Гражданский кодекс часть 1

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Балакиревой Е.М. и Николаевой С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний 33» на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 мая 2018 года по делу №А55-3664/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний 33» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании незаконным отказа от договора аренды и обязании не чинить препятствий в исполнении договора аренды, третьи лица: Администрация Кировского внутригородского района городского округа Самара, Департамент градостроительства городского округа Самара, принятое судьей Каленниковой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сергеевым А.Ю.,

при участии в судебном заседании:

от 1-го третьего лица - Администрации Кировского внутригородского района городского округа Самара: ФИО1 – главный специалист правового отдела (доверенность №04/6403 от 28.12.2017),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний 33» (далее ООО «Группа компаний 33», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее Департамент управления имуществом, ответчик) о признании незаконным отказа от договора аренды №007245А от 09.06.2017, выраженного в письме №15-07-21/5907 от 28.12.2017 и обязании не чинить препятствия в исполнении договора аренды №007245А от 09.06.2017.

Определением суда от 21.02.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация Кировского внутригородского района городского округа Самара (далее Администрация Кировского района, 1-е третье лицо), Департамент градостроительства городского округа Самара (далее Департамент градостроительства, 2-е третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2018 исковые требования оставлены без удовлетворения.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что истец арендует у Департамента управления имуществом нежилое помещение, являющееся муниципальной собственностью по адресу: <...> этаж, комнаты №№ 51,52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60 общей площадью 75,10 кв.м. на основании договора аренды нежилого помещения №007245А от 09.06.2017. Отказ Департамента управления имуществом от данного договора аренды, выраженный в письме №15-07-021/59071 от 28.12.2017, явился основанием для обращения истца с настоящим иском, в том числе с требованием не чинить препятствия в исполнении договора аренды №007245 от 09.06.2017.

Суд первой инстанции исходил из того, что пунктом 3.2.5 договора аренды нежилого помещения №№007245А от 09.06.2017 установлено, что арендодатель обязуется без письменных разрешений арендодателя не производить перепланировку, переоборудование, неотделимые изменения объекта, прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций, в пункте 6.3 договора стороны согласовали условие о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее, чем за один месяц до даты отказа от договора в случае не согласованных с арендодателем переоборудования или перепланировки объекта либо его части.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец доказательства согласования произведенной перепланировки, а также документов, подтверждающих устранение выявленных нарушений в разумные сроки, не представил, в связи с чем ответчик правомерно заявил отказ от договора аренды от 09.06.2017 №007245А, изложенный в письме от 28.12.2017 №15-07-021/59071.

Суд первой инстанции также пришел к выводу, что письмо Департамента управления имуществом №15-07-04/28337 от 26.06.2017, на которое ссылается истец, доказательством согласования проведения работ по перепланировке не является, поскольку указанное письмо явилось ответом на обращение истца на предмет получения разрешения на перепланировку (переоборудование) и проведение ремонта в обозначенном помещении, которое не содержало информации о конкретном виде строительных работ, не имело в качестве приложений проектно-сметной документации. Как пояснил представитель ответчика, указанное письмо свидетельствует об отсутствии возражений против проведения работ за счет собственных средств арендатора при условии соблюдения им СНиП и СанПиН, установленных законодательством Российской Федерации.

Суд первой инстанции исходил из того, что согласно письму Департамента управления имуществом арендодатель указал на необходимость представления в Департамент управления имуществом проектно-сметной документации, технической документации, с учетом произведенных изменений, в случае проведения работ, существенно меняющих технические характеристики здания. Однако указанная документация в Департамент управления имуществом не представлялась, доказательств согласования конкретного перечня работ в деле не имеется.

Кроме того, суд первой инстанции исходил из того, что истцом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства того, что в отношении спорного объекта уполномоченным органом была проведена оценка строительных мероприятий, подтверждающая, что строительные мероприятия не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Суд первой инстанции также исходил из того, что Администрацией Кировского района было принято решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения по вышеуказанному адресу на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 7 Закона Самарской области от 13.01.2014 №4-ГД «О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах на территории Самарской области». Основанием для отказа послужило непредставление заявителем согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на проведение намеченных строительных мероприятий (статьи 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, принимая во внимание указанные обстоятельства, признал правомерным односторонний отказ ответчика от договора аренды, а требования истца не подлежащими удовлетворению.

Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Истец считает, что судом первой инстанции не учел обстоятельства дела, неправильно применил нормы материального права.

