Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 декабря 2019 года по делу № А55-27976/2019 (судья Степанова И.К.),

по заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара, город Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара,

с участием третьих лиц:

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, город Самара,

Администрации городского округа Самара, город Самара,

Общества с ограниченной ответственностью «Дом № 75», город Самара,

Министерства строительства по Самарской области, город Самара,

о признании незаконным уведомлений об отказе,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - заявитель, департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Росреестра по Самарской области (далее - Управлении Росреествра), с привлечением в качестве третьих лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации городского округа Самара, общества с ограниченной ответственностью «Дом № 75» и Министерства строительства по Самарской области, о признании незаконными уведомлений от 27.05.2019 г. № 63/001/310/2019-817 и № 63/001/310/2019-818 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599 и просит обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию соглашения от 23.01.2019 г. о расторжении договора аренды от 08.02.2017 г. № 50а, государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599.

Решением суда от 20.12.2019 г. заявление департамента удовлетворено полностью.

Управление Росреестра, не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которых просит решение отменить, и принять новый судебный акт об отказе департаменту в удовлетворении заявленных требований.

На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом градостроительства г.о. Самара и ООО «Дом-75» 08.02.2017 г. был заключен договор аренды № 50а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 63:01:0621007:1599 площадью 4 846 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Подшипниковая, Брошевского, Гая, ФИО1, на срок 12 лет, исчисляемый со дня передачи арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка. Земельный участок предоставлялся для строительства четвертого пускового комплекса второй этап жилой дом № 3 секции № 1, 2, 3 жилой застройки, расположенной в границах ул. Подшипниковая, Брошевского, Гая, ФИО1 в Октябрьском районе г. Самара.

В связи с вводом в эксплуатацию жилого дома, для строительства которого был предоставлен в аренду земельный участок, стороны заключили соглашение от 23.01.2019 г. о расторжении договора аренды. По соглашению сторон договор аренды считается расторгнутым с 23.11.2018 г. Данное соглашение является актом приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599 площадью 4 846 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Подшипниковая, Брошевского, Гая, ФИО1, от арендатора к арендодателю.

15.02.2019 г. вх. № 63/001/310/2019-817 и № 63/001/310/2019-818 департаментом были поданы заявления о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599 площадью 4 846 кв.м., находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Подшипниковая, Брошевского, Гая, ФИО1.

Уведомлениями от 27.05.2019 г. № 63/001/310/2019-817 и № 63/001/310/2019-818 Управлением Росреестра было отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации (не погашена запись об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599).

В обоснование заявленных требований департамент считает то обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений, ссылаясь при этом на судебную практику, изложенную в определении ВС РФ от 23.11.2017 г. № 305-КГ17-11234 по делу № А41-25727/2016).

Департамент указывает на то, что в настоящее время объект долевого строительства - многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 63-301000-220-2017 от 23.11.2018 г.), арендные обязательства прекращены, арендатор передал арендодателю земельный участок по соглашению.

Не согласившись с уведомлениями № 63/001/310/2019-817 и № 63/001/310/2019-818 от 27.05.2019 г. департамент обратился в суд с заявленными требованиями.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявленные департаментом требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 8.1 договора аренды земельного участка № 50а от 08.02.2017 г., государственная собственность на который не разграничена, договор может быть изменен и расторгнут в любой срок по соглашению сторон.

Договор аренды расторгнут по соглашению сторон, обязательства сторон по договору аренды выполнены в полном объеме, и земельный участок передан арендодателю.

Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 данной статьи. Правила данной статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном ст. 15.4 указанного Федерального закона.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении ВС РФ от 23.11.2017 г. №305-КГ17-11234 по делу № А41-25727/2016, то обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

В настоящее время объект долевого строительства - многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 63-301000-220-2017 от 23.11.2018 г.) арендные обязательства прекращены. Арендатор передал арендодателю земельный участок по соглашению, и данные обстоятельства подтверждает ООО «Дом-75».

Довод Управления Росреестра о том, что государственная регистрация прекращения права аренды застройщика возможна только после прекращения залога этого права в отношении всех участников долевого строительства основан на неверном толковании норм материального права, поскольку залог права аренды у участников долевого строительства возникает в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и государственная регистрация соглашения о расторжении договора и прекращения права аренды в данном случае не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога (ипотеки).

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (ст. 13 ГК РФ, п. 6 совместного постановления Пленума ВС РФ и ВАС от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ»).

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании вышеизложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что у Управления Росреестра отсутствовали законные основания для отказа департаменту в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599, а поэтому оспариваемые отказы нарушает права и законные интересы заявителя.

В силу положений ч. 2 ст. 201 АПК РФ суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Кроме того, суд правильно, в порядке ч. 4 ст. 201 АПК РФ, обязал Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию соглашения от 23.01.2019 г. о расторжении договора аренды от 08.02.2017 г. № 50а, государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1599.

Вышеизложенное в совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что суд сделал правильный вывод об удовлетворении заявленных департаментом требований.

Суд апелляционной инстанции, повторно проанализировав предоставленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, а поэтому у суда апелляционной инстанции нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

Ссылка подателя жалобы на судебные акты по другим делам не принимается во внимание, поскольку они были приняты в отношении иной совокупности фактических обстоятельств, которая не может рассматриваться как разъясняющая вопросы применения той или иной нормы права применительно к данному делу.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 20 декабря 2019 года по делу №А55-27976/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий П.В. Бажан

Судьи Е.Г. Филиппова

А.Б. Корнилов