Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и ФИО1 на решение Арбитражного суда Самарской области от 10 мая 2016 года по делу № А55-16886/2015 (судья Лихачев А.А.),

по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, город Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара,

с участием третьих лиц:

Мэрии г.о. Тольятти, город Тольятти Самарской области,

ФИО1, город Тольятти Самарской области,

о признании незаконным отказа и обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - заявитель, Управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Росреестра по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок от 27 апреля 2015 года № 63/009/400/2015-2045 и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены мэрия городского округа Тольятти и вторая сторона договора купли-продажи земельного участка - ФИО1, а протокольным определением суд ходатайство ФИО1 удовлетворил и привлек его к участию в деле в качестве созаявителя.

Определением суда от 05.11.2015 г. производство по делу прекращено на основании п. 1 ст. 150 АПК РФ, исходя из того, что споры с участием физического лица, не имеющего статуса предпринимателя, не подведомственны арбитражному суду.

Постановлением апелляционной инстанции от 25.12.2015 г., оставленному без изменения постановлением кассационной инстанции от 04.04.2016 г., определение суда от 05.11.2015 г. отменено в части прекращения производства по требованиям заявителя о признании недействительным сообщения об отказе в государственной регистрации от 27.04.2015 г. № 63/009/400/2015-2045 и дело направлено для рассмотрения по существу в суд первой инстанции.

Решением суда от 10.05.2016 г. в удовлетворении требований заявителю отказано.

Управление Росимущества и ФИО1, не согласившись с решением суда, обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционные жалобы в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив материалы дела,оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона от 25.11.2013 г. № Л5 между ФИО2 и Управлением Росимущества заключен договор аренды от 28.11.2013 г. № 120-2013 (2013-2018) земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 16, ул. Тополиная, д. 40 А, район магазина «Новый Тольятти», с разрешенным использованием «для дальнейшей эксплуатации павильона модульного типа из сборно-разборных конструкции», площадью 181 кв.м., с кадастровым номером 63:09:0101153:563 (т. 1 л.д. 23 - 37).

В последующем 04.07.2014 г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор перенайма земельного участка (т. 1 л.д. 54).

На основании распоряжения от 17.12.2014 г. № 730-р между Управлением Росимущества и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № 09-10-22р-14-730-р/129 от 17.12.2014 г. (т. 1 л.д. 47 - 50).

16.03.2015 г. Управление Росимущества и ФИО1 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 16, ул. Тополиная, д. 40 А, район магазина «Новый Тольятти».

Из материалов дела следует, что 27.04.2015 г. Управление Росреестра отказало Управлению Росимущества и ФИО1 в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок на основании абз. 4, 13 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) в связи с тем, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101153:563, общей площадью 181 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 16, ул. Тополиная, д. 40 А, район магазина «Новый Тольятти», находящегося в федеральной собственности, договор купли - продажи заключен лицом, уполномоченным на заключение договора купли-продажи федерального имущества - Управлением Росимущества с ФИО1 с нарушением ст. 34 ЗК РФ, без публикации о предстоящем предоставлении земельного участка, без проведения торгов, в отсутствие надлежащих полномочий представителя государственного органа на подписание договора (сообщение № 63/009/400/2015-2045).

Считая отказ незаконным, Управление Росимущества обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявленные Управлением Росимущества требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

При этом данные документы должны соответствовать установленным законодательством РФ требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества (п. 1 ст. 18 Закона № 122-ФЗ).

На основании абз. 2 п. 3 ст. 9, абз. 2 и 3 п. 1 ст. 13 и абз. 11 п. 1 ст. 17 Закона № 122-ФЗ регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица; осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.

Судом установлено, что на спорный земельный участок зарегистрировано право собственности РФ.

В соответствии с распоряжением от 17.12.2014 г. № 730-р Управлением Росимущества спорный земельный участок был предоставлен заявителю, в том числе, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ, Федеральным законом от 25.10.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества, ГК РФ, Положением Управлением Росимущества, утв. приказом Росимущества от 29.09.2009 г. № 278.

Согласно ст. 34 ЗК РФ в ред., действовавшей в период заключения договора, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 4 ст. 38 ЗК РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.