При этом истец исходит из того, что вывод суда первой инстанции о том, что им не представлены доказательства согласования произведенной перепланировки, не основан на имеющихся в деле доказательствах. В порядке п. 3.2.5 договора, в целях производства работ на объекте, сопряженных с перепланировкой (переустройством) 13.06.2017 в адрес Департамента управления имуществом подано заявление на получение соответствующего разрешения на производство работ. В письме от 26.06.2017 №15-07-04/28237 Департамент управления имуществом не возражает против проведения работ, направленных на перепланировку (переустройство) помещения. Однако распоряжением Администрации Кировского района №440 от 18.10.2017 отказано в согласовании перепланировки нежилого помещения по адресу: г.Самара, Кировский район, ул.Ташкентская, 168. Данное распоряжение в настоящий момент обжалуется в Арбитражном суде Самарской области.

Истец также исходит из того, что по результатам проведенной перепланировки получено заключение 109п.17-ТЗ по инженерно-техническому обследованию конструкций в обозначенном помещении, согласно которому выполненные работы по перепланировки и переустройству не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, и не влекут изменения внешнего архитектурного облика сложившийся застройки. Перепланировка и переустройство нежилого помещения не повлекут за собой потери несущей способности фундаментов, стен и перекрытий, а, следовательно, и устойчивости здания в целом. Перепланировка и переустройство нежилого помещения не нарушают права третьих лиц и не нарушают предельные параметры разрешенного строительства. Комплекс выполненных строительно-монтажных работ соответствует требованиями строительных правил. Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» №365 от 16.01.2018 проектно-техническая документация по перепланировке и переустройству соответствует государственным санитарным нормам и правилам. В соответствии с экспертным заключением №255-17 от 26.12.2017 нежилые помещения в части объемно-планировочных и конструктивных решений выполнены согласно требованиям пожарной безопасности.

Истец также исходит из того, что суд первой инстанции в нарушение части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не учел одно из доказательств, имеющихся в материалах дела, а именно письмо проектной организации ООО «ПК Ускорение», согласно которому существенные изменения технических характеристик здания в результате проведенной перепланировки и переустройстве нежилых помещений отсутствуют.

Кроме того, истец исходит из того, что суд первой инстанции сделал ссылку на письмо Департамента управления имуществом, в котором указал на необходимость представления проектно-сметной документации и технической документации, с учетом произведенных изменений, в случае проведения работ, существенно меняющих технические характеристики здания. Однако, факту того, что существенно меняющихся технических характеристик здания в результате проведенного ремонта не произошло, как указано в письме, суд не принял во внимание, никакую оценку данному факту не дел. Более того, обязанность согласования конкретного перечня работ суд на общество не возлагалось.

Исходя из изложенного, истец считает отказ от исполнения договора по пункту 6.3 незаконным.

Истец в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания истец извещен надлежащим образом. Истцом подано заявление о рассмотрении дела без участия его представителя.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу истца не представил, в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания ответчик извещен надлежащим образом.

1-е третье лицо - Администрация Кировского района, отзыв на апелляционную жалобу истца не представило. В судебном заседании представитель 1-го третьего лица с доводами, изложенными в апелляционной жалобе истца, не согласился и просил оставить ее без удовлетворения.

2-е третье лицо – Департамент градостроительства, отзыв на апелляционную жалобу истца не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания 2-е третье лицо извещено надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя 1-го третьего лица, арбитражный апелляционный суд установил.

Департаментом управления имуществом и ООО «Группа компаний 33» 09.06.2017 заключен договор аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара №007245А, согласно которому ответчику предоставлено во временное пользование за плату нежилое помещение, расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: <...>, литера Ю, включающее в себя комнаты №№51-60 общей площадью 75,1 кв.м., для размещения офиса.

Согласно пункту 2.2 срок действия договора истекает 08.06.2022.

Помещение передано истцу по акту приема-передачи от 09.06.2017.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 17.07.2017

Истец 13.06.2017 обратился к ответчику с просьбой дать разрешение на перепланировку (переоборудование) и проведение ремонта помещения, арендуемого в соответствии с договором аренды №0072445А от 09.06.2017.

Ответчик письмом №15-07-04/2873 от 26.06.2017 сообщил истцу, что не возражает против проведения работ, указанных в обращении, за счет собственных средств, а также при соблюдении строительных норм и правил (СНиП), установленных законодательством Российской Федерации и СанПиН.

Истец 04.09.2017 подал в Администрацию Кировского района заявление о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, арендуемого в соответствии с договором №007245А от 09.06.2017, со сроком проведения ремонтно-строительных работ с 31.07.2017 по 18.09.2017.

Административной комиссией Кировского внутригородского района городского округа Самара 14.09.2017 составлен протокол об административном правонарушении №БП-113, из которого следует, что по состоянию на 13.09.2017 произведена самовольная перепланировка нежилого помещения 1-го этажа жилого дома по адресу: г.Самара, Кировский район, ул.Ташкентская, 168, литера Ю.

