Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление 914"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2018 по делу №А55-11863/2018 (судья Кулешова Л.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление 914", Самарская область, г. Тольятти,

к Администрации г.о. Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,

о признании недействительным постановления от 15.02.2018 № 453-П/1, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление 914» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительным постановления Администрации г.о. Тольятти (далее - Администрация) от 15.02.2018 № 453-П/1 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102157:531, государственная собственность на который не разграничена с категорией земель, земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для строительства производственной базы с инженерно-техническим обеспечением, местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, имеющего почтовый адрес: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, северо-восточнее ул. Окраинная, 23.

При этом заявитель просил обязать Администрацию г.о. Тольятти предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102157:531, государственная собственность на который не разграничена с категорией земель, земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для строительства производственной базы с инженерно-техническим обеспечением, местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, имеющего почтовый адрес: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, северо-восточнее ул. Окраинная, 23, для завершения строительства «Производственной базы» без проведения торгов сроком на три года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, заявление - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что судом первой инстанции отказано в удовлетворении заявления на том основании, что представленные заявителем документы копия технического плана на объект незавершенного строительства «Стоянка строительной техники с ремонтной мастерской» от 18.02.2018, и технический паспорт на этот объект, не свидетельствуют о наличии объекта незавершенного строительства на земельном участке.

Названный довод суда первой инстанции, по мнению заявителя, не обоснован, в результате не был применен закон, подлежащий применению.

Между тем технический план содержит все характеристики объекта недвижимого имущества, которые имелись в техническом паспорте. Технический план изготовлен тем же кадастровым инженером, что технический паспорт ФИО2.

Характеристики объекта не завершенного строительства определены в представленных документах. У суда первой инстанции не было оснований утверждать, что указанный объект незавершенного строительства не находится на земельном участке.

В результате неверной оценки обстоятельств дела судом не применен закон, подлежащий применению.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Администрации в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

Арбитражным апелляционным судом в соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ отказано в удовлетворении ходатайства заявителя о приобщении к материалам дела акта осмотра от 11.05.2018, поскольку заявитель не обосновал невозможность представления такого акта в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между мэрией г.о. Тольятти и ООО «Строительное управление 914», на основании постановления мэра г.о. Тольятти от 13.11.2008 № 2816-п/1, был заключен договор аренды от 11.12.2008 № 1849 земельного участка (кадастровый номер 63:09:0102157:531) площадью 13 351 кв.м., с местоположением: г. Тольятти, Автозаводский район, Промышленно-коммунальная зона, северо-восточнее ул. Окраинная, 23, сроком на 42 месяца с 13.11.2008 по 13.04.2012 для строительства производственной базы с инженерно-техническим обеспечением (л.д. 9-10). Указанный договор аренды был зарегистрирован в органах Росреестра по Самарской области.

По истечении установленного в законе срока в отсутствие возражений сторон договор аренды приобрел статус заключенного на неопределённый срок.

В период действия договора аренды администрация г.о. Тольятти выдала заявителю разрешение от 18.07.2017 № 63-302-1167-2017 на строительство объекта капитального строительства «Производственная база» на 2 земельных участках, в т.ч. с кадастровыми номерами 63:09:0102157:531 для стоянки строительной техники с ремонтной мастерской и 63:09:0102157:19 для весовой. Срок действия разрешения до 18.08.2018 (л.д. 15-16).

Заявителем 18.07.2017 был заключен договор подряда с ООО «Сфера Бетона» на строительство здания весовой с автовесами и крытой стоянки строительной техники, установив срок окончания работ 31.10.2017.

В связи с ненадлежащим исполнением заявителем договора аренды Администрация, реализуя свое право, предусмотренное п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, письмом от 20.06.2017 № 5823/5.2 отказалась от договора аренды земельного участка от 11.12.2008 № 1849. Запись о прекращении обременения земельного участка внесена в ГРН 09.12.2017. При этом заявитель, при наличии разрешения на строительство и действующего договора подряда, не представил возражений против прекращения договорных отношений и дальнейшей регистрации прекращения обременения земельного участка.

Актом от 30.09.2017 заявитель и ООО «Сфера Бетона» зафиксировали временную приостановку строительства объекта в связи с расторжением договора аренды земельного участка (л.д. 17). Однако на момент составления акта договор аренды не был расторгнут. Срок окончания работ по договору подряда был установлен до 31.10.2017 и заявитель имел реальную возможность завершить строительство в установленные сроки и зарегистрировать право на созданный объект недвижимости.

