Гражданский кодекс часть 1

от Сызранского городского филиала государственного унитарного предприятия Самарской области "Центр Технической Инвентаризации" - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционным жалобам индивидуального предпринимателя ФИО1 и Территориального управления Росимущества в Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.09.2018 по делу № А55-29896/2016 (судья Агеенко С.В.),

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, Самарская область, г. Сызрань,

к Территориальному управлению Росимущества в Самарской области, г. Самара,

третье лицо: Администрация городского округа Сызрань Самарской области, Самарская область, г. Сызрань,

о признании недействительным распоряжения от 05.05.2016 № 194,

и по заявлению Администрации городского округа Сызрань Самарской области, Самарская область, г. Сызрань,

к Территориальному управлению Росимущества в Самарской области, г. Самара,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, Самарская область, г. Сызрань,

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области,

Сызранский городской филиал государственного унитарного предприятия Самарской области "Центр Технической Инвентаризации", Самарская область, г. Сызрань,

о признании недействительными распоряжения от 22.08.2014 № 447-р, договора купли-продажи земельного участка от 08.09.2014 № 09-10-22Р-14-447-р/79,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Территориальному управлению Росимущества в Самарской области (далее - теруправление) о признании недействительным распоряжения № 194-р от 05.05.2016 «О безвозмездной передаче имущества, находящегося в собственности РФ, в муниципальную собственность городского округа Сызрань Самарской области».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2016 данное заявление предпринимателя принято к производству с присвоением делу номера А55-29896/2016.

Администрация городского округа Сызрань Самарской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к теруправлению и к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным распоряжения от 22.08.2014 № 447-р «О предоставлении в собственность ФИО1 находящегося в федеральной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <...>» и о признании недействительным договора от 08.09.2014 № 09-10-22Р-14-447-р/79 купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.01.2017 указанное заявление администрации принято судом к своему производству с присвоением делу номера А55-1263/2017.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.08.2017 по делу № А55-1263/2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017, в удовлетворении заявления администрации о признании незаконным распоряжения от 22.08.2014 № 447-р «О предоставлении в собственность ФИО1 находящегося в федеральной собственности, земельного участка расположенного по адресу: <...>» отказано. Заявление администрации в части признания договора купли-продажи от 08.09.2014 № 09-10-22Р-14-447-р/79 находящегося в федеральной собственности земельного участка недействительным оставлено без рассмотрения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.02.2018 решение Арбитражного суда Самарской области от 07.08.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 по делу № А55-1263/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Направляя дело № А55-1263/2017 на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из пропуска администрацией срока на обжалование распоряжения и отсутствием ходатайства о его восстановлении.

Однако суд первой инстанции и апелляционный суд при рассмотрении настоящего дела не установили доподлинно момент, когда истцу стало известно о нарушении его прав и законных интересов, констатировав лишь то, что администрация, узнав о наличии обременения на земельный участок в виде аренды, соответственно, имела возможность ознакомиться с оспариваемым ненормативным актом от 22.08.2014 № 447-р о предоставлении спорного земельного участка в собственность с момента издания распоряжения от 05.05.2016 № 194-р и обратиться с соответствующим требованием в арбитражный суд, что противоречит требованиям статьи 168 АПК РФ и не согласуется с разъяснениями, данными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 02.12.2013 № 1908-О.

Отказ в признании недействительным ненормативного правового акта по мотиву пропуска срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, не означает подтверждения законности такого акта и при рассмотрении спора о признании договора купли-продажи от 08.09.2014 № 09-10-22Р-14-447-р/79 недействительным при наличии заявления о незаконности распоряжения от 22.08.2014 № 447-р, в том числе, по мотиву отсутствия надлежащей компетенции у государственного органа, издавшего оспариваемый акт, суд должен разрешить вопрос о его законности.

Доводы администрации о нахождении на спорном земельном участке объекта муниципальной собственности предметом исследования и оценки судов не являлись.

