Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 апреля 2017 года путем использования систем видеоконференц-связи в зале № 4 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль" на решение Арбитражного суда Самарской области от 26 декабря 2016 года по делу № А55-17715/2016 (судья Бочкова Е.Н.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль"

к обществу с ограниченной ответственностью "Комета"

с участием третьего лица:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

по Самарской области, о расторжении договора и о взыскании

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Вертикаль" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ООО "Комета" о расторжении зарегистрированного договора аренды недвижимого имущества от 01.06.2011 № 11-4-119; о взыскании 2 348 247 руб. 26 коп, в том числе: 2 316 968 руб. 55 коп. - арендная плата по договору аренды недвижимого имущества от 01.06.2015 № 11-4-119 за период с 01.04.2016 по 30.06.2016, 31 278 руб. 71 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.04.2016 по 14.07.2016, проценты в размере средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, имевших место в Приволжском федеральном округе в соответствующие периоды после 14.07.2016, начисляемые на основной долг.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26 декабря 2016 года по делу № А55-17715/2016 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Комета" взысканы в пользу ООО "Вертикаль" проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 101 руб. 65 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 01 руб. 51 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Вертикаль" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ООО "Вертикаль" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ООО "Комета" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители третьего лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, между ООО «Трансгруз» (арендодатель) и ООО «Комета» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.06.2011 № 11-4-119, объектом по которому являются нежилые помещения 3 этажа, номера на поэтажном плане №№ 5, 7, 10, 42, 43, общей площадью 2 159,1 кв.м, в том числе торговой площадью 1 980,1 кв.м., входящие в состав здания, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Ленинский район, Московское шоссе, дом 17 на срок с 01.08.2011 по 31.03.2021.

Нежилые помещения переданы ответчику по акту 01.08.2011.

Дополнительным соглашением № 1/11-4-135 от 16.06.2011 стороны изложили пункт 3.3 договора аренды в иной редакции. Внеочередное общее собрание участников ООО «Трансгруз», состоявшееся 19.03.2012, приняло решение о переименовании общества путем внесения в устав нового фирменного наименования - общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль», о чем в ЕГРЮЛ 27.03.2012 внесена запись № 2126316033160.

Дополнительным соглашением № 2 от 28.02.2014 стороны изложили пункты 3.1.2.1 и 3.1.2.3 договора аренды в новой редакции.

Дополнительным соглашением № 3 от 01.08.2014 стороны изменили объект аренды, установив что ответчик использует нежилые помещения 3 этажа, номера на поэтажном плане №№ 5, 7, 10, 42, 43, общей площадью 2 153,38 кв.м, в том числе торговой площадью 1 974,38 кв.м., а также исключили из договора аренды пункт 1.3 и изложили пункт 3.1.2.1 в другой редакции. Часть нежилого помещения № 43 площадью 5,72 кв.м. возращена арендодателю по акту 01.08.2014.

Дополнительным соглашением № 4 от 03.12.2014 стороны изменили пункт 3.1.2.2 договора аренды.

Дополнительным соглашением № 5 от 15.05.2015 стороны с 01.06.2015 изменили условия договора аренды, изложив пункты 3.1.2 и 3.2 в новой редакции, исключив из договора пункты 3.1.2.1, 3.1.2.2 и 3.1.2.3 и дополнив пункт 4.2.3 новым абзацем.

Таким образом, арендная плата за использование нежилых помещений по договору аренды состоит из двух частей: переменная арендная плата (включает в себя стоимость коммунальных услуг) и базовая арендная плата (включает в себя плату за пользование помещением и оплату эксплуатационных услуг).

По условиям договора аренды его расторжение возможно по соглашению сторон или по требованию соответствующей стороны в определенных случаях; право сторон (стороны) на односторонний отказ от договора аренды (исполнения договора аренды) условия договора аренды и действующее законодательство не предусматривает.

Арендатор телеграммой от 04.02.2016 уведомил арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора аренды с 13.04.2016.

Арендодатель направил арендатору письмо от 29.02.2016 № 25, в котором уведомил последнего об отсутствии у него права на односторонний отказ от исполнения договора аренды, а также предложил заключить соглашение о расторжении указанного договора. Ответ на данное письмо арендодателю от арендатора не поступал.

Письмом от 07.04.2016 № 126-19 арендатор потребовал от арендодателя обеспечить 08.04.2016 принятие нежилых помещений по акту приема-передачи.

Арендатор телеграммой от 08.04.2016 направил арендодателю просьбу обеспечить принятие нежилых помещений 12.04.2016.

Арендатор телеграммой от 12.04.2016 уведомил арендодателя об оформлении одностороннего акта.

