Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Брют» (далее – ООО «Брют»), с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 17.07.2019, взыскании в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 17.07.2019 в размере 4 080 000 руб., неустойки за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 15.11.2019 по 15.03.2021 в размере 1 113 132 руб., задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 66 759 руб. 54 коп., неустойки за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 01.01.2019 по 01.11.2020 в размере 5281 руб. 71 коп.

ООО «Брют» обратилось в арбитражный суд со встречным иском к ИП ФИО2 о взыскании стоимости ремонтных работ в размере 5 435 267 руб. 74 коп.

ООО «Брют» 06.08.2021 заявило ходатайство об уточнении встречных исковых требований, просило взыскать с ИП ФИО2 3 361 746 руб. 07 коп.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 06.07.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021, исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично, распределены судебные

[A2] расходы, расторгнут договор аренды нежилого помещения от 17.07.2019, заключенный между ИП Давоян Л.Н. и ООО «Брют».

С ООО «Брют» в пользу ИП ФИО2 взысканы задолженность по арендной плате в размере 3 500 000 руб., неустойка за просрочку уплаты арендной платы в размере 300 000 руб., расходы на судебную экспертизу в размере 8500 руб. и госпошлина 38 227 руб. 00 коп. В остальной части иска отказано.

Требование о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей 66 759 руб. 54 коп., неустойки за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 01.01.2019 по 01.11.2020 в размере 5281 руб. 71 коп. оставлено без рассмотрения.

В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Брют» просит отменить судебные акты, первоначальные требования удовлетворить в размере 2 080 000 руб., в остальной части иска отказать. Встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что согласно пункту 6.2 договора аренды нежилого помещения от 17.07.2019 в случае досрочного прекращения действия договора по инициативе арендодателя арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость работ по ремонту, переоборудованию, перепланировке и/или реконструкции помещения, расходы на получение разрешительной документации, в полном объеме. Судами при принятии решения положения данного пункта договора не учтены.

Удовлетворяя требования по первоначальному иску, суды не учли, что в апреле 2021 года истцом были заменены замки в арендуемом помещении, и ответчик не имел доступа в помещение, что исключает взыскание арендной платы за период с апреля по сентябрь 2021 года в размере 1 500 000 руб.

[A3] По мнению заявителя жалобы, также является необоснованным взыскание арендной платы за период с апреля 2020 года по июнь 2020 года – в период ограничений, установленных в связи с распространением новой коронавирусной инфекции на территории Самарской области согласно постановлениям губернатора Самарской области от 17.05.2020 № 122, 22.05.2020 № 124, 31.05.2020 № 132, 08.06.2020 № 138, 16.06.2020 № 139, 23.06.2020 № 146. Заявитель жалобы полагает, что он на основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) должен быть полностью освобожден от уплаты арендных платежей в период действия установленных постановлением губернатора Самарской области ограничений.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ИП ФИО2, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено, что между сторонами заключен договор аренды нежилого здания от 17.07.2019, согласно пункту 1.1 которого ИП ФИО2 (арендодатель) передает, а ООО «Брют» (арендатор) принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 271,8 кв. м, 1 этаж, подвал 1, по адресу: <...>.

Согласно пункту 1.3 договора арендатор использует помещение в своей хозяйственной деятельности, в частности, в качестве оказания услуг общественного питания.

В соответствии со статьей 5.3 договора размер постоянной арендной платы составляет ежемесячно 250 000 руб.

В случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы оплаты, которую просрочил, за каждый день просрочки.

[A4] Обращаясь с иском, истец ссылался на нарушение ответчиком обязательств по своевременной оплате и в полном объеме арендной платы постоянной и переменной части.

Ответчик иск признал частично в размере 2 080 000 руб. задолженности.

Ответчик заявил встречный иск о взыскании с истца стоимости произведенных ремонтных работ в арендованном помещении.

Истец считает встречные исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ частично удовлетворил первоначальные исковые требования и отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

При этом суды исходили из следующего.

Статьей 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Постановлением губернатора Самарской области от 16.03.2020 № 39 «О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV» введен режим повышенной готовности в Самарской области с 16.03.2020. Данное постановление не отменено до настоящего времени.

Согласно пункту 8 постановления губернатора Самарской области от 30.03.2020 № 64, пункту 2.5.1 постановления губернатора Самарской области от 03.04.2020 № 70 работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания приостановлена с 28.03.2020. Работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных предприятий общественного питания (при соблюдении

[A5] соответствующих ограничений) была разрешена, на основании постановления губернатора Самарской области от 14.07.2020 № 164 «О внесении изменений в постановление губернатора Самарской области от 30.06.2020 № 150 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVD-19) на территории Самарской области», которое вступило в силу с 01.07.2020.

Таким образом, в спорный период с 28.03.2020 по 31.06.2020 арендатор не мог использовать объект аренды в связи с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (covid-19)» установлены с 04 апреля по 30 апреля 2020 года нерабочие дни.

[A6] настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

[A7] статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, отсрочка, предусмотренная пунктом 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ, отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, предоставляется арендаторам (организациям и индивидуальным предпринимателям) недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной

[A8] собственности, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 3 Требований, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

В указанный перечень вошла деятельность ответчика.

Помещение было передано в аренду для осуществления оказания услуг общественного питания (пункт 1.3.1 договора аренды). Следовательно, ответчик относится к лицам, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на

[A9] отсрочку уплаты арендной платы в соответствии с пунктом 3 Требований и на уменьшение размера арендной платы.

