Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 6 апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.09.2017 года, принятое по делу № А55-5407/2017 (судья Стуликова Н.В.),

по иску Администрации городского округа Тольятти (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Тольятти, Самарская область,

к обществу с ограниченной ответственностью «Дизель» (ОГРН <***>), с.Подстепки, Самарская область,

о взыскании суммы,

в отсутствие сторон,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Дизель" денежных средств в размере 200 486 руб. 32 коп., из них: 186 616 руб. 57 коп. – сумма основной задолженности и 13 869 руб. 75 коп. – сумма пени.

Решением Арбитражного Самарской области от 25.09.2017 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применении норм материального права. По мнению истца, имеются основания для взыскания задолженности и пени по договору в полном объеме, поскольку использование земельного участка осуществляется на основании принципа платности. Истец считает, что не является основанием для отказа в иске тот факт, что строительство объекта предоставленного по договору не осуществлялось в виду отказа в выдаче соответствующего разрешения на строительство. Кроме этого согласно п.2.9 договора неиспользование земельного участка арендатором в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным договором, не может служить основанием для внесения платы и не использования возложенных на арендатора договором обязанностей.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещалась арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Мэрии г.о. Тольятти №3150-п/1 от 12.11.2012 между мэрией г.о. Тольятти (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Дизель» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №2737 от 31.07.2013 ( далее – Договор), согласно которому ответчику по акту приема-передачи передан в аренду сроком на 36 месяцев земельный участок площадью 15 962 кв.м, с кадастровым номером 63:09:0306036:1022, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, восточнее здания, имеющего адрес6 проезд Тупиковый, д. 24, стр. 4, для строительства административно-складского комплекса.

Договор 16.01.2014 зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Самарской области.

Согласно п. 1.1. Договора земельный участок предоставлен ООО «Дизель» для строительства административно-складского комплекса.

По мнению истца, в связи с тем, что ответчик не производит оплату арендных платежей, за ответчиком образовалась задолженность за период с 01.10.2015 по 31.12.2016 в размере 186 616 руб. 57 коп. и неустойка в размере 13 869 руб. 75 коп. за период с 13.10.2015 по 05.12.2016.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор в силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, буквальный анализ вышеуказанных норм права позволяет сделать вывод, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, то есть обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь, когда имеет место исполнение со стороны арендодателя обязанности по передаче арендатору объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению. В противном случае имеет место нарушение обязательств по договору аренды со стороны арендодателя, что исключает возникновение обязанности по оплате со стороны арендатора.

В случае предоставления земельного участка для строительства объекта обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.

Как следует из материалов дела, в результате принятия Тольяттинской городской Думой решения от 24.12.2008 № 1059 «Об утверждении Правил землепользования и застройки г.о. Тольятти» спорный земельный участок был отнесён к территориальной зоне СХ-1 (зона садоводства и огородничества), строительство административно-складского комплекса не относилось к разрешенному виду использования данного земельного участка, в связи с чем использование предоставленного в аренду земельного участка по назначению было невозможно уже с момента заключения Договора, что свидетельствует о неисполнении арендодателем – Администрацией г.о. Тольятти встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, ответчик не имел возможности в спорный период использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды и назначению имущества, реализовать право застройки данного участка, какое-либо строительство на участке не велось.

Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе, актом № 2-115 от 23.04.2017 по результатам проведения мероприятий по контролю (л.д. 56-58). В частности, сотрудниками отдела муниципального земельного контроля Управления административной практики и муниципального земельного контроля Администрации г.о. Тольятти установлено следующее: на рассматриваемом земельном участке объекты капитального строительства и временного использования отсутствуют. На земельном участке размещаются строительные отходы, мусор, произрастают деревья и кустарники. Земельный участок не огорожен.

В силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, если недостатки объекта аренды полностью препятствуют его использованию и арендатор фактически лишен возможности его использования, арендатор может приостановить исполнение обязанности по оплате арендной платы, что вытекает из положений п.1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ.

Изложенное подтверждается также разъяснениями, содержащимися в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым, в случае, если арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы может быть отказано.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ответчиком предпринимались возможные меры для правового урегулирования возникшей ситуации. Между тем актов, регламентирующих возможность освоения арендатором спорного земельного участка по назначению, не было принято. В частности, судом установлено, что ответчиком произведены все подготовительные для строительства работы, геологические изыскания, разработан проект на строительство комплекса. Управлением градостроительства и архитектуры Мэрии г.о. Тольятти 18.06.2014 утвержден градостроительный план №RU63302000-0000000000001607, в котором указана территориальная зона СХ-1.

Кроме этого, судом установлено, что ответчик обращался в Мэрию г.о. Тольятти с заявлением о внесении изменений в правила землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденные решением Думы городского округа Тольятти от 24.12.2008 №1059 (далее – правила землепользования и застройки). Однако решением Думы г.о. Тольятти №980 от 17.02.2016 отклонено изменение в правила землепользования и застройки. Ответчику также отказано в выдаче разрешения на строительство административно-складского комплекса в связи с несоответствием проекта видам разрешенного использования земельного участка территориальной зоны СХ-1.

