Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аквамарин" на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2021 по делу № А55-15204/2021 (судья Копункин В.А.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Аквамарин"

к муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара

третьи лица: Департамент управления имуществом городского округа Самара, Глава городского округа Самара, Администрация городского округа Самары,

об урегулировании разногласий,

при участии представителей:

от истца - представитель Васильева А.А. по доверенности от 27.09.2021,

от ответчика – представитель Блинова А.А. по доверенности от 04.10.2021,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

эксперт Клюйкова Ю.А. – представлен паспорт, удостоверение.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Аквамарин" обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара с исковыми требованиями, а именно:

В рамках преддоговорного спора с Муниципальным предприятием по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 5 купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда от 04 мая 2021 года нежилого помещения площадью 443,6 кв. м (Подвал: комнаты № № 19-31; 1 этаж: комнаты № № 70-80, 82-86), кадастровый номер 63:01:0217002:8663, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Георгия Димитрова, д. 39, определив условия договора купли-продажи в редакции Покупателя:

1) изложить пункт 2.1 в следующей редакции:

«Цена Объекта, определенная на основании Отчета об оценке объекта недвижимости № 473.21 от 06.05.2021, выполненного ООО «Алгоритм», составляет 5 916 666 (Пять миллионов девятьсот шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек, НДС не предусмотрен на основании пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ.»;

2) изложить пункт 2.2.1 в следующей редакции:

«Денежные средства в размере 2 950 000 (Два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей вносятся на расчетный счет Продавца единовременно в течение 5 (Пяти) рабочих дней со дня подписания сторонами настоящего договора.»;

3) изложить пункт 2.2.2 в следующей редакции:

«Денежные средства в размере 2 966 666 (Два миллиона девятьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек вносятся на расчетный счет Продавца в рассрочку в течение периода май 2021г. - декабрь 2022 г. равными частями ежемесячно в срок до 15 числа месяца. Первый платеж вносится Покупателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента заключения настоящего договора. График платежей является приложением к настоящему договору.»;

4) изложить пункт 2.3 в следующей редакции:

«При оплате денежных средств в размере 2 966 666 (Два миллиона девятьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда. Уплата процентов производится Покупателем одновременно с внесением ежемесячного платежа в счет выкупа.».

Определением от 04.08.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию городского округа Самары.

Истец исковые требования поддержал, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по настоящему делу.

Ответчик исковые требования не признал, возражал против ходатайства истца.

Арбитражный суд Самарской области в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы отказал, решением от 28.09.2021 в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование своей жалобы истец укaзал на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального права.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прoсил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 20.01.2022 судом апелляционной инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза.

Проведение судебной экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "БизнесГрад" Клюйковой Юлии Александровне.

Определением от 21.02.2022 производство по делу № А55-15204/2021 было возобновлено в связи с поступлением экспертного заключения.

В судебном заседании эксперт заявил ходатайство о приобщении к материалам дела заявления эксперта об опечатке в заключение эксперта.

Стороны не возражали.

Суд приобщил заявление к материалам дела.

Представитель истца апелляционную жалобу поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришeл к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

В соответствии с договором № 000308Х от 30.12.2005 муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара Департаментом управления имуществом городского округа Самара на праве хозяйственного ведения было передан объект муниципальной недвижимости - нежилое помещение общей площадью 588,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Г.Димитрова, д. 39.

ООО «Аквамарин» (далее - истец) арендует объект нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара: нежилое помещение площадью 443,6 кв. м (Подвал: комнаты № № 19-31; 1 этаж: комнаты № № 70-80, 82-86), кадастровый номер 63:01:0217002:8663, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Георгия Димитрова, д. 39 (далее - Объект).

На основании п. 2.3 договора договор продлен на неопределенный срок.

Истец на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», 26.01.2021 обратился с к Муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара с заявлением № 159а о выкупе Объекта.

Ответчик представил истцу для подписания проект договора № 5 купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда от 04 мая 2021 года.

Спорные пункты 2.1, 2.2, 2.2.1, 2.2.2 и 2.3 ответчиком были предложены в следующей редакции:

2.1. Цена Объекта, определенная на основании Отчета об оценке № 0057-1/21 от 02.02.2021г., выполненного ООО «Институт оценки и управления», составляет 11 030 000 (Одиннадцать миллионов тридцать тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС 20 % -1 838 333 (Один миллион восемьсот тридцать восемь тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки.

2.2. Расчеты по настоящему Договору производятся путем внесения Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца в следующем порядке:

2.2.1. Денежные средства в размере 5 500 000 (Пять миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек вносятся на расчетный счет Продавца единовременно в течение 5 (Пяти) рабочих дней со дня подписания Сторонами настоящего Договора.

