Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 апреля 2019 года по делу № А55-36688/2018 (судья Черномырдина Е.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТОМЕТ»,

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области,

с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС ИНВЕСТ»,

о признании незаконным отказа и обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТОМЕТ» обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просит:

1) признать незаконным отказ (решение об отказе) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в осуществлении государственной регистрации ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301142:514 на основании договора залога (ипотеки) №167 от 18 декабря 2017 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ТОМЕТ» и Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС ИНВЕСТ», оформленный (оформленное) уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в осуществлении государственной регистрации ипотеки от 10.09.2018 №63/009/345/2018-2502;

2) обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «ТОМЕТ» путем осуществления государственной регистрации ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301142:514 на основании договора залога (ипотеки) № 167 от 18 декабря 2017 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ТОМЕТ» и Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС ИНВЕСТ».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 апреля 2019 года заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области просит суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В материалы дела поступили отзывы общества с ограниченной ответственностью «ТОМЕТ» и общества с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС ИНВЕСТ» на апелляционную жалобу, в которых они просят апелляционный суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель подателя жалобы её доводы поддержал, просил апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «ТОМЕТ» напротив, считая решение суда верным, просил в удовлетворении жалобы отказать и оставить решение суда без изменения.

Общество с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС ИНВЕСТ» о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом. Представители в судебное заседание не явились.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ООО «АЛЬЯНС ИНВЕСТ» (продавец) и ООО «ТОМЕТ» (покупатель) заключен договор купли-продажи будущей вещи №8 от 30 сентября 2014, в редакции дополнительных соглашений №1 от 02 марта 2015 года, №2 от 10 ноября 2016 года, №3 от 18 декабря 2017 года (далее - договор купли-продажи).

18 декабря 2017 года ООО «АЛЬЯНС ИНВЕСТ» (залогодатель) и ООО «ТОМЕТ» (залогодержатель) заключили договор залога (ипотеки) №167 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301142:514, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти (далее – договор залога), в обеспечение исполнения определенных в договоре залога обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору купли-продажи.

30 мая 2018 года стороны договора залога обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Самарской области, Управление) с заявлением №63/009/345/2018-2502 о государственной регистрации ипотеки на основании договора залога (ипотеки) №167.

07.06.2018 уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области №63/009/345/2018-2502 государственная регистрация ипотеки приостановлена на основании пунктов 5,7 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

10.09.2018 уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 10.09.2018 №63/009/345/2018-2502 отказано в осуществлении государственной регистрации ипотеки на основании статьи 27 Закона о регистрации.

Посчитав, что указанное уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации ипотеки не соответствует статьям 3,11 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), нарушает права и законные интересы ООО «ТОМЕТ» в сфере предпринимательской и экономической деятельности, так как препятствует обеспечению ипотекой обязательств залогодателя перед залогодержателем по коммерческой сделке, ООО «ТОМЕТ» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно уведомлению №63/009/345/2018-2502 от 10.09.2018 основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации ипотеки послужили следующие причины.

На государственную регистрацию ипотеки представлен договор залога (ипотеки) №167 от 18.12.2017, составленный между ООО «АЛЬЯНС ИНВЕСТ» (залогодатель) и ООО «ТОМЕТ» (залогодержатель).

Согласно указанному договору залогодатель предоставляет залогодержателю в ипотеку (залог) предмет ипотеки в обеспечение исполнения всех обеспечиваемых ипотекой обязательств. Согласно условиям договора ипотекой обеспечиваются обязательства залогодателя по возврату залогодержателю перечисленных залогодержателем залогодателю денежных средств по договору купли-продажи будущей вещи №8 от 30.09.2014 в редакции дополнительных соглашений №1 от 02.03.2015, №2 от 10.11.2016, №3 от 18.12.2017, уплате залогодержателю неустойки, процентов, указанных в п. 10.3 договора купли-продажи будущей вещи №8 от 30.09.2014г., процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с условиями договора купли-продажи будущей вещи №8 от 30.09.2014 ООО «ТОМЕТ» обязалось уплатить ООО «АЛЬЯНС ИНВЕСТ» денежные средства в качестве оплаты за передачу ООО «АЛЬЯНС ИНВЕСТ» ООО «ТОМЕТ» в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301142:514 и объекта - «Три многоквартирных жилых дома со встроенными нежилыми помещениями, паркингом, а также здания многоцелевого использования с транспортными и (или) инженерными сетями и сооружениями на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0301142:514», а ООО «АЛЬЯНС ИНВЕСТ» обязался передать в собственность ООО «ТОМЕТ» земельный участок и объект.

Статьей 334 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 9 Федерального Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

В силу статьи 2 Федерального Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьями 1, 3 Федерального Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно условиям договора купли-продажи вещи в будущем в соответствии с вышеуказанными нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального Закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательством ООО «АЛЬЯНС ИНВЕСТ» является передача земельного участка и объекта, а не возврат залогодержателю денежных средств, уплата залогодержателю неустойки, процентов, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, тогда как статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству.