Из материалов дела видно, что спорный земельный участок распоряжением от 05.05.2016 № 194-р передан из федеральной в муниципальную собственность, тем самым безвозмездно осуществлено перераспределение собственности путем передачи имущества от одного публичного собственника другому в установленном порядке.

Такие действия могли быть совершены в целях соблюдения требований подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Не проверив указанные обстоятельства, суды сделали преждевременный вывод об отсутствии нарушения прав истца оспариваемым распоряжением.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.05.2018 вышеуказанные дела № А55-29896/2016 и № А55-1263/2017 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера А55-29896/2016.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.09.2018 в удовлетворении заявленных требований предпринимателя ФИО1 к теруправлению отказано, распоряжение теруправления от 22.08.2014 № 447-р признано недействительным, на теруправление возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, договор купли-продажи от 08.09.2014 № 09-10-22Р-14-447-р/79 признан недействительным.

Не согласившись с выводами суда, предприниматель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных администрацией требований и об удовлетворении требований предпринимателя.

В апелляционной жалобе указывает, что в материалах дела находится письмо теруправления № 4043 от 16.04.2018, в котором Росимущество в Самарской области сообщает, что публикация относительно продажи земельного участка ФИО1 не осуществлялась, так как обязанность публикации информации о проведении торгов возложена на органы государственной власти и органы местного самоуправления, являющиеся собственниками земельных участков, только при продаже земельного участка посредством проведения торгов (ст. 38 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В данной норме нет прямого указания на то, что арендатор имеет преимущественное право только при продаже третьему лицу.

Распоряжение теруправления от 22.08.2014 № 447-p является доказательством намерения территориального органа продать земельный участок, следовательно, ФИО1 в данном случае имел преимущественное право его покупки, предусмотренное п. 8 ст. 22 ЗК РФ.

Реализация преимущественного права покупки в порядке пункта 8 статьи 22 ЗК РФ через торги не предусмотрена действующим на тот момент законодательством, в противном случае торги носили бы формальный характер, что противоречит самой сути публичных торгов.

Размещение в средствах массовой информации сведений о предоставлении земельного участка в порядке реализации преимущественного права его приобретения арендатором не предусмотрено статьями 250 ГК РФ и 22 ЗК РФ, действовавшими на тот момент.

Оспариваемое распоряжение № 447-р является открытым и доступным для третьих лиц на официальном сайте теруправления.

Судом первой инстанции фактическое наличие на спорном земельном участке объекта муниципальной собственности - асфальтированной площадки, не устанавливалось.

Само по себе обращение администрации в арбитражный суд с иском к предпринимателю о расторжении договора аренды в рамках дела № А55-25771/2016 не является обстоятельством, которое свидетельствует о том, что именно в рамках дела № А55-25771/2016 администрации стало известно о том, что распоряжение № 447-р от 22.08.2014 нарушило ее права и законные интересы.

Теруправление, также не согласившись с выводами суда, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе указывает, что теруправление, являясь собственником данного участка, правомерно передало его в муниципальную собственность.

При издании распоряжения № 447-р от 22.08.2014 теруправление руководствовалось действующим законодательством: п. 8 ст. 22 ЗК РФ, Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного муниципального имущества», Положением о Территориальном управлении, утв. приказом Росимущества от 29.09.2009 № 278. Также основаниями для издания распоряжения явилось зарегистрированное право собственности Российской Федерации на земельный участок и заявление ФИО1 от 03.04.2014 вх. № 14/482.

ООО «Территориальное агентство оценки» был подготовлен отчет № 29/04-14/5 от 14.05.2014 об оценке земельного участка, расположенного по адресу: <...>. Специалистом-оценщиком был обеспечен выезд на земельный участок. Объекта недвижимости - «асфальтированная площадка», принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию г.о. Сызрань, зафиксировано не было. В кадастровом паспорте на земельный участок от 03.07.2014 № 63-00-102/14-481033 также отсутствует информация об объекте недвижимости «асфальтированная площадка». Теруправление не располагало сведениями об указанном объекте недвижимости, расположенном на федеральном земельном участке.