2.2.2. Денежные средства в размере 5 530 000 (Пять миллионов пятьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек вносятся на расчетный счет Продавца в рассрочку в течение периода май 2021г. - декабрь 2022 г. равными частями ежемесячно в срок до 15 числа месяца. Первый платеж вносится Покупателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента заключения настоящего Договора. График платежей является приложением к настоящему Договору.

2.3. При оплате денежных средств в размере 5 530 000 (Пять миллионов пятьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда. Уплата процентов производится Покупателем одновременно с внесением ежемесячного платежа в счет выкупа.

Истец, не согласившись со стоимостью объекта недвижимости, обратился с целью проведения оценки Объекта нежилого фонда к ООО «Алгоритм». ООО «Алгоритм» 06.05.2021 подготовлен Отчет об оценке объекта недвижимости № 473.21, в соответствии с которым рыночная цена Объекта составляет 5 916 666 (Пять миллионов девятьсот шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек.

Истец 12 мая 2021 года направил ответчику заказное письмо с тремя экземплярами подписанного истцом договора № 5 купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда от 04 мая 2021 года с протоколом разногласий (также в трех экземплярах) и Отчетом об оценке № 473.21 объекта недвижимости.

В Протоколе согласования разногласий предложены следующие изменения договора № 5 купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда от 04 мая 2021 года:

1) изложить пункт 2.1 в следующей редакции:

2) изложить пункт 2.2.1 в следующей редакции:

3) изложить пункт 2.2.2 в следующей редакции:

4) изложить пункт 2.3 в следующей редакции:

Ответчик 14 мая 2021 года направил истцу письмо с отказом от изменений условий договора, изложенным в протоколе согласования разногласий.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что приказ муниципального предприятия об отчуждении объекта недвижимости был отменен, поэтому обязанность ответчика по возмездному отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, отсутствует.

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из представленных в дело документов следует, что истец обращался в МП ЭСО с заявлением о выкупе помещения по Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ письмом вх. № 159а от 26.01.2021 по его рыночной стоимости.

В ответ на заявление ООО «Аквамарин» о выкупе помещения письмом от 04.02.2021 № 193 МП ЭСО сообщило о рыночной стоимости объекта 11 030 000 рублей (с НДС 20%) и запросило еще раз о намерении приобретения по этой стоимости.

Истец подтвердил свое намерение реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества письмом вх.№ 349а от 12.02.2021.

МП ЭСО получено согласие от 04.05.2021 № 15-07-18/18069 Департамента управления имуществом г.о. Самара о на совершение МП ЭСО крупной сделки направленной на возмездное отчуждение арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства ООО «Аквамарин» нежилого помещения, стоимостью не менее 11 030 000 рублей с учетом НДС 20%. МП ЭСО 04.05.2021 издало внутренний приказ № 111 о возмездном отчуждении объекта недвижимости основываясь на согласии собственника на совершение крупной сделки. МП ЭСО направило истцу предложение о заключении договора по цене, равной его рыночной стоимости, которая составляет 11 030 000 рублей (с НДС 20%).

Направленный истцу совместно с предложением о заключении договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости (исх. МП ЭСО № 841 от 13.05.2021) не подписанный проект договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда № 5 от 04.05.2021 не был подписан ООО «Аквамарин» в предложенной редакции, а возвращен в МП ЭСО с протоколом разногласий об изменении пунктов № № 2.1, 2.2.1, 2.2.2, 2.3, определяющих цену договора и порядок расчетов.

МП ЭСО уведомило истца, о том, что приказ МП ЭСО от 04.05.2021 № 111 «О возмездном отчуждении объекта недвижимости, расположенного по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Георгия Димитрова, д. 39» отменен в установленном порядке, а предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости» (исх. МП ЭСО № 841 от 13.05.2021) с проектом договора купли-продажи арендуемою объекта нежилого фонда № 5 от 04.05.2021 просило считать утратившим силу (№ 853/1 от 14.05.2021).