Таким образом, по мнению Управления, представленный договор ипотеки не содержит в соответствии со статьей 9 Федерального Закона от 16.07.1998 №102-ФЗ существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Кроме того, по мнению Управления, представленный на государственную регистрацию договор ипотеки, являющийся основанием для государственной регистрации ограничения права или обременения объекта недвижимости, по содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, и является незаключенным.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Из пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке следует, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктами 4 и 5 указанной статьи установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об ипотеке, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Пунктами 2.2. - 2.4 договора залога предусмотрено, что ипотекой обеспечиваются, среди прочего, следующие денежные обязательства залогодателя перед залогодержателем по договору купли-продажи, которые возникнут в будущем:

- обязательство залогодателя возвратить залогодержателю все перечисленные залогодержателем залогодателю денежные средства по договору купли-продажи (в том числе цену договора купли-продажи) в случае непередачи залогодателем залогодержателю недвижимого имущества в установленный договором купли-продажи срок по требованию залогодателя независимо оттого, был ли расторгнут договор (п. 10.3 договора купли-продажи);

- обязательство залогодателя возвратить залогодержателю все перечисленные залогодержателем залогодателю денежные средства по договору купли-продажи (в том числе цену договора купли-продажи) в случае одностороннего отказа залогодержателя от исполнения договора купли-продажи или его расторжения (абз. 2 п. 7.4 договора купли-продажи);

- обязательство залогодателя возвратить залогодержателю все перечисленные залогодержателем залогодателю денежные средства по договору купли-продажи в случае признания договора купли-продажи недействительным (п. 2.4 договора ипотеки);

В этой связи суд первой инстанции обоснованно посчитал правомерным довод заявителя о том, что в указанных случаях у залогодателя возникают денежные обязательства по возврату залогодержателю всех перечисленных по договору купли-продажи денежных средств, в том числе цены земельного участка, трех многоквартирных домов и подземной автостоянки, то есть возникают обязательства по уплате залогодержателю цены договора - основной суммы долга.

С учетом изложенного, в договоре залога и договоре купли-продажи имеются обязательства, исполнение которых выражается в уплате залогодержателю основной суммы долга.

Сроки исполнения, а также порядки определения сумм (размеров) указанных обязательств указаны в пунктах 3.7 - 3.9, 7.2-7.5, 10.1-10.10 договора купли – продажи.

Таким образом, довод заинтересованного лица об отсутствии в договоре купли-продажи денежных обязательств залогодателя перед залогодержателем противоречит фактическим обстоятельствам по делу.

Согласно пункту 2.11 договора залога при увеличении размера любого обязательства из обеспечиваемых ипотекой обязательств на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму ипотека обеспечивает соответствующее обязательство залогодателя в новом увеличенном размере, но в любом случае в размере не более чем 10 000 000 000 руб.

Пунктом 2.12 договора залога предусмотрено, что при увеличении сроков исполнения любого обязательства из обеспечиваемых ипотекой обязательств на согласованные залогодателем и залогодержателем сроки ипотека обеспечивает соответствующие обязательства залогодателя в увеличенные сроки, но в любом случае не более чем до 01 января 2035 года.

Оценив условия договора залога (ипотеки) №167 от 18.12.2017 по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что договор залога заключен во исполнение обязательств ООО «АЛЬЯНС ИНВЕСТ» по договору купли-продажи будущей вещи №8 от 30.09.2014. Договором залога определен предмет ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Учитывая условия договора залога позволяют суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что сторонами были согласованы все существенные условия договора ипотеки. Следовательно, отсутствуют основания для признания договора незаключенным.

Как указывалось выше в соответствии с пунктами 2.2 - 2.4 договора залога ипотекой обеспечиваются будущие денежные обязательства залогодателя перед залогодержателем, то есть обязательства, которые в настоящее время не возникли.

Согласно пункту 3 статьи 11 Закона об ипотеке предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Следовательно, данной нормой предусмотрен случай, когда обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникает после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. В указанном случае предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента возникновения этого обязательства.

Данная норма прямо предусматривает случай, когда обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникает после внесения в ЕГРН записи об ипотеке (то есть на момент внесения такой записи обеспечиваемые обязательства еще не возникли).

Довод Управления о том, что запись об ипотеке может быть внесена в ЕГРН только при условии, что обеспеченные ипотекой обязательства на момент внесения записи возникли, противоречит п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке.

Принимая во внимание положения указанной нормы права, учитывая, что заинтересованным лицом не приведены правовые нормы, устанавливающие запрет на обеспечение обязательств, которые возникнут в будущем, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор залога заключен в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области неправомерно отказало заявителю в осуществлении государственной регистрации ипотеки, оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы заявителя.

На основании изложенного, требования заявителя судом первой инстанции были обоснованно удовлетворены.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 апреля 2019 года по делу №А55-36688/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий А.Б. Корнилов

Судьи П.В. Бажан

Е.Г. Филиппова