расходы истца по установке нового газового водонагревателя (котла).

Возражая против довода предпринимателя о том, что выкупная цена должна быть уменьшена на стоимость произведенных истцом расходов на замену газового оборудования на сумму 51 461 рублей, администрация сослалось на то, что замена газового оборудования предпринимателем не согласована.

Судом верно указано, что согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

В деле отсутствует согласие администрации на производство неотделимых улучшений арендованного имущества.

Условиями договора аренды предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на производство переоборудования, капитального ремонта объекта (пункт 3.2.7 договора). При этом обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора (пункт 3.2.6).

Газовый водонагреватель (котел) является газовым оборудованием, и его замена является переоборудованием, требующим получения согласия арендодателя.

В материалах дела такое согласие отсутствует.

Письмо администрации от 02.10.2015 (т. 1, л. д. 36) таким согласием признаваться не может, поскольку из его содержания следует, что арендатор самостоятельно осуществляет замену оборудования, необходимого для обеспечения содержания арендуемого имущества в состоянии, позволяющим его использование в соответствии с условиями договора. Прямого согласия на замену газового оборудования данное письмо не содержит.

Кроме того, замена газового оборудования не может признаваться неотделимым улучшением, поскольку истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств невозможности его демонтажа без ущерба помещению, на разрешение эксперта данный вопрос не выносился.

В связи с этим стоимость расходов истца по замене газового оборудования на может быть засчитана в счет выкупной цены стоимости (определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.10.2014 № 310-КГ14-3634).

В связи с неверным исключением судом из выкупной стоимости, решение суда подлежит изменению (в том числе в части ежемесячного платежа в связи с оплатой приобретаемого имущества в рассрочку (часть 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ)).

На взысканные судом судебные расходы изменение судебного акта не влияет, поскольку заявленное требование является неимущественным и оно разрешено судом в части установления выкупной стоимости в испрашиваемом истцом размере по результатам проведенной экспертизы.

Госпошлина по апелляционной жалобе не взыскивается поскольку она подана освобожденным от ее уплаты лицом (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46).

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.02.2018 по делу № А54-3462/2017 в части урегулирования разногласий по пунктам 2.1.1, 2.1.2, 2.3 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 114,9 кв. метров, этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, городок Торговый, 9, Н3, реестровый номер 280864 – изменить.

Исключить из договора пункт 2.1.1 следующего содержания: «в счет оплаты приобретаемого недвижимого имущества засчитывается стоимость произведенных Покупателем неотделимых улучшений арендуемого имущества - замена газового водонагревателя (котла) в размере 51 461 (пятьдесят одна тысяча четыреста шестьдесят один) рубль».

Исключить из договора пункт 2.1.2 следующего содержания: «окончательная цена продажи имущества по настоящему договору (с учетом зачета стоимости произведенных Покупателем неотделимых улучшений) составляет 1 409 539 (один миллион четыреста девять тысяч пятьсот тридцать девять) рублей (НДС не облагается)».

Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 24 350 (двадцать четыре тысячи триста пятьдесят) рублей ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».

В части изложения пункта 2.1 договора, исключения пункта 5.2 договора, взыскания судебных расходов, перечисления и возврата денежных средств с депозитного счета решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Л.А. Капустина

М.В. Токарева

Е.В. Рыжова