Гражданский кодекс часть 1

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью «Лунда»,

о признании недействительным решения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 Вазгенович обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просит:

1) признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области № 63/001/316/2020-1972/4 от 24.12.2020 об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № LOG-319 от 14.08.2020г. между ИП ФИО1 ИНН <***> (арендодатель, истец) и ООО «Лунда» ИНН <***> (арендатор, 3-е лицо), предметом которого является нежилое помещение площадью 628 (Шестьсот двадцать восемь) кв.м., находящееся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, Московское шоссе 17 км., 1-я линия, д.14, кадастровый № здания 63:01:0213002:732.

2) обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения № LOG-319 от 14.08.2020г., заключенного между ИП ФИО1 ИНН <***> (арендодатель, истец) и ООО «Лунда» ИНН <***> (арендатор, 3-е лицо), предметом которого является нежилое помещение площадью 628 (Шестьсот двадцать восемь) кв.м., находящееся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, Московское шоссе 17 км., 1-я линия, д.14, кадастровый № здания 63:01:0213002:732.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Лунда».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12 апреля 2021 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит апелляционный суд решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Жалоба принята апелляционным судом к производству и назначена к рассмотрению на 28 июня 2021 года.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители заявителя, заинтересованного лица и третьего лиц участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании статей 156 и 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционные жалобы в отсутствие представителей иных лиц, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.

Через канцелярию суда от общества с ограниченной ответственностью «Лунда» и индивидуального предпринимателя ФИО1 поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых они просят апелляционный суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 14.08.2020 между ИП ФИО1 ИНН <***> (арендодатель, заявитель) и ООО «Лунда» (арендатор, третье лицо) заключен договор аренды нежилого помещения №LOG-319 (далее - договор).

Предметом договора является передаваемое в возмездное временное пользование нежилое помещение площадью 628 (Шестьсот двадцать восемь) кв. м., находится на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, Московское шоссе 17 км., 1-я линия, д.14, (далее по тексту - помещение), кадастровый номер здания 63:01:0213002:732. Здание принадлежит арендодателю на праве собственности, запись о государственной регистрации права собственности в ЕГРН №63-63-01/159/2008-123 от 21.07.2008.

По условиям п. 2.1 договора срок аренды составляет 5 (пять) лет с даты подписания акта приема - передачи помещения. Акт приема - передачи помещения подписан сторонами 02.09.2020.

В соответствии с ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с применением разъяснений Президиума ВАС РФ, изложенных в Информационном письме от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», заключенный Договор аренды подлежит государственной регистрации.

16.09.2020 ИП ФИО1 (арендодатель, истец) в Многофункциональный центр (МФЦ) Самарской области представлен пакет документов для государственной регистрации договора, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг с номером 63/001/316/2020-1972.

23.09.2020 заявителем получено Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о приостановлении государственной регистрации прав за №63/001/316/2020-1972, основаниями для приостановления государственной регистрации послужили следующие обстоятельства.

Пункт 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области посчитало описание части объекта недвижимости, передаваемой в аренду, содержащееся в представленном на регистрацию в качестве правоустанавливающего документа договоре аренды №LOG-319 от 14.08.2020 не позволяющим идентифицировать арендуемую часть объекта недвижимости.

Ответчик указал, что в состав помещения, передаваемого в аренду, входят как комнаты целиком, так и их части. В кадастре недвижимости отсутствуют документы, позволяющие достоверно установить площади всех комнат, а также их частей, передаваемых по данному договору, в связи с чем, отсутствует возможность осуществления кадастрового учета такой части без соответствующего заявления. Технический план заявителем (истцом) по собственной инициативе не представлен.

Не представлена доверенность подписанта со стороны арендатора.

15.10.2020 ИП ФИО1 в Многофункциональный центр (МФЦ) Самарской области представлено информационное письмо от 29.09.2020, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг с номером MFC-0332/2020-4360-1. В указанном письме ИП ФИО1 изложил свои возражения относительно приостановления государственной регистрации прав.

24.12.2020 ИП ФИО1 получено Уведомление об отказе государственной регистрации №63/001/316/2020-1972/4. В Уведомлении об отказе государственной регистрации указаны те же основания, за исключением 3 пункта.

Полагая уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области об отказе государственной регистрации неправомерным, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о государственной регистрации случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в порядке установленном Законом о государственной регистрации. Согласно части 1 статьи 51 Закона о государственной регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, установленный статьей 18 Закона о государственной регистрации, включает в себя, в частности: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В части 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации прямо установлено положение, согласно которого не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о государственной регистрации и требованиям принятых в соответствии с Законом о государственной регистрации нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти.