Впоследствии в адрес арендодателя поступило почтовое отправление, направленное арендатором и содержавшее копию доверенности, односторонний акт возврата нежилых помещений от 12.04.2016, односторонний акт опечатывания помещения и фотоматериалы.

Арендодатель направил арендатору претензию от 10.06.2016 № 57, в которой заявил последнему требование о погашении задолженности в сумме 2 330 933 руб. 34 коп., а также предложил расторгнуть договор аренды и определить соглашением размер подлежащей погашению арендатором задолженности.

В письме от 30.06.2016 № 126-25 арендатор указал, что арендная плата внесена им по 12.04.2016 и потому не признал наличие неисполненных обязательств перед арендодателем.

Однако, как указал истец, стороны договора аренды не достигли соглашения об условиях его расторжения, поэтому указанный договор сохраняет свою обязательную силу для сторон до настоящего времени ввиду следующего.

Договор аренды предусматривает его досрочное расторжение по соглашению сторон (пункт 7.1), по требованию арендодателя (пункт 7.2) и по требованию арендатора (пункт 7.3).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора по требованию одной из сторон осуществляется судом. Однако судебный акт о расторжении договора аренды отсутствует.

Поэтому, как полагает истец, в соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.1 договора аренды его действие до настоящего времени не прекратилось.

Обязанность ответчика уплатить истцу денежные средства в виде арендной платы возникла на основании договора аренды и в соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По состоянию на 01.07.2016 арендатор не исполнил свои обязательства по внесению арендодателю ежемесячной базовой арендной платы в размере 821 910,98 руб. (с учетом производимого ежемесячного зачета соответствующей суммы авансового платежа) за использование нежилых помещений в период с 01.04.2016 по 30.06.2016 на общую сумму 2 316 968 руб. 55 коп., в том числе за период с 01.04.2016 по 30.04.2016 - 673 146,59 руб., за период с 01.05.2016 по 31.05.2016 - 821 910,98 руб. и за период с 01.06.2016 по 30.06.2016 - 821 910,98 руб.

По этой причине у арендатора возникла обязанность уплатить арендодателю проценты, исчисленные по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как пункт 6.1 договора аренды применению не подлежит поскольку указанный основной долг возник в результате ненадлежащего исполнения пункта 3.1.2, а пункты 3.1.2.1 и 3.1.2.2 утратили силу в связи с заключением сторонами дополнительного соглашения № 5 от 15.05.2015.

Поскольку ставка банковского процента по вкладам физических лиц по Приволжскому федеральному округу с 17.03.2016 составила 8,29 % годовых, с 15.04.2016 - 7,76 %, с 19.05.2016 -7,53 %, с 16.06.2016 - 7,82 %, то арендатор обязан уплатить арендодателю за период с 12.04.2016 по 14.07.2016 включительно 31 278 руб. 71 коп.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для предъявления настоящего иска.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 1, 421, 422, 450.1, 310, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования и правомерно пришел к выводу о том, что арендатор имеет право на досрочное одностороннее расторжение договора исходя из следующего.

В разделе «7. Досрочное расторжение договора. Изменение договора» стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке по требованию одной из сторон.

В пунктах 7.2. и 7.3. были указаны основания и порядок одностороннего досрочного расторжения договора аренды отличные от основания и порядка, указанных в ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, ссылки на ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не делали.

Так в п. 7.3.1. предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора с соблюдением условий, предусмотренных п.4.4. настоящего договора.

Согласно п. 4.4., арендатор обязуется уведомить арендодателя о предстоящем освобождении Помещения не позднее чем за 60 календарных дней при досрочном расторжении договора.

Таким образом, договором аренды предусмотрено право арендатора на досрочное расторжение договора аренды (без обращения в суд), которое обусловлено обязанностью последнего, уведомить об этом арендодателя за 60 календарных дней.

С учетом изложенного суд первой инстанции верно указал, что договором предусмотрено право арендатора на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора с обязательным уведомлением арендодателя о досрочном расторжении.

Исходя из буквального толкования условий договора в его совокупности (п. 7.2, п. 7.3, п. 7.3.1, п. 4.4) по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции верно посчитал обоснованными доводы ответчика о наличии у арендатора права на односторонний отказ от исполнения договора.

При этом истцом не оспаривается факт получения уведомления о расторжении договора - 04.02.2016, в котором указывается об отказе от исполнения договора с 13.04.2016, т.е. арендодатель был уведомлен о предстоящем расторжении договора за 68 календарных дней. Таким образом, договор аренды расторгнут с 13.04.2016.

Также истцом не оспаривается, что ответчик уплатил арендную плату (как постоянную, так и переменную часть) за период с 01.04.2016 по 12.04.2016, что освобождает ответчика от доказывания.

