Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – представителя ФИО1 (доверенность от 29.12.2018 № 12-7170),

от акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "Форштадт" – представитель не явился, извещено,

от третьего лица - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 марта 2019 года по делу № А55-34078/2018 (судья Кулешова Л.В.),

по заявлению акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "Форштадт" (ОГРН <***>, ИНН <***>), Оренбургская область, г. Оренбург,

к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Волга-Плаза», г. Самара,

о признании незаконным ненормативного акта,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Акционерный коммерческий банк "Форштадт" (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным уведомления Управления от 20.02.2019 № 63/001/318/2018-5089 об отказе в государственной регистрации договора № В16 аренды нежилых помещений от 01.10.2018 г. и обязании Управления произвести государственную регистрацию договора № В16 аренды нежилых помещений от 01.10.2018 г., заключенного между АКБ «Форштадт» (АО) и ООО «Волга-Плаза» и дополнительного соглашения к договору аренды № В16 от 01.10.2018 г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, третьего лица, судом первой инстанции привлечено ООО «Волга-Плаза», г. Самара (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области заявленные требования удовлетворены, признано незаконным уведомление Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 20.02.2019 г. № 63/001/318/2018-5089 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений № В16 от 01.10.2018 г. Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу произвести государственную регистрацию договора №В16 аренды нежилых помещений от 01.10.2018 г., заключенного между Акционерным коммерческим банком «Форштадт» и Обществом с ограниченной ответственностью «Волга-Плаза» и дополнительного соглашения к договору аренды № В16 от 01.10.2018 г.

В апелляционной жалобе Управление просит суд апелляционной инстанции отменить решение Арбитражного суда Самарской области от 21 марта 2019 года по делу № А55-34078/2018 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на непредставление заявителем при осуществлении государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения технического плана согласно п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации № 218-ФЗ. Кроме того, регистрирующий орган указал на то, что вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение к договору не может быть зарегистрировано отдельно от договора аренды, не соответствует действительности.

В материалы дела поступил отзыв заявителя на апелляционную жалобу Управления, в котором заявитель просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Самарской области от 21 марта 2019 года по делу № А55-34078/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения как необоснованную. Кроме того, отзыв заявителя содержит ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие уполномоченного представителя заявителя.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Управления апелляционную жалобу поддержал, просил ее удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционного суда не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.10.2018 г. между Акционерным коммерческим банком «Форштадт» и Обществом с ограниченной ответственностью «Волга-Плаза» заключен договор аренды нежилых помещений № В16, согласно которому в аренду передавались нежилые помещения: часть комнаты №1, площадью 160,4 кв.м, из общей площади 1 909,8 кв.м, часть комнаты №2, площадью 4 кв.м, из общей площади 6,7 кв.м, общая площадь передаваемых в аренду на 1 этаже помещений составляет 164,4 кв.м. и входит в состав нежилого помещения, общей площадью 2074,20 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0631001:219, по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Авроры, д. 150, пом. № н2 (л.д. 23-31).

04.10.2018 г. в целях государственной регистрации АКБ «Форштадт» (АО) подал в Управление Росреестра заявление огосударственной регистрации договора аренды нежилых помещений № В16 от 01.10.2018 г.

15.10.2018 г. государственная регистрация договора была приостановлена Управлением Росреестра по Самарской области в связи с погашением в Едином государственном реестре недвижимости записей о правах в отношении объекта с кадастровым номером 63:01:0631001:219, в связи с разделением данного объекта недвижимости, и перенесением записей в разделы, содержащие данные об объектах недвижимости с кадастровыми номерами 63:01:0631001:464 и 63:01:0631001:463; а также в связи с непредставлением технического плана, содержащего сведения о передаваемой в аренду части нежилого помещения.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.10.2018 г. к Договору аренды сторонами были уточнены характеристики объекта аренды, а именно: в аренду передавалась часть нежилого помещения, площадью 164,4 кв.м., которое расположено на 1 этаже и является частью нежилого помещения (кадастровый номер: 63:01:0631001:463), общей площадью 2046,8 кв.м., по адресу: 443017, Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Авроры, д. 150, границы предоставленного в аренду помещения обозначены на плане расположения помещения (л.д. 47-48).

В целях устранения обстоятельств, явившихся основанием для приостановления государственной регистрации договора аренды 31.10.2018 г. Банком на государственную регистрацию представлено Дополнительное соглашение с уточнением кадастрового номера и адреса объекта недвижимости - нежилого помещения, часть которого передана в аренду Банку (л.д. 47,48).

Впоследствии, 20.02.2019 государственным регистратором вынесено решение об отказе в государственной регистрации договора, содержащееся в сообщении № 63/001/318/2018-5089.

Основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды явилось непредставление технического плана, содержащего сведения о передаваемой в аренду части нежилого помещения.

Заявитель полагает, что решение об отказе в государственной регистрации нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, поэтому АКБ «Форштадт» обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В соответствии с нормой ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В пункте 2 статьи 16 Закона о регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким основаниям, в том числе, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

При этом согласно пункту 2 статьи 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Исходя из части 4 статьи 8 Закона о регистрации, в реестр прав на недвижимость вносятся основные сведения об объектах недвижимости, в том числе вид объекта недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, квартира, комната, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид; сведения о части объекта недвижимости, за исключением случая, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства.

Согласно пункту 4 части 3 статьи 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется одновременно с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (часть 1 статьи 51 Закона о регистрации).

Частью 5 ст. 18 Закона о регистрации предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с Законом о регистрации нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом или иными федеральными законами.

Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются (ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации).

В соответствии с ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации, если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, в частности совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания без соответствующего заявления.