Договор купли-продажи № 09-10-22р-14-447-р/79 от 08.09.2014 является незаключенным ввиду того, что ФИО1 не выполнил условия договора - не перечислил выкупную цену за земельный участок.

В судебном заседании представитель предпринимателя доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель администрации считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в возражениях на жалобы.

В судебное заседание представители других лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ по делу объявлялся перерыв с 28.11.2018 до 14 час. 20 мин. 05.12.2018.

Арбитражным апелляционным судом отказано в удовлетворении ходатайства предпринимателя об истребовании от теруправления дополнительных документов в связи с отсутствием правовых оснований.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23.08.2012 между предпринимателем и теруправлением был заключен договор № 84-212 (2011-2016) аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 63:08:0102019:54, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 4 374 кв.м., для организации торговли со сроком с 24.05.2011 по 23.05.2016.

Распоряжением теруправления от 22.08.2014 № 447-р данный земельный участок был предоставлен в собственность предпринимателя.

Предоставление данного земельного участка в собственность предпринимателя произведено на основании положений п. 8 ст. 22 ЗК РФ, Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

На основании указанного распоряжения между предпринимателем и теруправлением 08.09.2014 был подписан договор купли-продажи № 09-10-22р-14-447-р/79 вышеуказанного земельного участка.

Между тем распоряжением теруправления от 05.05.2016 № 194-р спорный земельный участок был передан в собственность городского округа Сызрань Самарской области (т. 1 л.д. 63-64).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя и администрации в арбитражный суд с требованиями, заявленными по настоящему делу.

При принятии судебного акта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Как уже отмечено выше, предоставление предпринимателю спорного земельного участка в собственность произведено на основании пункта 8 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Защита преимущественного права арендатора на покупку арендуемого им земельного участка может быть осуществлена посредством установленного пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ способа судебной защиты только в случае продажи земельного участка иному лицу.

Поскольку в рассматриваемом случае спорный земельный участок не реализовывался третьему лицу, в том числе и по результатам торгов, то оснований для применения преимущественного права его покупки у предпринимателя не имелось, а у теруправления отсутствовала обязанность продать предпринимателю указанный участок в порядке, предусмотренном пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ.

Доводы предпринимателя о том, что в данной норме нет прямого указания на преимущественное право арендатора покупки земельного участка только при продаже его третьему лицу и что реализация преимущественного права покупки в порядке пункта 8 статьи 22 ЗК РФ через торги не предусмотрена действующим на тот момент законодательством, арбитражным апелляционным судом не принимаются во внимание, исходя из следующего.

Фактически предприниматель считает, что у него имеется исключительное право на приобретение в собственность арендуемого земельного участка и что для такого приобретения достаточно подать соответствующее заявление в уполномоченный орган, при этом нет необходимости извещать других потенциальных покупателей этого участка.

Однако случаи исключительного права приобретения земельного участка установлены в пункте 1 статьи 36 ЗК РФ, согласно которой исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Арендаторам земельных участков не предоставлено исключительное право на приобретение этих земельных участков.

Необходимость проведения торгов по продаже таких участков обусловлена тем, что в процессе торгов устанавливается максимальная рыночная цена такого участка, за которую его готовы приобрести.

При этом, если арендатор согласен купить такой участок по цене, заявленной победителем торгов, то арендатор этого участка вправе воспользоваться правом, предусмотренным пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что теруправлением при продаже спорного участка предпринимателю не была обеспечена подготовка информации о продаже этого земельного участка, а также не была обеспечена заблаговременная публикация такой информации.

Следовательно, при издании оспариваемого распоряжения № 447-р и заключении на его основе договора купли-продажи земельного участка были нарушены требования статьи 34 ЗК РФ.