Постановлением административной комиссии Кировского внутригородского района городского округа Самара №1725 от 11.10.2017 ООО «Группа компаний 33» привлечено к административной ответственности за самовольную перепланировку арендуемого нежилого помещения в многоквартирном доме по адресу: г.Самара, Кировский район, ул.Ташкентская, 168, литера Ю.

Распоряжением Администрации Кировского района №440 от 18.10.2017 истцу отказано в согласовании перепланировки нежилого помещения по адресу: <...>, литера Ю, включающее в себя комнаты №№51-60 общей площадью 75,1 кв.м., на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 7 Закона Самарской области от 13.01.2014 №4-ГД «О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах на территории Самарской области».

Департамент управления имуществом направил истцу претензию №15-07-21/59071 от 28.12.2017, которой отказался от договора аренды №007245 от 06.09.2017 в соответствии с пунктом 6.3 договора, в связи с осуществлением перепланировки арендуемого помещения без письменного разрешения, и предложил в срок до 12.02.2018 передать нежилое помещение по акту приема-передачи представителю Департамента.

Истец обратился в суд с требованием о признании незаконным отказа Департамента от договора аренды №007245А от 09.06.2017, выраженного в письме №15-07-21/5907 от 28.12.2017, и обязании не чинить препятствия в исполнении указанного договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 6.3 договора аренды №007245А от 09.06.2017, заключенного сторонами, предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа от договора, в случае несогласованных с арендодателем переоборудования или перепланировке арендуемого помещения или его части.

Согласно пункту 3.2.3 указанного договора истец обязался без письменного разрешения арендодателя не производить перепланировку, переоборудование неотделимые изменения объекта, прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций.

Факт перепланировки истцом нежилого помещения, арендуемого в соответствии с договором аренды №007245А от 09.06.2017, подтверждается материалами дела и истцом не оспаривается.

Доказательства приведения помещения в состояние, существовавшее до проведения работ по перепланировке, суду не представлены.

Довод истца о том, что перепланировка произведена, поскольку Департамент управления имуществом в письме №15-07-04/28237 от 26.06.2017 указал, что не возражает против проведения работ, направленных на перепланировку (переустройство) помещения, не может быть принят судом.

В соответствии частью 1 статьи 6 Закона Самарской области 13.01.2014 №4-ГД «О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных на территории Самарской области», переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения проводятся с соблюдением требований данного Закона по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Частью 2 указанной статьи Закона установлено, что для рассмотрения вопроса о согласовании переустройства и (или) перепланировки в орган местного самоуправления, представляется письменное согласие собственника на переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения (в случае, если заявителем является уполномоченный собственником арендатор (наниматель) нежилого помещения по форме, установленной приложением 1 к данному Закону.

Письмо №15-07-04/28237 от 26.06.2017, на которое ссылается истец, по форме не соответствует приложению 1 к Закону Самарской области 13.01.2014 №4-ГД «О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных на территории Самарской области».

Кроме того, указанное письмо подписано руководителем управления Департамента по работе с муниципальным имуществом. Однако доказательства того, что указанное должностное лицо уполномочено давать согласие на переустройство и (или) перепланировку нежилых помещений, переданных в аренду, суду не представлены.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд считает, что письмо №15-07-04/28237 от 26.06.2017 не может служить согласием арендодателя на перепланировку истцом нежилого помещения, арендуемого в соответствии с договором аренды №007245А от 09.06.2017.

На основании изложенного, а также учитывая, что истцом арендуемые помещения в состояние, существовавшее до проведения работ по перепланировке, не приведены, суд считает, что ответчик был вправе на основании статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.3 договора аренды №007245А от 09.06.2017 отказаться от исполнения указанного договора и основания для признания его незаконным и обязании ответчика не препятствовать его исполнению, отсутствуют.

Довод истца о том, что распоряжение Администрации Кировского района №440 от 18.10.2017 об отказе в согласовании перепланировки нежилого помещения по адресу: <...>, литера Ю, обжалуется, также не может быть принят судом.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.04.2018, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 27.06.2018, заявление ООО «Группа компаний 33» о признании незаконным указанного распоряжения оставлено без удовлетворения.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Истцу при подаче апелляционной жалобы предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до дня рассмотрения жалобы. Истец доказательства уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе не представил. Поэтому государственная пошлина подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 мая 2018 года по делу №А55-3664/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний 33» - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на заявителя жалобы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний 33» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа через Арбитражный суд Самарской области.

Председательствующий В.В.Карпов

Судьи Е.М.Балакирева

С.Ю.Николаева