Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СК Премиум» на решение Арбитражного суда Самарской области от 02 марта 2020 года по делу № А55-33074/2019 (судья Степанова И.К.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СК Премиум» (ОГРН 1176313008255 ИНН 6316231125), город Самара,

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара,

с участием третьих лиц:

ООО «ФБ Хоум-Сервис» (ОГРН <***> ИНН <***>), город Самара,

ЗАО «ФИА-Банк», город Тольятти Самарской области,

ООО ФБ «Актив», город Самара,

о признании незаконным решени и,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СК Премиум» (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - управление, Управление Росреестра), с привлечением в качестве третьих лиц ООО «ФБ Хоум-Сервис», ЗАО «ФИА-Банк» и ООО ФБ «Актив», о признании незаконным решения № 63/001/321/2019-7611 от 23 августа 2019 года об отказе в государственной регистрации договора перенайма нежилого помещения от 20.11.2018 г., заключенного в отношении объекта - нежилого помещения общей площадью 310 кв.м., которое расположено на 1 этаже жилого дома по адресу <...>, кадастровый номер 63:01:0705002:2655 и просит обязать управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем государственной регистрации договора перенайма нежилого помещения от 20.11.2018 г.

Решением суда от 02.03.2020 г. в удовлетворении заявления обществу отказано.

Общество, не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, о чем в судебном заседании просил и представитель общества.

Представитель управления в судебном заседании и третье лицо ООО ФБ «Актив» в письменных пояснениях, приобщенных к материалам дела, апелляционную жалобу отклонили, и просили решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив материалы дела, выслушав представителей общества и управления, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.11.2018 г. между ООО «СК Премиум» и ООО «ФБ Хоум Сервис» заключен договор перенайма нежилого помещения (т. 1 л.д. 10 - 12).

В соответствии с п. 1.1 и 1.2 договора перенайма ООО «ФБ Хоум Сервис» (цедент) передает, а ООО «СК Премиум» (цессионарий) принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды нежилого помещения от 03.12.2015 г., заключенному с ООО «ФБ Актив» и зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 16.12.2015 г., номер регистрации 63-63/001-63/001/314/2015-3251/1 (далее - договор аренды). Объект недвижимости - нежилое помещение, общей площадью 310 кв.м., которое расположено на 1 этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 63:01:0705002:2655.

В силу п. 1.6 и 1.8 договора перенайма ООО «ФБ Хоум Сервис» подтверждает, что в соответствии с п. 2.4.8 договора аренды, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды любому лицу без согласия арендодателя и залогодержателя.

На момент заключения договора перенайма объект недвижимости принадлежит арендодателю на праве собственности (запись о государственной регистрации права № 63-63/001-63/001/770/2015-9366/1 от 20.05.2015 г.), не арестован, не является предметом исков третьих лиц. В отношении нежилого помещения зарегистрировано ограничение в виде ипотеки (номер государственной регистрации 63-63-01/674/2014-206 от 20.05.2015) в пользу АО «Фиа-Банк» (ИНН <***>).

Договором перенайма предусмотрено, что заявителю передаются права и обязанности в полном объеме по договору аренды, включая все существующие на момент передачи обязательства.

В соответствии со ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

14.05.2019 г. заявителем совместно с ООО «ФБ Хоум Сервис» в Управление Росреестра подано заявление вх. № 63/001/321/2019-7611 о государственной регистрации договора перенайма.

По результатам рассмотрения представленного пакета документов управлением 23.08.2019 г. принято решение (уведомление) об отказе в государственной регистрации права № 63/001/321/2019-7611 об отказе в государственной регистрации договора перенайма нежилого помещения от 20.11.2018 г. (л.д. 8 - 9).

Причиной отказа управление, ссылаясь на ч. 1 ст. 346 ГК РФ, п. 4 ст. 53 Федерального закона РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», указывает то, что в отношении вышеуказанного объекта недвижимости зарегистрирована ипотека на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 25.12.2013 г. № 0569-Д/7/2 в пользу ЗАО коммерческий банк «ФИА-БАНК», в соответствии с п. 2.1.1 которого, залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, не сдавать заложенное имущество в аренду (в наем), не передавать в безвозмездное пользование.

Однако письменное согласие залогодержателя на заключение договор перенайма нежилого помещения от 20.11.2018 г. на государственную регистрацию не представлено.

