Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «МастерСклад» (далее – ООО «МастерСклад», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган, ответчик) от 04.05.2018 №63/001/300/2018-2461 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.12.2017 к договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.03.2015.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.09.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО «МастерСклад» обратилось с апелляционной жалобой, в которой, выразив несогласие с принятым судебным актом, просит отменить решение суда от 26.09.2018, признать незаконным оспариваемый отказ, обязать ответчика осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 08.12.2017 к договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.03.2015.

Управление Росреестра по Самарской области представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда от 26.09.2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель заявителя просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель ответчика просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители третьих лиц не явились, извещены.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание третьих лиц, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Мегасклад» и ООО «МастерСклад» заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество:

здание, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 794,9 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, Волжский район, пгт. Смышляевка, ул. Механиков, д. 2. кадастровый (условный) номер 63:17:0301015:875;

здание, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 1185 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, Волжский район, пгт. Смышляевка, ул. Механиков, д. 2, кадастровый (условный) номер 63:17:0301015:873;

здание, назначение: нежилое здание, 1 -этажное, общая площадь 1004,3 кв.м., находящееся по адресу: Самарская область, Волжский район, пгт. Смышляевка, ул. Механиков, д. 2, кадастровый (условный) номер 63:17:0301015:874.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 06.05.2015.

25.03.2016 сторонами подписано дополнительное соглашение, которым в
дополнение к указанным в пункте 1.1 Договора объектам недвижимого имущества
арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование с
правом выкупа следующее недвижимое имущество:

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для городка строителей, площадью 5191,00 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, пгт. Смышляевка, ул. Механиков 2 «к». Кадастровый номер 63:17:0301015:941. Указанный земельный участок находится в собственности арендодателя на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.02.2016, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права АА 339080, выданным Управлением Росреестра по Самарской области 24.03.2016.

14.03.2017 между ООО «СнабМеталл» и ООО «МастерСклад» заключено соглашение о перераспределении земельных участков.

В соглашении указано, что ООО «СнабМеталл» на праве собственности принадлежит земельный участок, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, пгт. Смышляевка, ул. Механиков, 2 «л», общая площадь которого составляет 10145 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для городка строителей, кадастровый номер 63:17:0301015:946.

ООО «МастерСклад» на праве собственности принадлежит земельный участок, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, пгт. Смышляевка, ул. механиков, 2 «к», общая площадь которого составляет 5191 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для городка строителей, кадастровый номер 63:17:0301015:941.

Указанные земельные участки являются смежными и имеют одну общую границу.

В соответствии с пунктом 3 соглашения стороны, руководствуясь статьей 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации приняли решение перераспределить смежные земельные участки с кадастровыми номерами 63:17:0301015:946 и 63:17:0301015:941.

Пунктом 5 закрепили на праве собственности за ООО «СнабМеталл» земельный участок по адресу: Самарская область, Волжский район, пгт. Смышляевка, ул. Механиков, площадью 10105 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – склады; за ООО «МастерСклад» земельный участок по адресу: Самарская область, Волжский район, пгт. Смышляевка, ул. Механиков, площадью 5231 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – склады.

Соглашение от 14.03.2017 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области 08.12.2017.

08.12.2017 между ООО «Мегасклад» и ООО «МастерСклад» заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 1 указанного дополнительного соглашения в дополнение к указанным в пункте 1.1 Договора объектам недвижимого имущества арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование и владение с правом выкупа следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады, площадью 5231,00 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, пгт. Смышляевка, ул. Механиков. Кадастровый номер 63:17:0301015:1005. Указанный земельный участок находится в собственности арендодателя на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.02.2016, соглашения от 14.03.2017, номер государственной регистрации права 63:17:0301015-63/001/2017-1 от 08.12.2017.

Пунктом 3 дополнительного соглашения предусмотрено изменение пункта 1.1 Договора, заменив слова: «земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для городка строителей, площадью 5191,00 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, пгт. Смышляевка, ул. Механиков 2 «к». Кадастровый номер 63:17:0301015:941. Указанный земельный участок находится в собственности арендодателя на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.02.2016, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права АА 339080, выданным Управлением Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 24.03.2016» на следующее: «Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады, площадью 5231,00 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, пгт. Смышляевка, ул. Механиков. кадастровый номер объекта: 63:17:0301015:1005. Указанный земельный участок находится в собственности арендодателя на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.02.2016, соглашения от 14.03.2017, номер государственной регистрации права 63:17:0301015-63/001/2017-1 от 08.12.2017».

Пункт 4 дополнительного соглашения: остальные условия Договора оставить без изменения.

Заявитель обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 01.03.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:17:0301015:1005, находящегося по адресу: Самарская область, Волжский район, пгт. Смышляевка, ул. Механиков.