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что преддоговорной спор отсутствует ввиду отсутствия намерения у МП ЭСО продавать спорный объект недвижимости, а также отсутствия согласия собственника на совершение МП ЭСО крупной сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства ООО «Аквамарин» нежилого помещения.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого ими имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, установлены Законом № 159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу части 2 статьи 2 Закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 названного Закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 названного Закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо № 134) разъяснено, что по смыслу Закона № 159-ФЗ право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Как следует из материалов дела, спорное помещение в настоящее время находится в хозяйственном ведении ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд первой инстанции не учел, что в данном случае сторонами полностью соблюдена процедура, предусмотренная пунктом 2 ст. 2. п. 3, 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ: направление оферты ответчиком, направление протокола разногласий к проекту договора истцом, отклонение протокола разногласий. Основанием для обращения в арбитражный суд послужило несогласование сторонами разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Предметом спора по настоящему делу являются разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтом}' в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по пене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1. части 4 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются обшие положения названного ГК РФ о заключении договора (статьи 445, 446 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» пунктом 1 статьи 27 и статьей 28 Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» установлено, что оформление сделок приватизации независимо от способа приватизации производится путем заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем государственного (муниципального) предприятия. Поэтому заключение такого договора является обязательным для продавца.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что МП СЭО приняло положительное решение о продаже истцу, что подтверждается приказом № 111. обращением за оценкой рыночной стоимости, предложением от 04.05.2021. составлением и направлением проекта договора купли-продажи в адрес истца (направлением оферты).

Собственник имущества Департамент управления имуществом г.о. Самара дал согласие на отчуждение имущества в частную собственность на основании Федерального закона № 159-ФЗ по рыночной стоимости, что подтверждается письмом от 04.05.2021.

При указанных обстоятельствах ООО «Аквамарин» вправе воспользоваться предоставленными ему в силу норм Федерального закона № 159-ФЗ и ст. 445 - 446 ГК РФ правовыми способами, направленными на защиту преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества.

Принимая во внимание, что в данном случае приватизируемое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием, обязанность по заключению договора купли-продажи возлагается на него (п. 2 ст. 2 Федерального закона № 159-ФЗ).

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьи 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 3 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

По смыслу п. 2 ст. 445 ГК РФ, сторона, для которой заключение договора является обязательным, получившая от другой стороны протокол разногласий, вправе отклонить его, известив об этом сторону, для которой заключение договора не является обязательным.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из содержания письма № 853/1 от 14.05.2021 следует: «Так как МП ЭСО не принималось решения о продаже по стоимости отличной от стоимости, согласованной собственником, считаем предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества утратившим силу».

Суд первой инстанции в решении сослался на п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - информационное письмо № 134) в котором разъяснено, что по смыслу Закона № 159-ФЗ право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Однако указанные в п. 13 информационного письмо ВАС РФ № 134 разъяснения не от относятся к возникшим между сторонами правоотношениям. Ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено право субъекта малого и среднего предпринимательства по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление для передачи имущества во владение и (или) пользование.

Доказательства же. имеющиеся в материалах дела свидетельствуют о том. что именно от МП СЭО (ответчика) поступило предложение о заключении договора купли-продажи, который па момент направления данного предложения произвел оценку объекта недвижимого имущества, а также получил согласия собственника объекта.

Таким образом, из указанных документов и конклюдентпых действий ответчика явно следует намерение заключить договор купли-продажи с истцом.

Из теста самого предложения о заключении договора купли-продажи следует, что. направляя предложение МП СЭО руководствовалось ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Порядок реализации преимущественного права субъектом малого и среднего предпринимательства регламентируется ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения пли оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (ч. 3 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязанность заключить в течении 30 дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства договор купли-продажи арендуемого имущества.

ООО «Аквамарин» после получения предложения о заключении договора купли-продажи выразило свое согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, направило в адрес МП СЭО подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий, а также отчет об оценке.

Однако письмом от 14.05.2021 МП СЭО сообщило, что не намерено отчуждать арендуемое по цене отличной от согласованной с собственником. Иных возражений ни в письме, ни в ходе судебного спора ответчиком не заявлено.

То есть, между сторонами возникли разногласия в части стоимости объекта купли-продажи.

Указание же ответчиком в письме от 14.05.2021. а также в отзыве на исковое заявление на утрату силы предложения о заключении договора и отмену приказа № 111 неправомерно и направлено на злоупотребление правом, что в силу ст. 10 ГК РФ недопустимо.

Истцом в обоснование исковых требовании, действительной рыночной стоимости арендуемого объекта, в материалы дела представлен Отчет об оценке объекта недвижимости № 473.21 от 06.05.2021. выполненного ООО «Алгоритм» (т. 1 л.д. 21-147).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Также, с целью установление рыночной стоимости в ходе судебного разбирательства, истцом было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы. В назначении судебной экспертизы судом первой инстанции необосновано отказано.

Статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, указанные правовые нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение по спорным пунктам договора, а также выкупной стоимости отчуждаемого имущества, в целях разрешения возникшего спора, определением суда от 20.01.2022 по делу была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "БизнесГрад" по вопросу:

Какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара: нежилое помещение площадью 443,6 кв.м (Подвал: комнаты №№19-31; 1 этаж: комнаты №№ 70-80, 82-86), кадастровый номер 63:01:0217002:8663, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Георгия Димитрова, д. 39?

