Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителей: заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Центр экономики и развития» (г. Рязань, ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 01.12.2018), заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 10.05.2016 № 10/2630), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации города Рязани (г. Рязань, ИНН <***>, ОГРН <***>), Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (г. Москва, ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Рязанской области (г. Рязань), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 17.09.2018 по делу № А54-9617/2017 (судья Котлова Л.И.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Центр экономики и развития» (далее – заявитель, общество, ООО «Центр экономики и развития») обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее – заинтересованное лицо, управление) с требованием о признании решения от 18.09.2017 № 62/001/054/2017- 318 об отказе в государственной регистрации незаконным; обязании управления зарегистрировать прекращение обременения земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070051:12 (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены администрация города Рязани (далее – администрация) и Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Рязанской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 17.09.2018 заявленные требования удовлетворены в полном объёме.

Судебный акт мотивирован неправомерностью отказа управления в государственной регистрации прекращения обременения земельного участка, в связи с тем, что спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, следовательно, прекращение права аренды на данный участок подлежит государственной регистрации.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что обществом в управление не было представлено документов, подтверждающих расторжение или прекращением договора аренды. По мнению заинтересованного лица, администрация наделена полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, поскольку договор аренды не признан недействительным и является действующим. При этом управление указывает на то, что правовая экспертиза государственным регистратором была проведена в соответствии с требованиями главы 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Общество в отзыве просило оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ООО «Центр экономики и развития»является собственником 361/430 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение HI с кадастровым номером 62:29:0070051:128, расположенное по адресу: <...>, HI1, лит. Б. Это помещение располагается в доме – объекте недвижимости – здании с кадастровым номером 62:29:0070051:39, расположенном по адресу: <...>.

Как указывает заявитель, изначально, здание, в котором располагается нежилое помещение H1 с кадастровым номером 62:29:0070051:128, имело назначение – административное. 15.11.2011 в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о кадастровых номерах объектов недвижимости, расположенных в здании – жилых помещениях – квартирах – объектах недвижимости с кадастровыми номерами: 62:29:0070051:102, 62:29:0070051:106.

По сведениям государственного кадастра недвижимости квартира с кадастровым номером 62:29:0070051:106 – собственность, номер записи 62-62-01/340/2012-243 от 26.09.2012.

07.05.2003 между администрацией города Рязани (арендодатель) и ООО «Центр экономики и развития» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070051:0012 № ТА 028-ОЗА на срок с 10.04.2003 по 10.04.2013 (далее – договор). Соглашением от 10.06.2013 о продлении договора срок действия договора аренды № ТА 028-ОЗА от 07.05.2003 продлен по 09.04.2063.

Согласно сведениям ЕГРН на данном земельном участке расположено здание, в котором находится нежилое помещение H1, кадастровый номер: 62:29:0070051:128, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее по праву долевой собственности ООО «Центр экономики и развития».

05.06.2017 общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением № 62-1-62/001/054/2017-318 о государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости с кадастровым номером 62:29:0070051:12, в связи с наступлением обстоятельств, указанных в законе – статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 2 Закона Рязанской области от 18.11.2013 № 70-03 «О регулировании отдельных отношений в сфере обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Рязанской области» – возникновение у общества права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0070051:102, на котором располагается многоквартирный дом и помещение, принадлежащее заявителю на праве собственности.

16.06.2017 управление приостановило до 16.09.2017 государственную регистрацию прекращения обременения земельного участка по заявлению № 62/001/054/017-318 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации, указав в направленном обществу уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 16.06.2017 № 62/001/0542017-318, со ссылкой на п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 450, п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, на непредставление в управление документов, подтверждающих расторжение вышеуказанного договора аренды или его прекращение.

15.09.2017 управление в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации, неустранением приведенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 16.06.2017 № 62/001/0542017-318 причин, препятствующих осуществлению регистрации, приняло решение, которым отказало обществу в государственной регистрации.