Таким образом, не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Не согласившись с данным отказом в государственной регистрации права, общество обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявленные обществом требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198, ст. ст. 200 и 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в п. 6 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ» для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу ст. 65 АПК РФ обязанность доказать факт нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов субъекта предпринимательской и иной экономической деятельности возлагается на заявителя.

При этом, в соответствии с ч. 3 ст. 198 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, законности оспариваемых решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, возлагается на органы и лиц, которые приняли оспариваемый акт, решение, совершили оспариваемые действия (бездействие).

Из материалов дела следует, что в отношении спорного нежилого помещения на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 25.12.2013 г. № 0569-Д/7/2 в пользу ЗАО КБ «ФИА-БАНК» была зарегистрирована ипотека (запись о регистрации №63-63-01/674/2014-206), в настоящее время эта запись является актуальной.

03.12.2015 г. между ООО «ФБ-АКТИВ» (арендодатель) и ООО «ФБ Хоум-Сервис» (арендатор) в отношении спорного нежилого помещения был заключен договор аренды (запись о государственной регистрации аренды № 63-63/001-63/001/314/2015-3251/2 от 15.12.2015 г.), п. 2.4.8 которого предусмотрено, что арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору любому лицу без согласия арендодателя и залогодержателя при условии, что новый арендатор примет на себя все существующие на момент передачи обязательства по настоящему договору.

Согласно ч. 1 ст. 346 ГК РФ залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

В соответствии с п. 4 ст. 53 Федерального закона РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке.

Согласно п. 2.1.1 договора об ипотеке от 25.12.2013 г. № 0569-Д/7/2 залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду (в наем), передавать в безвозмездное пользование, распоряжаться предметом залога иным образом.

Таким образом, залогодержатель и залогодатель исходя из существа залога предусмотрели предварительное письменное согласие залогодержателя на сдачу заложенного имущества в аренду (наем), на передачу в безвозмездное пользование, на распоряжение предметом залога иным образом.

Исходя из анализа норм права и условий представленных договоров, суд пришел к правильному выводу об обязательном соблюдении условий договора ипотеки о получении письменного согласия залогодержателя на передачу в аренду нежилого помещения с указанием обязательных условий как при заключении договора аренды, так и при заключении спорного договора перенайма нежилого помещения.

При обращении за государственной регистрацией договора аренды заявителем было представлено письменное согласие АО «ФИА-БАНК» (т. 1 л.д. 68) на передачу в аренду спорного нежилого помещения с указанием обязательных условий в части срока, размера платы за один кв.м., направления копии договора в течение 10 дней с момента его заключения.

Каких-либо других условий данное письменное согласие залогодержателя не содержит, а также не содержит письменное согласие с п. 2.4.8 договора аренды, в соответствии с которым арендатору предоставлено право передавать свои права и обязанности по договору любому лицу без согласия арендодателя и залогодержателя при условии, что новый арендатор примет на себя все существующие на момент передачи обязательства по настоящему договору.

ООО «ФБ-АКТИВ» (арендодатель) и ООО «ФБ Хоум-Сервис» (арендатор) при заключении договора аренды и включении в него п. 2.4.8 должны были учитывать и соблюдать требования ч. 1 ст. 346 ГК РФ и обязательные условия п. 2.1.1 договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 25.12.2013 г. № 0569-Д/7/2.

Судом не установлено нарушения оспариваемым отказом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создания препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, что в соответствии со ст. 198 АПК РФ является основанием для признания незаконным ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия.

Вышеизложенное в совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что суд сделал правильный вывод об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, повторно проанализировав предоставленные в материалы дела доказательства, в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, а поэтому у суда апелляционной инстанции нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Ссылка общества на судебные акты по другим делам не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку они были приняты в отношении иной совокупности фактических обстоятельств, которая не может рассматриваться как разъясняющая вопросы применения той или иной нормы права применительно к данному делу.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании п.п. 12 п. 1 ст. 333.21 и п.п. 1 п. 1 ст. 333.40 НК РФ суд апелляционной инстанции возвращает ФИО3 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 500 руб., излишне уплаченную по чеку - ордеру от 31.03.2020 г.

Руководствуясь ст. ст. 104, 110, 112, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 02 марта 2020 года по делу №А55-33074/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить ФИО3 (ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную по чеку - ордеру от 31.03.2020 года (№ операции 20) государственную пошлину в размере 1500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий П.В. Бажан

Судьи А.Б. Корнилов

Е.Г. Филиппова