Помимо этого, решением Самарского областного суда от 10.07.2017 по административному делу №3а-542/2017 ООО «Дизель» отказано в удовлетворении административного искового заявления о признании недействующими со дня вступления в силу Правил землепользования и застройки городского округа Тольятти Самарской области, утвержденных решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2008 № 1059 в редакции решения Думы городского округа Тольятти Самарской области от 19.06.2013 № 1236 в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 63:09:0306036:1022 с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, восточнее здания, имеющего адрес: проезд Тупиковый, д. 24, стр. 4, к территориальной зоне СХ-1 (зона садоводства и огородничества). Самарским областным судом установлено, что изменения в Правила землепользования и застройки городского округа Тольятти от 24.12.2008 № 1059, в том числе в части вида территориальной зоны в месте расположения земельного участка 63:09:0306036:1022 (с ПК-3 на СХ-1) внесены решением Думы городского округа Тольятти от 19.06.2013 № 1236, опубликованы в газете «Городские ведомости» №51 от 12.07.2013. Договор аренды земельного участка между мэрией и ООО «Дизель» фактически заключен 31.07.2013, то есть после внесения изменений в правила застройки и землепользования и установления для данного земельного участка территориальной зоны СХ-1. В соответствии со ст. 68 Правил землепользования и застройки в территориальной зоне СХ-1 ни в основных видах разрешенного использования земельных участков, ни в условно разрешенных видах использования земельных участков, ни во вспомогательных видах разрешенного использования земельных участков не предусмотрено вида разрешенного использования объектов капитального строительства на этих участках, как административно-складской комплекс.

При таких обстоятельствах, материалами дела установлено, что ответчиком со своей стороны приняты все необходимые меры для устранения обстоятельств, препятствующих использованию по назначению земельного участка, переданного в аренду по Договору. В свою очередь, арендодателем не предпринималось никаких мер для устранения данных обстоятельств, учитывая, что в силу норм Градостроительного кодекса РФ решение указанных вопросов относится к компетенции именно органов местного самоуправления, арендодатель имел возможность устранить обстоятельства, препятствующие использованию спорного земельного участка по его назначению. Однако такие меры со стороны арендодателя приняты не были.

Более того, арендодатель письмом от 19.04.2017 № 3759/5.2 заявил об отказе от договора аренды земельного участка от 31.07.2013 № 2737, тем самым, еще раз подтвердив отсутствие намерения об исполнении со своей стороны встречного обязательства по предоставлению объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Кроме того, суд принимает во внимание, что согласно положениям заключенного Договора, а также с учетом норм гражданского законодательства, регулирующих положения об арендных обязательствах, при заключении договора аренды арендатору предоставляются два правомочия: правомочие владения и правомочие пользования.

При этом под правомочием пользования понимается право извлекать полезные свойства вещи, получение от нее плодов, продуктов, доходов.

Как указывалось выше, актом № 2-115 от 23.04.2017 по результатам проведения мероприятий по контролю установлено, что на рассматриваемом земельном участке объекты капитального строительства и временного использования отсутствуют.

Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что в силу п. 2.9 Договора неиспользование земельного участка арендатором в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным договором, не могут служить достаточным основанием для невнесения арендной платы и неисполнения возложенных на арендатора договором обязанностей, по следующим обстоятельствам.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, буквальное толкование положения п. 2.9 Договора в совокупности с иными положениями Договора позволяет сделать вывод, что обязанность по оплате арендных платежей сохраняется у арендатора лишь тогда, когда неиспользование земельного участка в соответствии с разрешенным использованием обусловлено поведением самого арендатора.

Судом также отклоняется ссылка истца на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.01.2015 по делу №А55-29549/2014, которым с ответчика взыскана задолженность по указанному договору аренды за период с 17.01.2014 по 31.12.2014, и на определение Арбитражного суда Самарской от 29.09.2015 по делу №а55-20549/2015, которым производство по делу прекращено в связи с добровольным погашением задолженности. При рассмотрении вышеуказанных споров судами не оценивались обстоятельства невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению, поскольку в тот период еще не были исчерпаны все возможные средства для устранения обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по назначению.

Кроме этого, довод истца о том, что ответчик мог возвратить земельный участок по акту приема-передачи арендодателю в связи с невозможностью его использования отклоняется, поскольку буквальное толкование нормы п.2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что выбор одного из предоставленных законом действий, таких как: приостановление исполнения своего обязательства либо отказ от исполнения этого обязательства и требование о возмещении убытков является правом самой стороны. Сторона обязательства вправе самостоятельно избрать то или иное действие в связи с возникшими обстоятельствами.

Следовательно, вышеизложенное свидетельствует о том, что ООО «Дизель», учитывая установленные судом обстоятельства, могло либо приостановить исполнение обязанности по оплате арендных платежей, либо отказаться от обязательства путем возврата земельного участка арендодателю. В спорных правоотношениях арендатором было избрано предоставленное ему законом право приостановить исполнение обязательства по оплате арендных платежей.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь положениями статей 309 - 310, пункта 1 статьи 611 ГК РФ, учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 11.01.2002 N 66, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для взыскания задолженности и пени ввиду передачи арендатору имущества, которое не могло быть использовано для целей, предусмотренных в договоре аренды.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Поскольку ответчик по вине Мэрии г.о.Тольятти не имел реальной возможности и не приступал к использованию спорного земельного участка ввиду отсутствия разрешения на строительство, а следовательно, и возможности его использования для целей, предусмотренных договором, суд пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для взыскания с ответчика арендной платы за спорный период не имеется. Данный вывод суда согласуется с судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2017 № 309-ЭС16-18154).

Доказательств того, что земельный участок был предоставлен в аренду в соответствии с действующим на момент возникновения спорных правоотношений законодательством, истцом представлено не было.

В связи с вышеизложенным отклоняются доводы истца в апелляционной жалобе об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

При таких обстоятельствах, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25.09.2017 года, принятое по делу № А55-5407/2017, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Е.М. Балакирева

Судьи С.Ш. Романенко

Е.А. Терентьев