Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление 914» на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2019 по делу № А55-38206/2018 (судья Черномырдина Е.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление 914», Самарская область, г. Тольятти,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Администрации городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,

ООО «ГеоСтрой», Самарская область, г. Тольятти,

о признании незаконным отказа и обязании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление 914» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – регистрирующий орган) о признании недействительным уведомления от 19.09.2018 № 63-0-1-174/3303/2018-711, № 63/009/340/2018-2640, которым заявителю отказано в осуществлении действий по кадастровому учету и государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Тольятти, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Окраинная, здание 23А, а также об обязании регистрирующего органа осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности заявителя на объект незавершенного строительства «Закрытая стоянка строительной техники с ремонтной мастерской», площадью 826,7 кв.м., расположенный по указанному выше адресу.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные требования.

В апелляционной жалобе указывает, что закрытая стоянка строительной техники с ремонтной мастерской (спорный объект незавершенного строительства») и весовая ВА 20.19,КПП1 (другой объект, незавершенный строительством и расположенный на смежном земельном участке) не связаны физически и технологически, не являются единым недвижимым комплексом, эксплуатация осуществляется автономно.

К сложившимся правоотношениям в связи с кадастровым учетом и регистрации прав на спорный объект незавершенного строительства не применимы положения ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 46 Закона о государственной регистрации.

Отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Регистрирующим органом не оспаривается, что земельный участок, на котором осуществлено строительство объекта, предоставлялся заявителю в аренду, заявителю выдавалось разрешение на строительство объекта. Факт наличия на участке объекта незавершенного строительства в указанной в техническом плане степени готовности регистрирующим органом также не опровергается.

Спорный объект строился в период действия разрешения на строительство и договора аренды, которые представлены в регистрирующий орган для государственной регистрации права.

Координаты характерных точек объекта в связи с переходом на местную систему координат МСК-63 не могут являться препятствием в проведении регистрационных процедур.

Технический план не предусмотрен частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ в качестве обязательного документа для государственной регистрации права на объект незавершенного строительства.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель регистрирующего органа считает решение суда законным и обоснованным.

В судебное заседание представители других лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, заявитель 05.03.2018 обратился в регистрирующий орган с заявлением № 63-0-1-174/2203/2018-711, № 63/009/340/2018-2640 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, площадью 826,7 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Тольятти, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Окраинная, здание 23А.

Уведомлением от 19.03.2018 № 63-0-1-174/2203/2018-711, № 63/009/340/2018-2640 заявителю было сообщено о приостановлении осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права на указанный объект недвижимости.

Уведомлением от 19.09.2018 № 63-0-1-174/2203/2018-711, № 63/009/340/2018-2640 заявителю было отказано в осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

Основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации права собственности послужили следующие причины: объект расположен за пределами границ Самарской области, отсутствует правоустанавливающий документ на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102157:531, не представлено заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102157:531 в соответствии с частью 1 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона о регистрации), технический план по содержанию не соответствует требованиям законодательства РФ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 40 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

В свою очередь, частью 10 статьи 40 Закона о регистрации предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что согласно представленному в регистрирующий орган техническому плану спорный объект незавершенного строительства расположен в границах земельного участка 63:09:0102157:531.

Между тем у заявителя отсутствует правоустанавливающий документ на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102157:531. Кроме того, заявитель на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на объект незавершенного строительства не представил заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на указанный выше земельный участок.

Как установлено судом первой инстанции, указанный земельный участок ранее был предоставлен заявителю в аренду на основании постановления мэра г.о. Тольятти от 13.11.2008 № 2816-п/1 для строительства производственной базы с инженерно-техническим обеспечением.

Во исполнение данного постановления между мэрией г.о. Тольятти и заявителем 11.12.2008 был заключен договор № 1849 аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0102157:531) площадью 13 351 кв.м., сроком на 42 месяца с 13.11.2008 по 13.04.2012, который был зарегистрирован в Росреестре по Самарской области.

Поскольку срок договора аренды истек, а заявитель продолжал пользоваться этим земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то указанный договор аренды в силу статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Однако Администрацией городского округа Тольятти 28.09.2017 в регистрирующий орган было представлено заявление № 63/009/341/2017-9220 о внесении в ЕГРН записи о прекращении права (ограничения (обременения) права) на указанный земельный участок с приложением уведомления об отказе от договорных отношений Администрации городского округа Тольятти от 20.06.2017 № 5823/5.2.

09.10.2017 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) запись о регистрации договора аренды № 1849 от 11.12.2008 прекращена.

При этом в период действия договора аренды Администрацией городского округа Тольятти заявителю было выдано разрешение на строительство № 63-302-1167-2017 от 18.07.2017 производственной базы в границах земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0102157:531 и 63:09:0102157:19. Срок действия разрешения до 18.08.2018.

Между заявителем и ООО «Сфера Бетона» 18.07.2017 был заключен договор подряда на строительство здания весовой с автовесами и крытой стоянки строительной техники.

30.09.2017 заявитель и ООО «Сфера Бетона» подписали между собой Акт, которым зафиксировали временную приостановку строительства объекта в связи с расторжением договора аренды земельного участка.

19.01.2018 заявитель обратился в Администрацию г.о. Тольятти с заявлением о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0102157:531, 63:09:0102157:19 в аренду для завершения строительства производственной базы и закрытой стоянки строительной техники без проведения торгов сроком на три года, ссылаясь на пункт 21 статьи 8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Постановлением от 15.02.2018 № 453-П/1 Администрация г.о. Тольятти отказала заявителю в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102157:531.

Данный отказ администрации заявитель обжаловал в Арбитражный суд Самарской области. Судебными актами по делу № А55-11863/2018 заявителю было отказано в удовлетворении заявленных требований.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт отсутствия у заявителя каких-либо прав на земельный участок, на котором располагается спорный объект незавершенного строительства.

Ссылку заявителя на пункт 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арбитражный апелляционный суд признает необоснованной, исходя из следующего.

Данное Постановление Пленума ВАС РФ было принято задолго до принятия Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и не учитывало его положения.

Однако, как уже указано выше, часть 1 статьи 40 Закона о регистрации предусматривает, что в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, то государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок.

То есть Законом о регистрации урегулирован вопрос регистрации прав на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок.

Регистрирующий орган обязан руководствоваться данными требованиями закона при осуществлении регистрационных действий.

Кроме того, регистрирующим органом было установлено, что ранее заявителю земельный участок предоставлялся в аренду для строительства производственной базы с инженерно-техническим обеспечением.

Представленный заявителем в регистрирующий орган Технический план от 19.02.2018 был подготовлен в соответствии с разрешением на строительство № 63-302-1167-2017 от 18.06.2017 и проектной документацией от 01.11.2017 № 2/17-6, разработанной ООО ПСК «Пятый океан».

В соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 разрешения на строительство № 63-302-1167-2017 от 18.07.2017 производственная база представляет собой имущественный комплекс, состоящий из «Закрытой стоянки строительной техники с ремонтной мастерской» и «Весовой ВА 20.19, КПП1».

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, за заявителем 27.02.2003 было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 63:09:0102157:731 - незавершенный строительством объект АЗС (готовность 71%), инвентарный № 2001442. Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102157:19.

Статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В силу статьи 46 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса.

Поскольку в рассматриваемом случае заявителю было выдано разрешение на строительство производственной базы, представляющей собой имущественный комплекс, состоящий из «Закрытой стоянки строительной техники с ремонтной мастерской» и «Весовой ВА 20.19, КПП1», то заявитель может регистрировать за собой только право на незавершенный строительством объект производственной базы, а не на отдельные объекты недвижимости, не предусмотренные разрешением на строительство.

Таким образом, представленный в регистрирующий орган технический план спорного объекта не соответствует требованиям законодательства.

Ссылка заявителя на письмо Администрации городского округа Тольятти № 31965/5.1 от 17.08.2018 не принимается во внимание, поскольку его содержание противоречит разрешению на строительство № 63-302-1167-2017 от 18.07.2017, в котором отсутствует право заявителя на строительство двух самостоятельных объектов: «Закрытая стоянка строительной техники с ремонтной мастерской» и «Весовая ВА 20.19, КПП1».

По этому же основанию не принимаются во внимание ответ кадастрового инженера ФИО3 и письмо ООО ПСК «Пятый океан» № 32 от 19.07.2018.

Довод заявителя о том, что технический план не предусмотрен частью 10 статьи 40 Закона о регистрации в качестве обязательного документа для государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, арбитражным апелляционным судом не принимается во внимание, поскольку в рассматриваемом случае кадастровый учет и государственная регистрация права на спорный объект недвижимости могут быть произведены только на основании части 1 статьи 40 Закона о регистрации.

В свою очередь, частью 2 статьи 14 Закона о регистрации предусмотрено, что одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Также одним из оснований для отказа в осуществлении регистрационных действий послужил тот факт, что при сопоставлении координат характерных точек контура объекта незавершенного строительства, содержащихся в техническом плане и координат характерных точек границ земельного участка, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, было выявлено, что объект расположен за пределами границ Самарской области. Данное обстоятельство связано с переходом Самарского кадастрового округа на местную систему координат МСК-63 с 18.06.2018.

При этом регистрирующий орган в письме от 18.05.2018 № 12/1-1923 указал, что если контракт на выполнение кадастровых и землеустроительных работ был заключен до даты перехода на использование местной системы координат и подготовленные документы поступят в Управление, то соответствующий пересчет в МСК-63 будет исполнен, при осуществлении учетно-регистрационных процедур.

Данное основание не будет препятствием для совершения регистрационных процедур в случае выполнения заявителем указанных действий.

Более того, данное обстоятельство не устраняет иные причины, препятствующие осуществлению действий по кадастровому учету и государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое в рамках настоящего дела уведомление регистрирующего органа является законным, обоснованным и не нарушает права заявителя.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2019 по делу № А55-38206/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий Т.С. Засыпкина

Судьи П.В. Бажан

О.А. Лихоманенко