Также истец признает, что помещение выбыло из владения ответчика, так как последний в одностороннем порядке возвратил помещения истцу, что подтверждается телеграммой от 08.04.16; телеграммой от 12.04.16 об оформлении одностороннего акта, односторонним актом от 12.04.16; актом опечатывания помещения от 12.04.16; возвратом ключей.

Все вышеперечисленные документы, ключи и фотографии были направлены в адрес арендодателя ценной бандеролью с описью вложения.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что с учетом расторжения договора аренды с 13.04.2016 и возвратом помещения арендодателю 12.04.2016, у арендатора отсутствует (прекращена) обязанность по уплате арендной платы после 12.04.2016.

Кроме того, суд первой инстанции верно отметил, что данный довод ответчика о согласовании сторонами наличия такого права как у арендодателя, так и у арендатора подтверждается представленными ответчиком доказательствами.

В соответствии с п.4.5. договора аренды, арендатор должен освободить помещение от своего имущества и возвратить его арендодателю в том состоянии, в котором оно находилось в момент его передачи с учетом разумного физического износа по акту приема-передачи, который является основанием для окончания срока действия договора.

Так, начиная с 31.03.2016 комиссией в составе представителей арендодателя и представителя арендатора осматривалось помещение на предмет наличия недостатков и повреждений.

По результатам осмотра помещений был составлен дефектный акт, в котором было отражено наличие и отсутствие недостатков помещений.

С учетом объема и характера недостатков, последние были устранены 07.04.2016, что подтверждается отметками в дефектном акте.

На странице 7 дефектного акта (осмотр состояния по общестрою магазина) отражены следующие сведения: - пункт 7: «демонтировать все полки во всех помещениях»; - пункт 8: «по акту передать ключи от всех помещений, при отсутствии ключей поменять замки»;- пункт 9: по акту передать ключи от роль-ставней, иных замечаний нет». Ниже указано, что п.п. 7, 8 и 9 выполнены 07.04.2016. На момент осмотра помещения, весь товар и оборудование были вывезены.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что из действий истца следует, что последний не только знал о дате расторжения, но и принимал активное участие в мероприятиях необходимых для расторжения договора.

После устранения последних недостатков со стороны ответчика (08.04.2016) была предпринята попытка возвратить помещение и подписать акт. В связи с тем, что арендодатель был письменно уведомлен об этом лишь 08.04.2016, а также в связи с их не явкой передача помещения не состоялась. В последующем помещение возвращено 12.04.2016 в одностороннем порядке.

Принятие со стороны истца отказа от исполнения ответчиком договора аренды подтверждается и документами, направленными истцом в адрес ответчика, а именно: - акт № 00000892 от 12.04.2016 (далее по тексту - Акт); - счет-фактура № 00000896 от 12.04.2016.

В графе Акта «Наименование работ (услуг)» указано: Базовая арендная плата согласно договору аренды нежилого помещения №11-4-119 от 01.06.2011 с 01 по 12 апреля 2016 года.

В строке «Всего (с учетом НДС)» указано: 448 764,39 руб. (=1121910,98 / 30 х 12).
Следовательно, истцом выставлена арендная плата только за период с 01 апреля 2016 по 12 апреля 2016.

В счете-фактуре также указан период начисления базовой арендной платы с 01 по 12 апреля 2016 и сумма - 448 764,39 руб. Акт и счет фактура подписаны со стороны истца и ответчика.

Поскольку договор аренды расторгнут ответчиком в одностороннем порядке, требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.06.2011 № 11-4-119 правомерно оставлено без удовлетворения.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании арендной платы за период с 01.04.202016 по 30.06.2016 в сумме 2 316 968 руб. 55 коп. также заявлены необоснованно.

Однако в соответствии с дополнительным соглашением № 3 от 01.08.2014 к договору аренды арендатор обязуется ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца оплачивать плату за пользование и оплату эксплуатационных услуг за текущий месяц.

Согласно ст. 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

10.04.2016 - выходной день, в связи с чем, ответчик обязан был оплатить арендную плату за период с 01.04.2016 по 12.04.2016 в сумме 448 764,39 руб.- 11.04.2016. Однако ответчик произвел оплату лишь 12.04.2016.

Таким образом, поскольку ответчик произвел оплату арендной платы несвоевременно, суд первой инстанции правомерно посчитал, что ответчику подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами за один день просрочки в оплате в размере 101 руб. 65 коп.

В остальной части требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на несуществующую задолженность, правомерно оставлены без удовлетворения судом первой инстанции.

Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка суд считает опровергнутым претензией № 57 от 10.06.2016 с приложением к ней соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 14.06.2016, почтовой квитанцией и уведомлением о вручении.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 26 декабря 2016 года по делу № А55-17715/2016, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 26 декабря 2016 года по делу № А55-17715/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий С.Ш. Романенко

Судьи С.Ю. Николаева

Н.Ю. Пышкиной