Арендодателем доказательства использования истцом в указанный период нежилого помещения не представлено, также как и не доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Довод истца о том, что ответчик имел возможность пользоваться помещением, осуществляя деятельность путем дистанционных продаж (доставки готовых блюд, продажи на вынос), а следовательно, не пострадал, судами отклонен, поскольку является предположительным, истцом не доказано, что ответчик осуществлял такую деятельность и пользовался помещением. Арендодатель не вправе вмешиваться в коммерческую деятельность арендатора, определять способы и виды извлечения прибыли из арендованного помещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020), в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

В силу пункта 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

[A10] В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Поскольку арендатор не мог использовать помещение в том объеме, в котором он рассчитывал его использовать при заключении договора аренды, при этом такое неиспользование не связано в волей арендатора, задолженность за спорный период с 01.04.2020 по 31.06.2020 подлежит взысканию в меньшем размере, чем это предусмотрено договором.

В связи с тем, что стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, поскольку предпринимаемые истцом меры по заключению с ответчиком дополнительного соглашения о порядке уплаты арендных платежей за период с апреля по июня и иные платежи не привели к результатам, дополнительное соглашение ответчиком не подписано, арендная плата определяется судом.

При этом суды пришли к выводу, что уменьшение арендной платы на 50% соответствует требованию справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и интересов сторон.

Согласно расчету суда, основанному на расчете истца, задолженность по арендной плате за апрель, май, июнь, составляет 750 000 : 2 = 375 000 руб. (по 125 000 руб. в месяц), за июль и следующие месяцы задолженность подлежит взысканию в полном объеме, в размере, установленном в договоре, но с предоставлением рассрочки в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды названного имущества, утвержденных

[A11] постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439.

Поскольку на момент вынесения решения обязанность по оплате возникла за период с января 2021 года по сентябрь 2021 года, к взысканию в пользу истца подлежит задолженность в размере 3 500 000 руб., в остальной части задолженность взысканию не подлежит, заявлена преждевременно.

С учетом произведенного судом расчета сумма неустойки за просрочку арендной платы составила 523 172 руб. Ответчиком заявлено ходатайство о применении судом статьи 333 ГК РФ в связи с несоразмерностью заявленной неустойки. Ходатайство судом удовлетворено, суд счел возможным снизить размер неустойки до 300 000 руб., в остальной части во взыскании отказано.

Истцом также заявлены требования о взыскании коммунальных расходов в размере 66 759 руб. 54 коп., неустойки начисленной за просрочку оплаты коммунальных платежей в размере 5281 руб. 71 коп.

Данные требования истца на основании статьи 148 АПК РФ суды признали подлежащими оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением в отношении указанных требований претензионного порядка.

Истец просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 17.07.2019, заключенный между сторонами.

Арбитражный суд установил факт просрочки оплаты арендных платежей, признал досудебный порядок расторжения договора истцом соблюденным, нарушение договора носит существенный характер, в связи с чем исковые требования в указанной части удовлетворил по основаниям, установленным статьей 619 ГК РФ.

Судебные акты в части взыскания коммунальных расходов и расторжения договора аренды не обжалованы.

[A12] ООО «Брют» заявило встречный иск к ИП Давоян Л.Н. о взыскании стоимости ремонтных работ в размере 3 361 746 руб. со ссылкой на пункт 6.2 договора, согласно которому в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость работ по ремонту, переоборудованию, перепланировке или реконструкции.

Отказывая в иске, суды признали доводы ИП ФИО2 обоснованными, встречное исковое заявление не подлежащим удовлетворению в связи с недоказанностью обязанности ИП ФИО2 оплатить понесенные ООО «Брют» расходы.

Судами отклонен довод ООО «Брют» о неправомерном расторжении договора аренды в связи с тем, что материалами дела доказано, что ООО «Брют» неоднократно существенно нарушало условия заключенного договора аренды.

Длительный срок непогашения задолженности, значительная сумма задолженности, значительный ущерб для ИП ФИО2, отсутствие каких-либо действий по урегулированию задолженности со стороны ООО «Брют», игнорирование связи и корреспонденции стали причиной для обращения истца в Арбитражный суд Самарской области для защиты своих прав.

По общему правилу произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества в силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Возврата улучшений, не отделимых без вреда для имущества, арендатор при прекращении договора аренды требовать не вправе. Если такие улучшения были произведены им с согласия арендодателя, он согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ вправе требовать возмещения стоимости этих улучшений. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, стоимость таких

[A13] улучшений в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ возмещению не подлежит.

При этом согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений предполагает согласование не только факта выполнения работ, но и их объема и стоимости.

Пунктом 4.1 договора аренды стороны предусмотрели, что неотделимые улучшения объекта производятся арендатором с письменного согласия арендодателя, которым арендодатель согласовывает виды, объем и стоимость.

Такого согласия арендатор не получал и не обращался, доказательства обратного суду не представлены.

Довод заявителя о том, что помещение было отремонтировано и приобрело иную стоимость, судами не принято во внимание, поскольку стороны в предпринимательских отношениях должны действовать разумно и осмотрительно. В отсутствие согласования объема и стоимости работ, необходимость которого четко определена законом и договором, арендатор не должен был производить работы и имел возможность не приступать к их осуществлению.

Не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы о том, что судами при принятии решения положения данного пункта договора не учтены положения пункта 6.2 договора аренды нежилого помещения от 17.07.2019, в соответствии с которым в случае досрочного прекращения действия договора по инициативе арендодателя, арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость работ по ремонту, переоборудованию, перепланировке и/или реконструкции помещения, расходы на получение разрешительной документации, в полном объеме.

Судами установлено, что отказ арендодателя от договора аренды связан с нарушением арендатором условий договора аренды, т.е. наличие значительной суммы задолженности и причинение арендатором арендодателю значительного ущерба неисполнением условий договора.

[A14] Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 23.08.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021 по делу № А55-36115/2020 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

[A15] Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи Э.Р. Галиуллин

Р.А. Нафикова