Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 13.10.2021 в помещении суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Союз» на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.07.2021 по делу №А55-34698/2020 (судья Степанова И.К.), возбужденному по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Союз» (ИНН <***>, ОГРН <***>), п.Новоспасский Самарской области, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, третьи лица: филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35 Архиповна, ФИО36, общество с ограниченной ответственностью «Объединение фермерских хозяйств «Возрождение-1», ФИО37,Замальдинов Гамаль Рафаилевич, об оспаривании решений,

в судебном заседании приняли участие:

от ООО «Союз» - ФИО38 (доверенность от 20.11.2020),

от ООО «Объединение фермерских хозяйств «Возрождение-1» - ФИО39 (доверенность от 16.06.2021),

от ФИО40 - ФИО41 (доверенность от 12.12.2018)

ФИО36 - лично (паспорт),

от иных лиц - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Союз» (далее – ООО «Союз», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст.49 АПК РФ уточнения заявленных требований) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – регистрирующий орган) о признании незаконными решения о возврате без рассмотрения прилагаемых к заявлению документов от 26.09.2020 №63/012/450/2020-2095, уведомления о возврате без рассмотрения представленных на государственную регистрацию (государственный кадастровый учет) документов от 01.10.2020 №63/012/450/2020-2095, решения о возврате без рассмотрения прилагаемых к заявлению о государственной регистрации прав документов от 23.10.2020 №КУВД-001/2020-20965089, уведомлений о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения от 02.11.2020 №КУВД-001/2020-20965089/1, КУВД-001/2020-20965089/2, КУВД-001/2020-20965089/3, КУВД-001/2020-20965089/4, КУВД-001/2020-20965089/5, КУВД-001/2020-20965089/6, КУВД-001/2020-20965089/7, КУВД-001/2020-20965089/8, КУВД-001/2020-20965089/9, КУВД-001/2020-20965089/10, КУВД-001/2020-20965089/11, КУВД-001/2020-20965089/12, КУВД-001/2020-20965089/13, КУВД-001/2020-20965089/14, КУВД-001/2020-20965089/15, КУВД-001/2020-20965089/16, КУВД-001/2020-20965089/17, КУВД-001/2020-20965089/18, КУВД-001/2020-20965089/19, КУВД-001/2020-20965089/20, КУВД-001/2020-20965089/21, КУВД-001/2020-20965089/22, КУВД-001/2020-20965089/23, КУВД-001/2020-20965089/24, КУВД-001/2020-20965089/25, КУВД-001/2020-20965089/26, КУВД-001/2020-20965089/27, КУВД-001/2020-20965089/28, КУВД-001/2020-20965089/29, КУВД-001/2020-20965089/30, КУВД-001/2020-20965089/31, КУВД-001/2020-20965089/32, КУВД-001/2020-20965089/33, КУВД-001/2020-20965089/34; об обязании регистрирующего органа принять заявление от 26.09.2020 №63/012/450/2020-2095 о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, от 25.09.2020 №25/09/2020 и прилагаемые документы к рассмотрению.

Решением от 27.07.2021 по делу №А55-34698/2020 Арбитражный суд Самарской области в удовлетворении заявленных требований отказал.

ООО «Союз» в апелляционной жалобе просило отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

ООО «ОФХ «Возрождение-1» представило письменные пояснения в порядке ст.81 АПК РФ.

Иные участвующие в деле лица отзывы на апелляционную жалобу не представили, что не препятствует рассмотрению настоящего дела по имеющимся в нем доказательствам.

В судебном заседании представитель ООО «Союз» апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное.

ФИО36 апелляционную жалобу поддержал, представители ООО «ОФХ «Возрождение-1» и ФИО40 апелляционную жалобу отклонили.

На основании ст.ст.156 и 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе и письменных пояснениях, заслушав представителей участвующих в деле лиц в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела, 15.09.2020 состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:30:0205007:18, в том числе по вопросу согласования условий и заключения договора аренды этого земельного участка.

Собственники приняли решение заключить с ООО «Союз» договор аренды земельного участка на условиях, предложенных обществом и согласованных общим собранием собственников.

25.09.2020 ООО «Союз» в лице директора ФИО42 и участники общей долевой собственности на земельный участок в лице ФИО36 подписали договор №25/09/2020 аренды земельного участка общей площадью 3 285 934 кв.м с кадастровым номером 63:30:0205007:18, расположенного в Приволжском районе Самарской области, вблизи п.Новоспасский, для сельскохозяйственного производства. Срок действия договора – 10 лет с момента регистрации в компетентном органе.

