Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – представитель ФИО1 (доверенность от 24.12.2021),

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – представитель ФИО3 (доверенность от 25.10.2021),

от Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области – представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 мая 2022 года в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2022 года по делу № А55-28569/2021

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

третье лицо – Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области

о признании незаконными действий, решений,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, в котором просил признать незаконными действия Управления Росреестра по Самарской области по вынесению решений об отказе в государственной регистрации перехода права от совхоза «Красный» к ФИО2 и недействительными решения на объекты:

КН: 63:31:0000000:5436 от 28.10.2021 г. № КУВД-001/2021-29069535/3;

КН: 63:31:0000000:5436 от 28.10.2021 г. № КУВД-001/2021-29069535/4;

КН: 63:31:0000000:5437 от 29.10.2021 г. № КУВД-001/2021-29036646/4;

КН: 63:31:0000000:5437 от 29.10.2021 г. № КУВД-001/2021-29036646/3;

КН: 63:31:0000000:5438 от 28.10.2021 г. № КУВД-001/2020-29034124/3;

КН: 63:31:0000000:5439 от 28.10.2021 г. № КУВД-001/2021-29070064/4

КН: 63:31:0000000:5439 от 28.10.2021 г. № КУВД-001/2021-29070064/3;

КН: 63:31:0000000:5440 от 28.10.2021 г. № КУВД-001/2020-29048497/3.

Обязать Управление Росреестра по Самарской области произвести государственную регистрацию перехода права от совхоза «Красный» к ФИО2 на следующие объекты, права на которые у совхоза «Красный» и ИП ФИО2 возникли до введения в действие Закона о регистрации ФЗ № 122-ФЗ (ранее учтенные объекты, сведения о которых имеются в ЕГРН):

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:31:0000000:5436 литера Г 7, инвентарный номер 100235, площадью 1075 кв.м, расположенный, Самарская область, Сергиевский район, с. Красносельское;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:31:0000000:5437, литера А, инвентарный номер: 100237, площадью 1443 кв. м., Самарская область, Сергиевский район, с. Красносельское, литера А;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:31:0000000:5438, инвентарный номер: 100236, площадью 161,1 кв. м., Самарская область, Сергиевский район, с. Красносельское;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:31:0000000:5439, инвентарный номер 100234, площадь 2245 кв.м., Самарская область, Сергиевский район, п. Ровный;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:31:0000000:5440, инвентарный номер 100242, площадью 418,5 кв.м. Самарская область, Сергиевский район, с. Красносельское.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2022 года заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе (с учетом дополнений к ней) Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, при этом произвести поворот исполнения данного судебного акта путем прекращения в ЕГРН записей о праве собственности ИП ФИО4 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами КН 63:31:0000000:5436 (запись о регистрации №63:31:0000000:5436-63/095/2022-1 от 21.04.2022), с КН 63:31:0000000:5437 (запись о регистрации №63:31:0000000:5437-63/095/2022-1 от 21.04.2022), с КН 63:31:0000000:5438 (запись о регистрации №63:31:0000000:5438-63/095/2022-1 от 21.04.2022), с КН 63:31:0000000:5439 (запись о регистрации №63:31:0000000:5439-63/095/2022-1 от 21.04.2022), с КН 63:31:0000000:5440

(запись о регистрации №63:31:0000000:5440-63/095/2022-1 от 21.04.2022).

От индивидуального предпринимателя поступили отзывы с дополнениями на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в отзывах на жалобу.

Как следует из материалов дела, ФИО2 на основании договора от 24.03.1997 оказаны возмездные услуги по поставке горюче-смазочных материалов совхозу «Красный» на общую сумму 129000000 неденоминированных рублей.

В счет расчетов совхоз «Красный» передал ФИО2 17 объектов незавершенного строительства. Правоотношения сторон подтверждаются представленными в материалами дела документами: договор оказания возмездных услуг от 24.03.1997; переписка сторон совхоза «Красный» и ФИО5; накопительный реестр поставки горюче-смазочных материалов по договору возмездных услуг от 24.03.1997; дополнительное соглашение от 09.09.1997 к договору об оказании возмездных услуг от 24.03.1997; акт приема-передачи объектов незавершенного строительства (во исполнение договора об оказании возмездных услуг от 24.03.1997 и дополнительного соглашения к нему от 09.09.1997).

В 2012 году на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ на объекты Федеральным БТИ (филиал в г. Ижевске) были выполнены кадастровые работы, были изготовлены технические и кадастровые паспорта на 17 объектов, в т.ч. и на спорные объекты как ранее учтенные, подписан акт выполненных работ (в части) для целей постановки на кадастровый учет, присвоения условно-кадастровых номеров. Указанные объекты с 1986 года были включены (нанесены) на карту описания границ смежных земель по совхозу «Красный» за № 19-9, составленную отделом землеустройства Куйбышевского областного управления сельского хозяйства (инв. № 12649 экз. № 3) – согласно данным архива.