Управление Росреестра по Самарской области 04.05.2018 отказало в государственной регистрации в связи с несоответствием представленных документов требованиям действующего законодательства, поскольку, по мнению регистрирующего органа, аренда на земельный участок 63:17:0301015:941 прекратилась 08.12.2017, поэтому на момент заключения дополнительного соглашения 08.12.2017 предмет договора аренды в этой части отсутствовал, то есть договор аренды утратил свою силу. В связи с чем соглашение о замене этого участка на участок 63:17:0301015:1005 является неправомерным.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения а арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела заявлением. Заявитель считает, что прекращение права аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:17:0301015:941 в результате перераспределения не влечет за собой прекращение аренды зданий, указанных в договоре аренды. Дополнительное соглашение заключено с целью передать в аренду еще один объект недвижимости – образованный земельный участок с кадастровым номером 63:17:0301015:1005.

При вынесении решения арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В силу положений части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, для признания решения государственного органа незаконным суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие решения государственного органа закону или иному нормативному правовому акту; нарушение решением государственного органа прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее –Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статей 14, 15, 18, 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав. При этом документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение и обременение недвижимого имущества, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно частям 1, 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации Российской (далее – ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имело преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Следовательно, с 01.03.2015 не предусмотрено внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды в связи с образованием земельных участков из арендуемых земельных участков, а предусмотрено заключение новых договоров на измененные земельные участки. Данный вывод основан на сложившейся по данному вопросу судебной практике, нашедшей свое выражение, в частности в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.11.2016 № 304-ЭС16-14260 по делу № А46-12066/2015, от 18.10.2016 № 304-ЭС16-13205 по делу № А46-10699/2015.

Как указано выше, из представленных заявителем документов на государственную регистрацию следует, что 08.12.2017 сторонами договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.03.2015 подписано дополнительное соглашение в связи с тем, что в результате перераспределения земельный участок с кадастровым номером 63:17:0301015:941, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, пгт. Смышляевка, ул. Механиков, 2 «к», прекратил свое существование вследствие преобразования в земельный участок с кадастровым номером 63:17:0301015:1005, расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, пгт. Смышляевка, ул. Механиков, 2.

Право собственности заявителя на земельный участок с кадастровым номером 63:17:0301015:1005 зарегистрировано и внесено в ЕГРН 08.12.2017.

Таким образом с указанной даты возник новый объект гражданских правоотношений.

В соответствии с пунктом 5 статьи 11.8 ЗК РФ не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременении (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

Аренда на земельный участок с кадастровым номером 63:17:0301015:941 прекратилась 08.12.2017 в результате перераспределения земельных участков, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.12.2017.

При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что отказ Управления Росреестра по Самарской области является законным и обоснованным.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При условии установленного судом и подтвержденного материалами дела факта законности и обоснованности отказа ответчика судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных обществом требований.

Доводы апелляционной жалобы заявителя о том, что право аренды в отношении измененного участка сохраняется и арендатор вправе заключить либо новый договор аренды, если старый договор утратил силу, либо дополнительное соглашение о распространении условий действующего договора аренды на вновь образованный земельный участок, являлись предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда первой инстанции при рассмотрении спора по существу. Оснований для иной оценки указанных доводов, обстоятельств и материалов настоящего дела, а также сделанных судом выводов о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований арбитражный апелляционный суд не находит.

Довод подателя жалобы о том, что предметом договора аренды помимо земельного участка являлись и иные объекты недвижимости, не опровергает выводы суда первой инстанции, поскольку заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды было подано в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:17:0301015:1005, в отношении которого ранее заключенный договор аренды не сохраняется. Кроме того, дополнительное соглашение не содержало каких-либо условий, связанных с арендой объектов недвижимости. Установленные законом препятствия для заключения самостоятельного договора аренды на указанный земельный участок отсутствуют.

Позиция суда первой инстанции соответствует изменениям, внесенным в пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ Федеральным законом от 23.06.2014г. №171-ФЗ, согласно которых арендные отношения в указанных в данной статье случаях подлежат оформлению путем заключения нового договора аренды, а не заключения дополнительного соглашения к имеющемуся договору аренды, а также правой позиции по этому вопросу Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 3 ноября 2016 №304-ЭС16-14260 по делу №А46-12066/2015.

В связи с вышеизложенным, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено.

Оснований для отмены решения суда не имеется.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1 500 рублей в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы. Государственная пошлина в размере 1 500 рублей подлежит возврату ООО «МастерСклад» из федерального бюджета как излишне уплаченная по платежному поручению от 04.10.2018 №78.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 26 сентября 2018 года по делу №А55-15874/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «МастерСклад» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Самара, из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 04.10.2018 №78.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Е.М. Рогалева

Судьи П.В. Бажан

А.А. Юдкин