Арбитражным апелляционным судом отклоняется довод предпринимателя о том, что размещение в средствах массовой информации сведений о предоставлении земельного участка в порядке реализации преимущественного права его приобретения арендатором не предусмотрено статьями 250 ГК РФ и 22 ЗК РФ, действовавшими на тот момент, поскольку в рассматриваемом случае публикации подлежала информация о продаже земельного участка, а не о преимущественном праве приобретения его арендатором.

Не принимается во внимание и довод предпринимателя о том, что оспариваемое распоряжение № 447-р является открытым и доступным для третьих лиц на официальном сайте теруправления, поскольку законом сайт теруправления не отнесен к источникам официальной публикации информации.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал недействительными распоряжение теруправления от 22.08.2014 № 447-р «О предоставлении в собственность ФИО1 находящегося в федеральной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <...>» и заключенный на его основе договор от 08.09.2014 № 09-10-22Р-14-447-р/79 купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка.

Довод теруправления о том, что договор купли-продажи № 09-10-22р-14-447-р/79 от 08.09.2014 является незаключенным ввиду того, что ФИО1 не выполнил условия договора - не перечислил выкупную цену за земельный участок, арбитражным апелляционным судом признается несостоятельным, поскольку в указанном договоре стороны согласовали все существенные условия для данного вида договоров, отсутствие оплаты со стороны покупателя свидетельствует о неисполнении условий договора, а не о его незаключенности.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод предпринимателя о пропуске администрацией срока для обращения в суд, предусмотренного частью 4 статьи 198 АПК РФ, поскольку об оспариваемом распоряжении администрации стало известно только 13.12.2016, что подтверждается определением Арбитражного суда Самарской области от 14.12.2016 по делу № А55-25771/2016. В суд с заявлением об оспаривании указанного распоряжения администрация обратилась 26.01.2017, то есть в пределах трехмесячного срока для обращения в суд.

Доказательств того, что администрация о наличии указанного распоряжения знала еще до указанной даты, в материалы дела не представлено.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.30 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, за исключением земельных участков, указанных в пункте 2 настоящей статьи, подлежат безвозмездной передаче по заявлению предусмотренных пунктом 1 статьи 39.31 настоящего Кодекса лиц в собственность поселений, городских округов, генеральные планы и правила землепользования и застройки которых утверждены в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, если такие земельные участки расположены на территориях соответствующих поселений, городских округов.

Из буквального толкования данной нормы земельного законодательства следует, что передача земельного участка в муниципальную собственность в указанном случае является обязанностью соответствующего органа федеральной исполнительной власти.

В рассматриваемом случае оспариваемым распоряжением теруправления от 05.05.2016 № 194-р спорный земельный участок передан из федеральной собственности в собственность городского округа Сызрань Самарской области (т. 1 л.д. 63-64). При этом спорный земельный участок отвечает критериям, установленным вышеуказанными положениями земельного законодательства.

Следовательно, оснований для признания недействительным распоряжения теруправления от 05.05.2016 № 194-р не имеется.

Довод предпринимателя о том, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие муниципальному образованию, арбитражным апелляционным судом не принимается во внимание, поскольку из содержания положений подпункта 1 пункта 1 статьи 39.30 ЗК РФ не следует вывода о том, что обязательным условием передачи земельного участка в муниципальную собственность является наличие объекта недвижимости, принадлежащего муниципалитету и расположенного на этом участке.

Ссылка предпринимателя на подпункт 10 пункта 1 статьи 39.30 ЗК РФ арбитражным апелляционным судом признается необоснованной, поскольку в рассматриваемом случае во время издания оспариваемого распоряжения отсутствовало какое-либо решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, принятое федеральным органом исполнительной власти, а на официальном сайте не было размещено извещение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал предпринимателю в признании недействительным распоряжения теруправления от 05.05.2016 № 194-р.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателями жалоб в апелляционных жалобах, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителей, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 18.09.2018 по делу № А55-29896/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий Т.С. Засыпкина

Судьи А.Б. Корнилов

Е.Г. Филиппова