Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Грошева И.П. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.С., в отсутствие сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 28.02.2022 по делу №А54-8199/2020 (судья Котова А.С.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Рязань; ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН <***>, ИНН <***>) при участии в деле в качестве третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Рязанской области, о признании права собственности на здание автосервиса площадью 69,4 кв. м., находящееся по адресу: Рязанская область, г. Рязань, (пос. Солотча), в районе ул. Владимирская, стр. 96, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171 площадью 5257 кв. м., и об обязании Администрации города Рязани заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171, площадью 5257 кв. м. для цели содержания и эксплуатации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0150001:1154 и здания автосервиса,

УСТАНОВИЛ:

решением суда области от 28.02.2021 иск удовлетворен, ответчик обратился с апелляционной жалобой о его отмене, не согласен с решением в части признания права собственность на возведенный истцом объект. Указывает, что ст. 55 ГрК РФ установлен перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Истцом полный пакет необходимых документов не представлен, в связи с чем, отказ администрации в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию правомерен.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В силу положений ч. 5 ст. 168 АПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Рязани (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 28.01.2016 заключен договор № С 004-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171 для строительства, по условиям которого на основании постановления Администрации города Рязани от 28.01.2016, арендодатель а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 62:29:0000000:171 площадью 5257 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: <...> стр.96 (Советский район). Вид разрешенного использования земельного участка - автосервисы, станции технического обслуживания.

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставляется для использования его для завершения строительства автосервиса.

Срок окончания аренды 28 января 2019 года (пункт 2.1 договора). Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период (пункт 4.3 договора).

Окончание срока аренды не влечет прекращения обязательств сторон по договору (пункт 9.3 договора аренды).

Учитывая окончание срока действия договора аренды, администрация города Рязани письмом от 17.12.2018 № 05/3-08-1662 уведомила ФИО1 о прекращении вышеуказанного договора аренды окончанием его срока 28.01.2019 в порядке ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

В период действия договора аренды № С 004-16 от 28.01.2016 истец построил на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0000000:171 объект недвижимости - здание автосервиса общей площадью 69,4 кв. м., находящееся по адресу: Рязанская область, г. Рязань, (пос. Солотча), в районе ул. Владимирская, стр. 96 на основании градостроительного плана земельного участка №RU62326000-00063-18 от 12.02.2018 и разрешения на строительство №62-29- 167-2018 от 27.06.2018.

10.01.2019 истец обратился Администрацию города Рязани с просьбой о продлении срока договора аренды, в связи с необходимостью ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и регистрации права собственности.

Письмом от 02.09.2019 №02/1-18-109-о администрация города Рязани отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в силу отсутствия документов, подтверждающих выполнение технических условий на наружное освещение и ливневую канализацию, водоснабжение и водоотведение, а также отсутствие прав аренды на земельный участок в связи с истечением срока действия договора аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее постановление Пленума № 10/22) признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ, действовавшей на момент принятия решения судом первой инстанции) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, судам необходимо исследовать вопрос о наличии (либо отсутствии) совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

При рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

В пункте 26 Постановления № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В названном пункте Постановления № 10/22 указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки.

В пункте 21 Обзора судебной практики № 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Между тем в Обзоре судебной практики № 2 (2020) отмечено, что разъяснения пункта 26 Постановления № 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Как установлено судом области и подтверждено заключением судебной экспертизы, истец возвел спорное сооружение на земельном участке, предоставленном ему в аренду для строительства этого объекта. В соответствии с требованиями статьи 51 ГрК РФ получено разрешение на строительство объекта. Возведенный объект недвижимого имущества соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьи лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья людей.

Истец обращался к ответчику за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако в этом ему было отказано по мотиву отсутствия прав на земельный участок, на котором возведен объект, а также отсутствия документов, подтверждающих выполнение технических условий на наружное освещение и ливневую канализацию, водоснабжение и водоотведение.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Земельный участок предоставлен истцу в целях строительства автостанции, которая на момент истечения срока действия названного договора аренды не была завершено застройщиком, что само по себе свидетельствует о фактическом использовании предоставленного земельного участка по целевому назначению.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент рассмотрения заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может являться самостоятельным основанием для отказа заявителю в выдаче соответствующего разрешения.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения истца, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушений прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц.

Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Следовательно, по смыслу статьи 222 ГК РФ и вышеприведенных разъяснений, факт окончания срока действия договора аренды земельного участка, отклонение от предельных параметров допустимого размещения объекта капитального строительства на земельном участке, как единственный признак самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения истца, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества.

Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Руководствуясь ст. 110, 265, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 28.02.2022 по делу №А54-8199/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

М.М. Дайнеко

И.П. Грошев

Л.А. Капустина