Основания для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора исчерпывающим образом перечислены в статье 26 Закона о государственной регистрации.

При этом статья 44 Закона о государственной регистрации определены особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременении объекта недвижимости.

В соответствии с часть 5 статьи 44 Закона о государственной регистрации, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе, в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – «Постановление № 73») разъяснено, что положения ГК РФ (в том числе, с учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – «ЗК РФ») он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

В свою очередь, Президиум Верховного Суда РФ в пункте 25 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2(2018)» от 04.07.2018, ссылаясь на пункт 9 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утвержденного 30 ноября 2016 года, указывает, что кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Следовательно, арендатор вправе обратиться с заявлением об учете арендованной части нежилого помещения, преследуя цель отразить в государственном кадастре недвижимости сведения о переданной ему в пользование части недвижимой вещи.

При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости. Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Соответственно, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В силу части 6 статьи 72 Закона о государственной регистрации со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

В таком случае кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Для осуществления кадастрового учета для таких целей не требуется как соответствующего заявления лица, обратившегося за регистрационными действиями, так и, в частности, технического паспорта, содержащего характеристики выделенной части помещения.

Судом первой инстанции установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится запись о праве собственности 63-63-01/159/2008-123 от 21.07.2008 арендодателя на здание с кадастровым номером 63:01:0213002:732, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, Московское шоссе 17 км., 1-я линия, д.14.

Договор аренды нежилого помещения №LOG-319 от 14.08.2020 имеет приложение №1, в котором согласованы характеристики предмета аренды, а именно: его место положение на поэтажном плане, нумерация помещений, общая площадь. Границы арендуемой площади обозначены красной линией на поэтажном плане 1-го этажа здания с кадастровым №63:01:0213002:732. Поэтажный план 1-го этажа здания с кадастровым №63:01:0213002:732 скопирован из технического плана БТИ по состоянию на 30 октября 2007 года.

Согласно абзацу 5 пункта 9 Постановления №73, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Таким образом, законом о государственной регистрации не предусмотрена обязанность собственника или арендатора при представлении на регистрацию договора аренды, в том числе обращаться с заявлением об осуществлении кадастрового учета части объекта, передаваемой в аренду. В качестве основания для приостановления государственной регистрации прав отсутствие кадастрового учета части объекта, передаваемой в аренду, в законе о государственной регистрации также не обозначено.

В рассматриваемом случае у заинтересованного лица имелись достаточные сведения о части нежилого помещения, а также все основания для осуществления государственного кадастрового учета этой части здания с кадастровым номером 63:01:0213002:732 для государственной регистрации договора аренды.

Поскольку нежилое здание с кадастровыми номерами 63:01:0213002:732 поставлено на кадастровый учет, учитывая, что в регистрирующий орган были представлены планы зданий с выделением границ передаваемых в аренду помещений, которые являются неотъемлемой частью договора аренды, а также принимая во внимание, что у сторон отсутствуют разногласия относительно предмета договора аренды, суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации договора аренды №LOG-319 от 14.08.2020.

Данные выводы суда соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Кроме того, указанный правовой подход сформирован Верховным Судом Российской Федерации и в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2(2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 №307-КГ17-18061 по делу №А26-505/2017, от 05.07.2018 №151-ПЭК18 по делу №А26-505/2017.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 №305-ЭС18-8780, определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2019 №306-ЭС19-827, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 30.10.2018 №Ф06-37711/2018 по делу №А55-32051/2017, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.11.2018 по делу №А40-10477/1 постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.08.2018 по делу №А03-15185/2017, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 07 июня 2018 года по делу № А40-126656/17, постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2019 по делу № А55-20916/2018.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что требование заявителя являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Относительно довода Управления Росреестра по Самарской области о препятствии в проведении регистрации запись о запрещении регистрационных действий в ЕГРН от 09.03.2021г., внесенная на основании определения Ленинского районного суда г. Самары от 29.01.2021г., указанный запрет был снят определении Ленинского районного суда г. Самары от 30.04.2021г.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем доводы заявителя жалобы признаются необоснованными.

Положенные в основу апелляционной жалобы другие доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривался.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 апреля 2021 года по делу №А55-1705/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий А.Б. Корнилов

Судьи П.В. Бажан

С.Ю. Николаева