26.09.2020 ООО «Союз» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды, однако уведомлением от 01.10.2020 №63/012/450/2020-2095 представленные на государственную регистрацию документы были возвращены без рассмотрения.

23.10.2020 с заявлениями о государственной регистрации в регистрирующий орган обратился представитель собственников земельного участка - ФИО36

Уведомлениями от 02.11.2020 №№КУВД-001/2020-20965089/1 - КУВД-001/2020-20965089/34 регистрирующий орган возвратил представленные на государственную регистрацию документы без рассмотрения.

В обоснование возврата документов регистрирующий орган сослался на то, что в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом (п.4 ст.25 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон №218-ФЗ).

Изложенное послужило основанием для обращения ООО «Союз» с заявлением в арбитражный суд. По мнению ООО «Союз», действия регистрирующего органа по отказу в принятии к рассмотрению документов не соответствуют требованиям Закона №218-ФЗ и Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, связанной с использованием по назначению переданного ему в аренду земельного участка.

Ссылаясь на ст.14 Закона №101-ФЗ, Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.01.2015 №1197-О, ч.1 ст.36 Закона №218-ФЗ, общество указывает на защиту интересов собственника объекта недвижимости, на предусмотренные законом дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий его реальной воле и намерениям в том случае, когда государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна с личным участием собственника объекта недвижимости.

По мнению ООО «Союз», учитывая, что участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и участвовать в регистрации, регистрирующий орган по заявлению такого лица не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора аренды, который подписан от имени собственников долей уполномоченным лицом.

Как отметило общество, со ссылкой на судебную практику (в частности, Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2016 №308-ЭС15-15531), толкование регистрирующим органом положений п.4 ст.25 и ст.36 Закона №218-ФЗ о содержащейся отметке в реестре недвижимости о невозможности государственной регистрации при возврате представленных на государственную регистрацию документов без рассмотрения было сделано без учета положений ст.14 Закона №101-ФЗ, что создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности, а также угрозу для преодоления одним собственником общей воли остальных участников долевой собственности.

Регистрирующий орган по заявлению уполномоченного лица не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора, подписанного от имени собственников уполномоченным лицом, так как соответствующая запись в реестре может служить основанием только для возврата без рассмотрения заявления, представленного на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на долю в праве, а не на земельный участок в целом.

Общество полагает, что правовая позиция регистрирующего органа по возврату без рассмотрения представленных документов ведет к ситуации, когда любые решения общего собрания могут быть заблокированы при исполнении даже одним собственником и никаких вариантов для реализации своих прав всеми остальными собственниками нет, общее собрание и принимаемые на нем решения по утвержденным законом правилам (обязательное уведомление, обязательность наличия кворума и т.д.) теряют смысл из-за возможных последующих умышленных недобросовестных действий даже одного из собственников. По мнению общества, такой смысл о возможности подчинения решений общего собрания воли даже одного лица (собственника) не отражен и не был заложен законодателем при описании особенностей владения, пользования и распоряжения земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находящимися в долевой собственности порядка распоряжения земельными участками в соответствующих статьях Закона №101-ФЗ.

Как указывает ООО «Союз», арендатор и арендодатели находятся в ситуации, когда исчерпаны внесудебные формы действий для выполнения требований законодательства о регистрации договора аренды недвижимого имущества. При отсутствии в ЕГРН сведений о нахождении вышеуказанного участка в аренде, вероятна ситуация передачи части участка в аренду третьему лицу, выдела с нарушением законных интересов арендатора (необходимость согласования) нового земельного участка, введения в заблуждение недобросовестными участниками третьих лиц, и, как следствие, судебные разбирательства по оспариванию, отмене принятых решений, заключенных договоров, взысканию убытков и упущенной выгоды добросовестными собственниками и арендатором, права которого также нарушаются/находятся под угрозой нарушения. Более того, до государственной регистрации договора аренды арендатор не приобретает статус использующей земельный участок сельскохозяйственной организации, что лишает его возможности приобретать доли в праве у других собственников в соответствии с абз.2 п.1 ст.12 Закона №101-ФЗ, что создает препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Ч.1 ст.198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из ст.200 АПК РФ, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч.1 ст.65 АПК РФ).

Закон №218-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно данному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных данным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что на государственную регистрацию был представлен договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, от 25.09.2020 №25/09/2020.

В ходе рассмотрения заявлений о регистрации указанного договора аренды регистрирующий орган установил, что в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия одного из собственников заявленного земельного участка (его законного представителя).