Пунктом 4 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утв. Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» и действовавших по состоянию на день принятия Управлением Росимущества распоряжения от 30.01.2015 г. № 50-р, при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов, в том числе организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов, а также информации о результатах торгов.

Согласно п. 8 указанных Правил извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.

Исходя из содержания указанной нормы, договоры купли-продажи земельных участков для целей не связанных со строительством в случае подачи более одной заявки должны заключаться только по результатам проведения торгов.

Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (определение ВС РФ от 18.05.2015 г. № 310-ЭС14-7728).

Заявитель полагает, что заключив договор купли-продажи, им было реализовано преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное ст. 22 ЗК РФ.

Вместе с тем, преимущественное право покупки возникает у арендатора только в случае, когда собственник - арендодатель примет решение продать этот участок (определение ВАС РФ от 23.05.2014 г. № ВАС-5831/14).

Согласно прямому содержанию ст. 22 ЗК РФ преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность реализуется в порядке ст. 250 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право не действует в случае продажи имущества с публичных торгов.

Кроме этого, согласно правовой позиции, определенной в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 г. «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Таким образом, договоры, заключаемые с нарушением приведенного порядка, являются недействительными, независимо от того, принят ли в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, уполномоченным органом нормативный акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления участков для целей, не связанных со строительством.

Указанный вывод соответствует позиции, изложенной в постановлениях АС Поволжского округа по делам от 13.08.2015 г. № А55-891/2015, от 06.10.2015 г. № А55-1661/2015 и от 08.10.2015 г. № А55-29987/2014.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в п. 11 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Однако заявителем на государственную регистрацию не были представлены решение органа государственной власти о проведении торгов, публикация в средствах массовой информации о проведении торгов, а также информация о результатах торгов.

В таких случаях договор аренды недвижимого имущества, заключенный без проведения торгов, является ничтожным, а поэтому суд апелляционной инстанции считает, что договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка № 09-10-22р-14-730-р/129 от 17.12.2014 г., заключенный без проведения торгов, является ничтожным.

При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что у Управления Росреестра имелись законные основания для отказа в государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на спорный земельный участок, и, в соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ, обоснованно отказал Управлению Росимущества в удовлетворении заявленных требований.

Что касается довода Управления Росреестра об отсутствии у и.о. заместителя руководителя Управления Росимущества ФИО3 полномочий на подписание договора купли-продажи земельного участка № 09-10-22р-14-730-р/129 от 17.12.2014 г., то он является ошибочным исходя из следующего.

В п. 6 Положения Управления Росимущества в Самарской области, утв. Приказом Росимущества от 29.09.2009 г. № 278, указано, что руководитель ТУ Росимущества в Самарской области имеет заместителей, назначаемых на должность и освобождаемых от должности руководителем ТУ Росимущества в Самарской области по согласованию с руководителем Росимущества.

Согласно п. 7.3 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с Росимуществом, а в соответствии с п. 7.8 Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области действует от имени ТУ Росимущества в Самарской области без доверенности, заключает договоры, выдает доверенности.

И.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области ФИО3 подписала указанный договор на основании приказа руководителя ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 г. № 28 (в ред. приказа от 11.11.2014 г. № 129) о делегировании своих полномочий, который не противоречит требованиям п. 1 ст. 182 ГК РФ.

Вышеназванным приказом руководитель ТУ Росимущества в Самарской области не определил круг полномочий своего заместителя, а делегировал ему свои определенные полномочия, что согласованию с Росимуществом не подлежало, а поэтому суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при наличии указанного приказа не было необходимости в получении ФИО3 специальной доверенности, и данный вывод соответствует позиции, изложенной в постановлении АС Поволжского округа от 28.06.2016 г. по делу № А55-17417/2015.

Вышеизложенное в совокупности свидетельствует о том, что суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе заявителю в удовлетворении заявленных требований.

Положенные в основу апелляционных жалоб другие доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционных жалоб не усматривается.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 10 мая 2016 года по делу №А55-16886/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий П.В. Бажан

Судьи Е.М. Рогалёва

ФИО4