Спор о праве на объекты отсутствует, право собственности ФИО2 возникло до введения в действие Федерального закона №122-ФЗ

ИП ФИО2 обратился в МФЦ с. Красный Яр Самарской области с заявлением о регистрации ранее возникшего права на следующие объекты:

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 6331:0000000:5436 литера Г 7, инвентарный номер 100235, площадью 1075 кв.м. расположенный, Самарская область, Сергиевский район, с. Красносельское;

Управлением государственная регистрация права была приостановлена (уведомления от 30.07.2021 № КУВД-001/2021-29069535/2, № КУВД-001/2021- 29034124/2, № КУВД-001/2021-29034124/2, № КУВД-001/2021- 2907006472, № КУВД-001/2021-29048497/2).

Основанием приостановления регистрации права управлением указано на отсутствие заявления правопредшественника совхоза «Красный» о государственной регистрации права.

Заявитель в обоснование заявленных требований ссылается на следующие обстоятельства. Совхоз Красный создан с 1933 года, зарегистрирован постановлением администрации Сергиевского района Самарской области от 30.12.1992 № 321, реорганизован на основании постановления администрации Сергиевского района от 15.03.1999 №73 в СПК «Красный». В дальнейшем СПК «Красный» решением Арбитражного суда Самарской области от 01.04.2004 по делу № А55-977/02-13 признан несостоятельным (банкротом), в связи с этим была внесена запись в ЕГРЮЛ от 12.07.2007 о ликвидации.

При указанных обстоятельствах ИП ФИО2 не может истребовать у ликвидированного юридического лица заявление о переходе права на объекты для представления в Росреестр, на объекты, которые он приобрел в 1997 году, либо о понуждении к таким действиям совхоза Красный или его правопреемника. Таким образам, уведомление о приостановлении и вынесение решения об отказе в регистрации перехода права является не исполнимым, что неминуемо влечет по формальным основаниям отказ в регистрационных действиях.

Согласно решению Президиума Сергиевского районного совета народных депутатов № 62 от 24.04.1991 «О создании районного земельного фонда перераспределения» и приложений к нему - в список участников районного фонда распределения земель в графе «Совхоз Красный» ему выделена площадь сельхоз угодий 15435 га, расположенных в месте дислокации совхоза с. Красносельское, Ровное.

Согласно архивной справке Министерства Госархива Самарской области (архивом был представлен документ, исходящий от Министерства совхозов РСФСР, управления землеустройства Куйбышевской межобластной К-РА по землеустройству - Объяснительная записка к плану лесного хозяйства совхоза «Красный» Сергиевского района Куйбышевской области. Лесоустройство 1954-55 гг.). Согласно объяснительной записки в разделе «Общие сведения» приведено.... Земельный массив совхоза состоит из одного участка площадью 10229,6 га, направление хозяйства свиноводческое, имеет в своем составе пять ферм, из которых первое размещается на территории Центральной усадьбы, 2, 4, 5 фермы - находятся в северной части землевладения, а 3-я — в южной части. Вообще рельеф землепользования совхоза имеет резко волнистый характер, особенно в средней части, где значительные площади являются не пахотоспособными землями.

Согласно постановлению от 30.12.1992 № 321 с. Сергиевск «О регистрации совхоза Красный», зарегистрирован совхоз «Красный» и закреплены земельные угодья по состоянию на 01.11.1992 в коллективно-совместную собственность в соответствии с законом «О земельной реформе».

Согласно архивной справке администрации муниципального района Сергиевский (архивный отдел) от 19.12.2016 № 1983 «Историческая справка совхоза «Красный», в которой также подтверждается факт создания совхоза «Красный», наделение его с 1992 года земельными угодьями в коллективную совместную собственность, о регистрации учредительных документов совхоза «Красный», о прекращении совхоза «Красный».

Таким образом, до введения в действие Гражданского Кодекса РФ и Земельного Кодекса РФ совхоз «Красный» владел земельным участком в установленном законом порядке, и на котором были возведены спорные объекты незавершенного строительства хозяйственным способом на средства колхоза.

Как следует из постановления Президиума ВАС РФ № 5698/12, здание, построенное на собственные средства (не на бюджетные) в период до 1995 г., не подлежало приемке в эксплуатацию в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981г. №105 и право собственности возникало по окончании строительства объекта. В то же время, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации (п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации).

Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками, на что указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11.

Порядок, установленный постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 №105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам.

По объяснениям заявителя, на момент передачи земельных угодий 1954-1955 гг. совхозу «Красный» в объеме 10229,6 га какие-либо разрешительные документы на строительство не требовались, поскольку строительство объектов осуществлялось хозяйственным способом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, до 1995 года такой формы как разрешение на строительство для застройки объектов сельхозназначения в РФ не было установлено и совхоз «Красный» имел право на отчуждение объектов в 1997 году.