Полагая, что отказ управления от 15.09.2017 №62/001/054/2017-318 не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается в силу части 5 статьи 200 АПК РФ на административный орган.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу положений статьи 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) определяются основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав определены статьей 26 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

Основания осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав определены статье 14 Закона № 218- ФЗ. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В нарушение указанных положений основанием для отказа в государственной регистрации послужил вывод государственного регистратора прав о том, что документов, подтверждающих расторжение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:007 00 51:0012 или его прекращение, в управление представлено не было.

Как указывалось выше, общество является собственником помещения с кадастровым номером 62:29:0070051:128, расположенного в здании с кадастровым номером 62:29:0070051:39.

В этом здании также расположены квартиры: № 3 – жилое помещение с кадастровым номером 62:290070051:102, дата присвоения кадастрового номера 15.11.2011 (том 2 л.д. 77), № 7 – жилое помещение с кадастровым номером 62:29:0070051:106, дата присвоения кадастрового номера 15.11.2011 (том 2, л.д. 53), № 8 – жилое помещение с кадастровым номером 62:29:0070051:107, дата присвоения кадастрового номера 15.11.2011 (том 2, л.д. 25), № 16 – жилое помещение с кадастровым номером 62:29:0070051:115, дата присвоения кадастрового номера 15.11.2011 (том 2, л.д. 50), № 20 – жилое помещение с кадастровым номером 62:29:0070051:119, дата присвоения кадастрового номера 15.11.2011 (том 2, л.д. 27), № 25 – жилое помещение с кадастровым номером 62:29:0070051:124, дата присвоения кадастрового номера 15.11.2011 (том 2, л.д. 14). Согласно кадастрового паспорта помещение с кадастровым номером 62:29:0070051:106 от 19.07.2016 № 6200/301/16-216796 находится в собственности физического лица, запись № 62-62-01/340/2012-243 о собственности внесена 26.09.2012 (том 2, л.д. 53- 55, 109-113).

В постановлении от 28.05.2010 № 12-П Конституционный Суд Российской Федерации признал положения частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации – как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него – не противоречащими Конституции Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С учетом изложенного судом первой инстанции верно установлен факт того, что заявитель, являясь собственником нежилого помещения в указанном многоквартирном доме, в силу закона является участником общей долевой собственности на земельный участок под этим многоквартирным домом и не может быть одновременно арендатором этого же земельного участка, в связи с чем у администрации города Рязани с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> отсутствовали полномочия по распоряжению упомянутым земельным участком.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что договор аренды прекратил свое действие на основании статьи 413 ГК РФ с даты осуществления технической инвентаризации или кадастрового учета двух квартир, расположенных по адресу: <...> (по данным кадастровых паспортов 15.11.2011).

Согласно положениям статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (абзац 2 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, следовательно, прекращение права аренды на данный участок подлежит государственной регистрации в силу вышеизложенных норм права.

Исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции правомерно признал решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области об отказе в государственной регистрации от 15.09.2017 № 62/001/054/2017-318 незаконным.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

По смыслу главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя. Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует нормам действующего законодательства Российской Федерации, материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений и совокупности установленныхобстоятельств по делу. При этом суд в выборе способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

Поскольку в рассматриваемом случае установлены основания для прекращения обременения спорного земельного участка, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что способом восстановления нарушенного права заявителя является обязание управления устранить допущенные принятием решения об отказе в государственной регистрации от 15.09.2017 №62/001/054/2017-318 нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации прекращения обременения земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070051:12, расположенного по адресу: <...>.

Оснований для переоценки данного вывода Арбитражного суда Рязанской области у суда апелляционной инстанции не имеется.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы значение для вынесения судебного акта по существу, повторяют утверждения, которые являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили соответствующую правовую оценку и обоснованно были отклонены, в связи с чем не являются основанием для отмены принятого судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 17.09.2018 по делу № А54-9617/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Н.В. Заикина

Л.А. Капустина

Е.В. Рыжова