В силу ч. 6 ст. 72 указанного закона предусмотрено, что со дня вступления в силу закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в ст. 4 закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В учетом изложенного, судебная коллегия суда апелляционной инстанции полагает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что заявитель как арендатор нежилых помещений при осуществлении государственного кадастрового учета не обязан подтверждать сведения, ранее находившиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственном кадастре недвижимости, в том числе путем предоставления технического плана.

Указанный правовой подход сформирован Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018) утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 июля 2018 года (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2019 г. № 306-ЭС19-839 по делу № А55-32049/2017, от 20 февраля 2018 года № 307-КГ17-18061 по делу № А26-505/2017; от 05 июля 2018 года № 151-ПЭК18 по делу № А26-505/2017).

Так п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018) в разделе: "Судебная коллегия по экономическим спорам", подразделе: "Споры, возникающие из обязательственных правоотношений" разъясняется, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.10.2018 г. № 99/2018/203034815 весь объект недвижимости, принадлежащий ООО «Волга-Плаза» на праве собственности, стоит на государственном кадастровом учете, в кадастровом паспорте описаны все помещения, указанные в договоре аренды, регистрация которого приостановлена. Стороны в договоре аренды согласовали площадь передаваемой в аренду части нежилого помещения, к договору аренды прилагается план расположения помещения с графическим изображением передаваемых в аренду помещений. Дополнительным соглашением № 1 от 01.10.2018 г. к договору аренды сторонами были уточнены характеристики объекта аренды, а именно: в аренду передавалась часть нежилого помещения, площадью 164,4 кв.м., которое расположено на 1 этаже и является частью нежилого помещения (кадастровый номер: 63:01:0631001:463), общей площадью 2046,8 кв.м., по адресу: 443017, Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Авроры, д. 150, границы предоставленного в аренду помещения обозначены на плане расположения помещения (л.д. 47-48).

Таким образом, непредставление обществом технического плана на передаваемое в аренду имущество, само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды.

При таких обстоятельствах для регистрации договора аренды с учетом дополнительного соглашения, в которых отражены сведения о кадастровом учете частей здания, передаваемых в аренду по спорному договору, не требовалось представления технического плана.

Принимая во внимание, что общество обратилось за государственной регистрацией договора аренды нежилых помещений от 01.10.2018 г. № В16 и дополнительного соглашения к нему от 01.10.2018 г. в период действия данного договора, учитывая, что заявителем в Управление Росреестра по Самарской области были представлены все необходимые документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации, которые соответствуют требованиям, указанным в статье 18 данного Закона, суд апелляционной инстанции полагает правомерным вывод суда первой инстанции, что у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.10.2018 г. № В16 и дополнительного соглашения к нему от 01.10.2018 г.

Таким образом, уведомление от 20.02.2019 г. № 63/001/318/2018-5089 Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации договора аренды, с учетом дополнительного соглашения от 01.10.2018 г., является незаконным.

Довод Управления о том, что оспариваемый отказ является законным, поскольку заявителем не было подано заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.10.2018 г. № В16 к договору аренды нежилых помещений от 01.10.2018 г. № В16 судом первой инстанции был правомерно отклонен.

Указанное дополнительное соглашение было представлено в регистрирующий орган с целью устранения недостатков, которые послужили основанием для приостановления государственной регистрации договора от 01.10.2018 г. № В16, изложенных Управлением Росреестра по Самарской области в сообщении о приостановлении государственной регистрации от 15.10.2018 № 63/001/318/2018-5089.

Данное дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора от 01.10.2018 г. № В16, совершено в той же форме, что и договор аренды и содержит сведения о предмете аренды, устраняющие основания приостановления государственной регистрации договора аренды.

Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды от 01.10.2018 г. № В16 по своей сути не является соглашением, направленным на изменение условий первоначального договора аренды, не меняет существенных условий договора аренды, а лишь устраняет недостатки, выявленные Управлением Росреестра по Самарской области.

При этом, дополнительное соглашение к договору, который не прошел государственную регистрацию, не может быть зарегистрировано отдельно от данного договора аренды. Данный вывод суда основан на сложившейся по данному вопросу судебной практике, нашедшей свое выражение, в частности, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 20 февраля 2015 г. № Ф06-20179/2013 по делу № А55-16602/2014.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требования АО "Акционерный коммерческий банк "Форштадт" обоснованы и подлежат удовлетворению.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и сделанных им выводов, и соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Доводы жалобы регистрирующего органа основаны на неверном толковании положений действующего законодательства, и являлись предметом исследования в суде первой инстанции, получив надлежащую правовую оценку.

Доводы жалобы Управления о том, что оспариваемый отказ является законным, поскольку заявителем не было подано заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.10.2018 г. № В16 к договору аренды нежилых помещений от 01.10.2018 г. № В16, приводились также при рассмотрении дела в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Ссылка регистрирующего органа в жалобе на непредставление технического паспорта, является несостоятельной.

Стороны договора аренды согласовали переданное в аренду имущество путем описания номера помещения, его площади и приложения к договору графического описания помещения, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать объект аренды. Спор между сторонами по идентификации части нежилого помещения отсутствует. Кадастровый паспорт на принадлежащий арендодателю на праве собственности объект недвижимости имеется в службе государственной регистрации и находится в соответствующем деле правоустанавливающих документов.

С учетом изложенных обстоятельств и поименованных норм права суд первой инстанции правомерно счел, что непредставление заявителем технического паспорта объекта аренды необоснованно расценено регистрирующим органом в качестве обстоятельства, препятствующего проведению государственной регистрации спорного договора аренды.

Выводы суда соответствуют разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73, и пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016.

Иная оценка подателем апелляционной жалобы установленных по делу фактических обстоятельств не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права.

Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено.

Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 марта 2019 года по делу № А55-34078/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Е.Г. Попова

Судьи И.С. Драгоценнова

А.А. Юдкин