По объяснениям заявителя, поскольку в силу Закона № 122-ФЗ (в редакции 1998 года) регистрация права предусмотрена в случае отчуждения объектов или совершения иных сделок, то на момент подачи заявления в МФЦ каких-либо сделок с объектами ИП ФИО6 не производил.

Заявитель ссылается на решение суда по делу №А40-70230/18-105-349, рассмотренному Арбитражным судом города Москвы, которым установлено: «Права на приведенные объекты недвижимости у ФИО2 возникли до введения в действие ФЗ № 122-ФЗ, и которые признаются действительными наравне с государственной регистрацией. Спора о правах не имеется, право притязания третьих лиц отсутствуют.

Решением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-23134/2020 установлено: «Между тем, указанные доводы (Росреестра) обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку ИП ФИО2 в управление были предоставлены: переписка сторон об установлении правоотношений, в том числе письмо директора совхоза «Красный» ФИО7 от 17.03.1997 в адрес ФИО2; ответное письмо ФИО2 в адрес совхоза «Красный» от 24.03.1997; Договор оказания возмездных услуг от 24.03.1997 между совхозом «Красный» в лице директора ФИО7 и гражданином ФИО8.; Накопительный реестр поставки горюче-смазочных материалов по договору возмездных услуг от 24.03.1997; Дополнительное соглашение от 09.09.1997 к договору об оказании возмездных услуг от 24.03.1997 между совхозом «Красный» в лице директора ФИО7 и гражданином ФИО2; Акт приема-передачи объектов незавершенного строительства (во исполнение договора об оказании возмездных услуг от 24.03.1997 и дополнительного соглашения к нему от 09.09.1997), позволяющие определить факт перехода к предпринимателю права собственности на 17 объектов незавершенного строительства». В решении Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-30874/2020 сделаны аналогичные выводы, о том, что права у ФИО2 возникли до вступления в силу ФЗ №122-ФЗ.

Таким образом, факт перехода к предпринимателю права собственности на 17 объектов незавершенного строительства, в т.ч. спорных, подтверждается представленными в материалы дела документами и решениями суда, о чем изложено выше.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По мнению заявителя, отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности общества (продавца) на спорное недвижимое имущество, в силу того, что переход права на объекты произведен до введения в действие положений Закона №122-ФЗ и не влияет на законность перехода права собственности правопредшественника объектов к заявителю ФИО2

Как полагает заявитель, отсутствие продавца (совхоза «Красный»), в связи с его ликвидацией после совершения сделки купли-продажи при представлении покупателем доказательств возникновения у него права до введения в действие Закона №122-ФЗ, не может ущемлять право приобретателя на признание и подтверждение государством обстоятельств возникновения у него права собственности на имущество, приобретенное в установленном законом порядке.

Заявитель ссылается на положения пункта 2 статьи 6 и пункта 2 статьи 13 Закона №122-ФЗ, в соответствии с которыми, само по себе наличие или отсутствие записи о государственной регистрации права прежнего правообладателя не имеет правообразующего значения и не могут препятствовать регистрации перехода права.

Заявитель считает, что при ликвидации стороны (совхоз «Красный») по сделке, право собственности совхоза на объекты незавершенного строительства, которое не было зарегистрировано в реестре прав, поскольку оно также возникло до вступления в силу Закона №122-ФЗ, в соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи б названного Закона, либо возникло независимо от регистрации в силу статьи 8 Гражданского кодекса, необходимо учитывать, что несмотря на ликвидацию продавца, покупатель недвижимого имущества, которому передано владение во исполнение представленных в Росреестр правоустанавливающих документов - вправе обратиться непосредственно в суд с иском к государственному регистратору о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация права собственности производится по решению суда.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает совершать действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела усматривается, что продавцом обязанность по передаче спорных объектов и покупателем обязанность по их оплате исполнены, ИП ФИО2 владеет и пользуется спорными объектами на правах собственника с 1997 года, но при этом, в связи с ликвидацией прежнего собственника, ИП ФИО2 лишен возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на него, что нарушает его права.

Управление считает оспариваемые действия по вынесению решений об отказе в государственной регистрации перехода права и решения соответственно законными и обоснованными, ссылаясь на положения статьи 27, частью 4 статьи 18 и части 1, 3 статьи 21 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Ссылаясь на пункт 3 части 3 Закона №218-ФЗ, управление указывает на то, что на государственную регистрацию не представлено заявление Совхоз «Красный» или его представителя на переход права. Ссылаясь на пункт 1 статьи 209, пункту 1 статьи 131, пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 6 статьи 1, часть 1 статьи 69 Закона, управление указывает на то, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Однако в Едином Государственном реестре прав отсутствуют сведения о регистрации права собственности Совхоз «Красный» на объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: Самарская область, Сергиевский р-н, п. Ровный (с соответствующими кадастровыми номерами).

На этом основании управлением согласно уведомлениям отказано в государственной регистрации прав на объекты: