Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 01.07.- 08.07.2021 в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2021 по делу № А55-34228/2020 (судья Степанова И.К.), принятое по заявлению Департамента управления имуществом г.о. Самара к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФГБУ ФКП «Росреестра» Самарской области, ТСЖ «Действие», ФИО1, ФИО2, об оспаривании решения,

с участием в судебном заседании:

от Департамента управления имуществом г.о. Самара – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ТСЖ «Действие» - ФИО3 (доверенность от 23.03.2021),

от иных лиц представители не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) о признании незаконным решения от 10.09.2020 № 63/999/001/2020-283807 об отказе в государственной регистрации прекращения обременения земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Пятая просека, кадастровый номер 63:01:0638004:222, договором аренды № 62-2008/13 от 01.12.2008 и просит обязать Управление Росреестра по Самарской области произвести государственную регистрацию прекращения обременения объекта недвижимости - земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Пятая просека, кадастровый номер 63:01:0638004:222 договором аренды № 62-2008/13 от 01.12.2008.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ФГБУ ФКП «Росреестра» Самарской области, ТСЖ «Действие», ФИО1, ФИО2

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2021 по делу № А55-34228/2020 заявленные требования удовлетворены.

Признано недействительным решение Управления Росреестра по Самарской области от 10.09.2020 № 63/999/001/2020-283807 об отказе в государственной регистрации прекращения обременения земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Пятая просека, кадастровый номер 63:01:0638004:222, договором аренды №62-2008/13 от 01.12.2008.

На Управление Росреестра по Самарской области возложена обязанность в течение месяца по вступлении решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию прекращения обременения объекта недвижимости - земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Пятая просека, кадастровый номер 63:01:0638004:222 договором аренды № 62-2008/13 от 01.12.2008.

Управление Росреестра по Самарской области в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению Управления Росреестра по Самарской области обжалованное судебное решение является незаконным и необоснованным. Указывает, что в Управление Росреестра по Самарской области не поступало заявления с ходатайством о погашении записи договора субаренды и документы, подтверждающие расторжение указанного договора субаренды. В инициативном порядке погашать указанную запись полномочия у регистрирующего органа отсутствуют.

В судебном заседании в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв с 01.07.2021 до 08.07.2021 до 10 час. 20 мин., после чего судебное заседание продолжено. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru.

Представитель ТСЖ «Действие» в судебном заседании просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании статей 156 и 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон и иных третьих лиц, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей ТСЖ «Действие», суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, департамент обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением вх. №63/999/001/2020-283807 от 04.06.2020 о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Пятая просека, кадастровый номер: 63:01:0638004:222.

Решением Управления Росреестра по Самарской области от 10.09.2020 № 63/999/001/2020-283807 департаменту отказано в государственной регистрации на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с истечением срока приостановления 09.09.2020, указанного в направленном уведомлении от 09.06.2020, и не устранением причин, препятствующих осуществлению действий по государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0638004:222, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Пятая просека.

При этом, Управление Росреестра по Самарской области указало, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, зарегистрирован договор субаренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 3 от 04.12.2008, номер регистрации 63-63-01/351/2009-389, дата регистрации 11.01.2010 и запись о государственной регистрации имеет статус актуальной.

Регистрирующий орган считает, что для осуществления государственной регистрации прекращения аренды необходимо погасить запись о государственной регистрации договора субаренды земельное участка.

Поскольку документы, подтверждающие расторжение договора субаренды земельного участка и заявление о прекращении ограничения в виде субаренды на государственную регистрацию не представлены, регистрирующим органом департаменту отказано в государственной регистрации прекращения аренды.

Не согласившись с отказом, департамент обратился с настоящим заявлением в Арбитражный суд Самарской области.

В обоснование заявленных требований департамент указывает, что в силу действующего законодательства и наступивших обстоятельств, обозначенных действующим законодательством, договор аренды и договор субаренды земельного участка прекратили свое действие в силу закона.

С учетом положений части 2 статьи 201 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявление департамента.

Как следует из материалов дела, 01.12.2008 между ТУ Росимущества в Самарской области и ФИО1, ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Пятая Просека, площадью 9277,5 кв.м, с множественностью лиц на стороне арендатора № 62-2008/13 для завершения поэтапного строительства (1,2,3,4 и 5 очереди) жилой застройки.

07.08.2015 право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием городского округа Самара, номер государственной регистрации 63-63/001-63/001/870/2015-5738/2, в связи с этим, указанный договор передан в департамент.

19.12.2013 Главой городского округа Самара было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № RU 63301000-076Э построенного жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, Пятая просека, д. 104, кадастровый номер жилого дома 63:01:0638002:218

Согласно сведением филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области № 5368 от 06.04.2020 объект недвижимости с кадастровым номером (жилой дом) расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 63:01:06938004:222.

Решением Ленинского районного суда г.Самары от 29.09.2014 по делу № 2-4654/2014 ФИО1, ФИО2 в иске к ТУ Росимущества в Самарской области о расторжении договора аренды земельного участка № 62-2008/13 от 01.12.2008 отказано.

Судом в рамках указанного дела установлено, что договор аренды № 62-2008/13 прекратил свое действие, поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, расположенном на арендуемом земельном участке, договор аренды прекращается в связи с совпадением должника и кредитора по обязательству в одном лице (ст. 413 ГК РФ), а потому спорный договор как недействующий расторгнут быть не может.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в 2014 году Управлением Росреестра по Самарской области зарегистрировано право собственности физических лиц на квартиры в указанном жилом доме, расположенном по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Пятая просека, кадастровый номер: 63:01:0638004:222, и соответственно договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Пятая Просека, площадью 9277,5 кв.м, с множественностью лиц на стороне арендатора № 62-2008/13 от 01.12.2008, прекратил свое действие.

Согласно пункту 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, зарегистрирован договор субаренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 3 от 04.12.2008, номер регистрации 63-63-01/351/2009-389, дата регистрации: 11.01.2010 и запись о государственной регистрации имеет статус актуальной.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что указанный договор субаренды также прекратил свое действие.

Доводы Управления Росреестра по Самарской области обоснованно отклонены судом первой инстанции.

В соответствии с договором субаренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 3 от 04.12.2008 ФИО1, ФИО2 (арендаторы) и ТСЖ «Действие» (субарендатор) заключили договора аренды для завершения строительства жилых домов.

Таким образом, как ФИО1, ФИО2 по договору аренды, так и ТСЖ «Действие» по договору субаренды приняли спорный земельный участок для целей завершения строительства многоквартирных жилых домов.

Цель договора аренды и субаренды достигнута. Дома введены в эксплуатацию.

Как указано выше с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С учетом особенностей правового регулирования указанных правоотношений, доводы Управления Росреестра по Самарской области о том, что в силу положений пункта 1 статьи 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, судом апелляционной инстанции отклоняются.

В силу положений ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации в рассматриваемых правоотношениях, при прекращении договора аренды в силу закона, договор субаренды не может быть заключен.

Кроме того, судом апелляционной инстанции учитывается, что субарендатор ТСЖ «Действие» также полагает отказ Управления Росреестра по Самарской области не законным и не претендует на заключение договора аренды в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 618 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что департаментом в Управление Росреестра по Самарской области представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

С учетом изложенного, проанализировав нормативно-правовое регулирование отношений в рассматриваемой сфере в совокупности с установленными по делу фактическими обстоятельствами, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что уведомления регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы департамента.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, так как не основаны на законе и не опровергают обстоятельства, установленные судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного решения в соответствии с частями 3 и 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2021 по делу № А55-34228/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

О.А. Лихоманенко

Судьи

И.С. Драгоценнова

С.Ю. Николаева