Согласно ч.1 ст.36 Закона №218-ФЗ при представлении лицом, указанным в ЕГРН в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения прав обременения такого объекта недвижимости без его личного участия в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.

В соответствии с п.4 ст.25 Закона №218-ФЗ орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, если в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом, за исключением случая, предусмотренного ч.1.1 ст.19 данного закона.

18.09.2020 в регистрирующий орган поступило заявление ФИО31 о внесении записи в ЕГРН о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, зарегистрированного 12.03.2013 за №63-63-12/700/2013-611, без личного участия собственника (его законного представителя).

22.09.2020 регистрирующий орган вынес уведомление №63/012/450/2020-2024 о внесении в ЕГРН записи о заявлении о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия правообладателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:30:0202007:18.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что в рассматриваемом случае регистрирующий орган обязан был возвратить заявления о государственной регистрации договора аренды указанного земельного участка, поступившие 26.09.2020 (заявитель – ООО «Союз») и 23.10.2020 (заявитель - ФИО36), без рассмотрения в силу прямого указания п.4 ст.25 Закона №218-ФЗ.

Кроме того, согласно протоколу от 15.09.2020 общим собранием участников общей долевой собственности принято решение о передаче земельного участка площадью 3 285 934 кв.м с кадастровым номером 63:30:0205007:18 в аренду ООО «Союз» (против голосовали ФИО30 - 2 голоса, ФИО1 - 1 голос, ФИО32 - 1 голос).

П.5 ст.14 Закона №101-ФЗ предусмотрено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п.4 ст.13 данного закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В рассматриваемом случае ФИО30, как участник общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:30:0205007:18, выразила свое несогласие с передачей его в аренду и воспользовалась правом выделить земельный участок в счет принадлежащих ей земельных долей.

Судом первой инстанции установлено, что 25.11.2020 был произведен выдел из земельного участка с кадастровым номером 63:30:0202007:18; вновь образованный земельный участок (кадастровый номер 63:30:0205007:243) поставлен на государственный кадастровый учет с одновременной государственной регистрацией права общей долевой собственности на него (ФИО30 - 4/5 долей в праве, ФИО31 - 1/5 доля праве).

В настоящее время собственниками земельного участка с кадастровым номером 63:30:0205007:243 являются ООО «ОФХ «Возрождение-1» (4/5) и ФИО40 (1/5) в результате перехода прав по соответствующим договорам.

Регистрирующий орган отметил, что учитывая факт выдела земельного участка и отсутствие в настоящее время в ЕГРН отметки о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя), государственную регистрацию договора аренды от 25.09.2020 №25/09/2020 возможно произвести при условии заключения дополнительного соглашения к договору, поскольку исходный земельный участок имел иную площадь.

Доводы общества о том, что при отсутствии в ЕГРН сведений о нахождении указанного земельного участка в аренде, вероятна ситуация передачи части участка в аренду третьему лицу, выдела с нарушением законных интересов арендатора (необходимость согласования) нового земельного участка, введения в заблуждение недобросовестными участниками третьих лиц, что приведет к судебным разбирательствам по оспариванию принятых решений, заключенных договоров, взысканию убытков и упущенной выгоды добросовестными собственниками и арендатором, права которого также нарушаются/находятся под угрозой нарушения, - носят предположительный характер, в связи с чем правомерно отклонены судом первой инстанции.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно указал, что препятствий в реализации решений, принятых общим собранием участников общей долевой собственности, а также угрозы преодоления одним собственником общей воли остальных участников долевой собственности в данном случае не усматривается.

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ требование о признании недействительным ненормативного акта, незаконным решения и действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя. Отсутствие (недоказанность) хотя бы одного из условий является основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

Поскольку по настоящему делу совокупность указанных обстоятельств не установлена, суд первой инстанции обоснованно отказал ООО «Союз» в удовлетворении заявленных требований.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции.

Ссылка ООО «Союз» на судебные акты по другим делам не может быть принята во внимание, поскольку эти акты были приняты в отношении иной совокупности фактических обстоятельств, с участием других лиц.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ООО «Союз».

На основании ст.104 АПК РФ, ст.333.40 НК РФ суд апелляционной инстанции возвращает ООО «Союз» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 500 руб., излишне уплаченную платежным поручением от 16.08.2021 №201 при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 104, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 27 июля 2021 года по делу №А55-34698/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Союз» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Некрасова

Судьи

П.В. Бажан

А.Б. Корнилов