Спустя более 3 месяцев после составления акта приостановки строительства 19.01.2018 Общество обратилось в Администрацию г.о. Тольятти с заявлением (вх. 332-вх./5.2) о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0102157:531, 63:09:0102157:19 в аренду для завершения строительства производственной базы и закрытой стоянки строительной техники без проведения торгов сроком на три года, ссылаясь на п. 21 ст. 8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) (л.д. 8).

Постановлением от 15.02.2018 № 453-П/1 Администрация г.о. Тольятти отказала заявителю в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102157:531, государственная собственность на который не разграничена, с категорией земель: земли населенных пунктов, площадью 13 351 кв.м., с разрешенным использованием: для строительства производственной базы с инженерно-техническим обеспечением, местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, имеющего почтовый адрес: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, северо-восточнее ул. Окраинная, 23 (л.д. 7).

В качестве основания для отказа Администрация указала на отсутствие у заявителя права на объект незавершенного строительства и, следовательно, права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, т.е. несоответствие заявления требованиям п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Названные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В рассматриваемом случае на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

В силу п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что законодатель осознанно предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной п. 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 (далее - Перечень), в соответствии с которым в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

С учетом изложенного под «собственником», указанным в этом положении Перечня, равно как и под «собственником», упомянутым в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, понимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

В данном случае земельный участок был предоставлен до 01.03.2015, поэтому лицу, претендующему на предоставление земельного участка в аренду без торгов, необходимо доказать наличие на данном участке объекта незавершенного строительства и принадлежность этого объекта данному лицу.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Изложенная позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В соответствии с пунктом 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение и сооружение, объекты строительства, которые не завершены, являются объектами капитального строительства.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что заявителем в Администрацию г.о. Тольятти в качестве доказательства наличия на участке незавершенного объекта капитального строительства с заявлением от 19.01.2018 представлена копия технического паспорта на здание Весовая ВА 20.12, КПП1, копия технического паспорта на закрытую стоянку строительной техники (л.д. 8).

Однако, как правильно указал суд первой инстанции, данные объекты незавершенного строительства могли быть созданы в установленном порядке только после 18.07.2017, т.е. с даты выдачи разрешения на строительство, тогда как технические паспорта на объекты недвижимости составлялись органами технического учета до 2013 г. (л.д. 8).

С учетом изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что указанные в приложении к заявлению технические паспорта правомерно не признаны Администрацией и не могут быть признаны судом в качестве доказательства наличия объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102157:531 на момент обращения заявителя за предоставлением указанного участка.

Кроме того, заявителем в материалы дела представлена копия технического плана на закрытую стоянку, выполненная кадастровым инженером ФИО2 19.02.2018 (л.д. 18-30).

Между тем данный документ также не признан судом в качестве доказательства наличия объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102157:531 на момент обращения заявителя за предоставлением указанного участка, поскольку составлен 19.02.2018, тогда как с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обратился 19.01.2018 и отказ в предоставлении участка датирован 15.02.2018. Таким образом, технический план составлен после получения заявителем оспариваемого отказа и не мог быть представлен в Администрацию.

Представленный в Администрацию с заявлением акт временной приостановки строительства от 30.09.2017 не содержит описания технических и иных характеристик незавершенного строительством объекта, указав лишь на выполнение 85 % объемов выполненных работ. Поэтому правомерно не был принят Администрацией и судом первой инстанции в качестве доказательства наличия на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, отвечающего признакам объекта капитального строительства.

С учетом изложенного, поскольку заявителем при обращении в Администрацию не представлены доказательства наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что постановление Администрации г.о. Тольятти от 15.02.2018 № 453-П/1 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102157:531 является законным.

Названные обстоятельства явились основанием для отказа заявителю в удовлетворении его требований.

Суд первой инстанции также отметил, что данный судебный акт не лишает заявителя права в установленном порядке с соблюдением требований действующего законодательства обратиться в уполномоченный орган за предоставлением земельного участка в аренду.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2018 по делу №А55-11863/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий Т.С. Засыпкина

Судьи Е.М. Рогалева

Е.Г. Филиппова