Согласно заключению эксперта № 05Э-22 от 18.02.2022 (том 5, л.д. 96 – 174) рыночная стоимость объекта объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара: нежилое помещение площадью 443,6 кв.м (Подвал: комнаты №№19-31; 1 этаж: комнаты №№ 70-80, 82-86), кадастровый номер 63:01:0217002:8663, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Георгия Димитрова, д. 39 составляет:

7 340 000 рублей (в т.ч. НДС 20%) / 6 116 666 руб. 67 коп. (без НДС).

При рассмотрении спора в суде апелляционной инстанции ответчик заявил о том, что договор аренды с истцом был прекращен на основании уведомления № 1853 от 01.12.2021 в связи с наличием задолженности по арендной плате,

Возражая против этого довода, истец заявил, что ответчик, злоупотребляя своими правами, после получения протокола разногласий увеличил счета за аренду второй раз за год, у истца имеется переплата за аренду в размере 175 000 руб. Истец также заявил о том, что в период локдауна не имел возможности пользоваться арендуемым помещением, в адрес ответчика направлялись обращения о снижении арендной платы в связи с пандемией, вид деятельности истца входит в перечень отраслей, пострадавших от коронавируса.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что доводы ответчика о наличии задолженности по арендной плате и о прекращении договора аренды не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку об указанных обстоятельствах ответчик при рассмотрении спора судом первой инстанции не заявлял, соответствующие доказательства не представлял.

Из объяснений сторон в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что ответчик до настоящего времени пользуется спорным помещением на правах арендатора, вносит предусмотренную условиями договора арендную плату.

Подписанный ответчиком в одностороннем порядке акт сверки доказательством задолженности истца не является. Другие доказательства наличия задолженности истца за арендную плату в дело не представлены.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Представленное в дело экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, сторонами не было заявлено мотивированных возражений относительно представленного суда заключения судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Из материалов дела следует, что истцу было предложено, в целях реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества, приобрести муниципальное имущество, однако цена выкупаемого имущества определена недостоверно, в связи с чем, в результате проведенной судебной экспертизы установлено, что стоимость спорного имущества составляет 6 116 666,67 руб. (без НДС).

Определяя редакцию спорных пунктов договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции учитывал, в том числе, условия рассрочки, предложенные самим ответчиком.

Поскольку судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права, решение суда первой инстанции на основании части 2 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе, а также расходы на проведение судебной экспертизы в размере 10 000 руб. подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2021 по делу № А55-15204/2021 отменить.

Принять новый судебный акт.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора № 5 купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда от 04 мая 2021 года нежилого помещения площадью 443,6 кв.м. (Подвал: комнаты №№ 19-31; 1 этаж: комнаты №№ 70-80, 82-86), кадастровый номер 63:01:0217002:8663, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Георгия Димитрова, д. 39, определив условия договора купли-продажи в следующей редакции:

1) изложить пункт 2.1 в следующей редакции:

«Цена Объекта, определенная на основании заключения эксперта № 05Э-22 от общества с ограниченной ответственностью "БизнесГрад", составляет 6 116 666 руб. (Шесть миллионов сто шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек (без НДС).

2) изложить пункт 2.2.1 в следующей редакции:

«Денежные средства в размере 3 000 000 (Трех миллионов) рублей 00 копеек вносятся на расчетный счет Продавца единовременно в течение 5 (Пяти) рабочих дней со дня подписания Сторонами настоящего Договора.»;

3) изложить пункт 2.2.2 в следующей редакции:

«Денежные средства в размере 3 116 666 (Трех миллионов ста шестнадцати тысяч шестиста шестидесяти шести) рублей 67 копеек вносятся на расчетный счет Продавца в рассрочку в течение периода май 2022 г. - декабрь 2022 г. равными частями ежемесячно в срок до 15 числа месяца. Первый платеж вносится Покупателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента заключения настоящего Договора.»;

4) изложить пункт 2.3 в следующей редакции:

«При оплате денежных средств в размере 3 116 666 (Трех миллионов ста шестнадцати тысяч шестиста шестидесяти шести) рублей 67 копеек производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда. Уплата процентов производится Покупателем одновременно с внесением ежемесячного платежа в счет выкупа.».

Взыскать с муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аквамарин" 9 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобой, а также 10 000 рублей расходов по судебной экспертизе.

Перечислить с депозитного счета Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда экспертной организации - общества с ограниченной ответственностью "БизнесГрад" за проведение судебной экспертизы денежные средства в размере 10 000 рублей, перечисленные обществом с ограниченной ответственностью "Аквамарин" платежным поручением № 473 от 07.12.2021).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.Л. Ястремский

Судьи А.Э. Ануфриева

Д.А. Дегтярев