Гражданский кодекс часть 1

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга представителя ФИО2 (доверенность от 09.01.2023), от Ленинградского областного государственного казенного учреждения здравоохранения «Контрольно-аналитическая лаборатория» и.о. директора ФИО3 (распоряжение от 19.05.2010 № 43/2), от Комитета по здравоохранению Ленинградской области представителя ФИО4 (доверенность от 30.12.2022),

рассмотрев 17.08.2023 в открытом судебном заседании по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, исковое заявление Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к Ленинградскому областному государственному казенному учреждению здравоохранения «Контрольно-аналитическая лаборатория» о взыскании задолженности по арендной плате и пеней, а также о расторжении договора аренды,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Ленинградскому областному государственному казенному учреждению здравоохранения «Контрольно-аналитическая лаборатория», адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 33, лит. А, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Учреждение), о взыскании 271 009 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за периоды с 30.04.2020 по 30.06.2020 и с 31.10.2024 по 31.10.2024 (последний платежный период), 124 925 руб. 98 коп. пеней за период с 11.05.2020 по 13.10.2021 по договору аренды от 31.01.2020 № 03-А633687 и расторжении названного договора.

Определением от 30.11.2021 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства.

Решением от 01.02.2022, принятым путем подписания резолютивной части, с ответчика в пользу истца взысканы 227 754 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате, 124 925 руб. 98 коп. пеней; в остальной части иска отказано.

Мотивированное решение изготовлено судом 18.02.2022.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет обратился с апелляционной жалобой.

Как указывает податель жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого объекта; по состоянию на 13.10.2021 задолженность Учреждения по арендной плате за периоды с 30.04.2020 по 30.06.2020, с 31.10.2024 по 31.10.2024 (последний платежный период) составила 271 009 руб. 04 коп.; за просрочку внесения арендных платежей ответчику на основании пункта 4.9 договора начислена неустойка в размере 0,075% от суммы задолженности за каждый день просрочки, при этом по состоянию на 13.10.2021 сумма пеней составила 124 925 руб. 98 коп.; кроме того, в силу пункта 5.3.2 договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение 3 месяцев является основанием для досрочного его расторжения, в связи с изложенным требования Комитета по расторжению договора аренды подлежали удовлетворению.

Определением от 05.05.2022 (судья Баженова Ю.С.) апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Определением от 02.06.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по здравоохранению Ленинградской области (далее - Комитет по здравоохранению).

Комитет в процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 213 854 руб. 32 коп за период с 31.10.2024 по 31.12.2024 (последний платежный период)., 143 934 руб. пеней по состоянию на 28.02.2022, а также расторгнуть договор от 31.01.2020 № 03-А633687.

Распоряжением председателя суда от 17.08.2022 дело передано в производство судьи Ракчеевой М.А.

Поскольку в рамках настоящего спора заявленные Комитетом требования основаны на положениях пункта 3.6 договора аренды от 31.01.2020 № 03-А633687, тогда как в рамках дела № А56-80584/2022 Комитетом по здравоохранению оспаривалась законность положений названного пункта договора, определением суда апелляционной инстанции от 15.09.2022 рассмотрение настоящего дела приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-80584/2022.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2022 по делу № А56-80584/202, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.04.2023, Комитету по здравоохранению в иске отказано.

Определением апелляционного суда от 29.06.2023 производство по настоящему делу возобновлено.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал заявленные требования с учетом их уточнения, при этом пояснил, что требования, касающиеся будущего периода, являются требованием о взыскании обеспечительного платежа, внесение которого предусмотрено договором; представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал; представитель Комитета по здравоохранению просил отказать в удовлетворении требований в части взыскания пеней.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Учреждением (арендатор) 31.01.2020 заключен договор аренды № 03-А633687 (ИКЗ:202784200168978420100100160016832244), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилое помещение 1-Н общей площадью 127,2 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001126:2189, расположенное на цокольном этаже в здании, находящимся в границах зон охраны и (или) защитных зон объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга: Единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности 1 (участок ОЗРЗ-1(31)), по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 33, лит. А, и находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, на основании распоряжения Комитета от 06.12.2019 № 1180-рк для использования под лабораторию.

В соответствии с пунктом 1.3 договора последний заключен сторонами сроком на пять лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 11.02.2020 за номером 78:31:0001126:2189-78/042/2020-4.

Пунктом 2.2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью оплачивать арендную плату, установленную договором и последующими изменениями к нему.

В силу пункта 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер за 1 кв. м в год с учетом НДС составляет 10 201 руб. 61 коп. Плата за аренду объекта в 2020 году с учетом НДС составляет в квартал 324 411 руб. 32 коп.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что с 01.01.2021 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Апред х I, где Атек – плата за аренду объекта с учетом НДС в квартал в текущем году, Апред – плата за аренду объекта с учетом НДС в квартал в предыдущем году, I – индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург. Арендная плата без учета НДС перечисляется арендатором в порядке, установленном пунктом 3.4 договора.

Согласно пункту 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе начиная со следующего платежного периода перечислять арендную плату помесячно – за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пунктом 3.2 договора. Арендную плату за первый квартал календарного года (при поквартальном перечислении арендной платы), за январь (при помесячном перечислении арендной платы) до 31 января.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора вносится: арендная плата за первый платежный период (три месяца) в размере 270 342 руб. 77 коп., а также сумма, засчитывающаяся в счет арендной платы за последний платежный период (три месяца) по договору, размер которой равен размеру арендной платы за первый платежный период и составляет 270 342 руб. 77 коп. При этом последним платежным периодом признается период времени, определенный с учетом пункта 1.3 договора и предшествующий истечению срока действия договора. Арендная плата, вносимая за последний платежный период, подлежит пересчету с учетом действующий на дату пересчета нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.9 договора в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 договора начисляются пени 0,075% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.3.2 договора, последний может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы за объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Полагая, что Учреждением принятые на себя обязательства по договору надлежащим образом не исполняются, Комитет направил в адрес арендатора претензию от 18.05.2021 № ПР-19212/21-0-0 с требованием об оплате выявленной задолженности на общую сумму 880 382 руб. 90 коп., из которых 811 694 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате за периоды с 30.04.2020 по 30.06.2020, с 01.01.2021 по 30.06.2021, с 31.10.2024 по 31.12.2024, а также 68 688 руб. 32 коп. неустойки. Также Комитет предложил Учреждению обратиться к арендодателю для заключения соглашения о расторжении договора и обеспечить освобождение занимаемого объекта недвижимости, передав его по акту приема-передачи.

Поскольку претензия была оставлена арендатором без удовлетворения, Комитет обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

В отзыве на исковое заявление Учреждение полагало заявленные требования не подлежащими удовлетворению, указало, что внесение арендной платы подтверждается платежными поручениями от 03.04.2020 № 447274 на сумму 180 228 руб. 55 коп., 10.04.2020 № 477543 на сумму 270 342 руб. 77 коп., 20.07.2020 № 343734 на сумму 270 342 руб. 77 коп., 30.09.2020 № 58034 на сумму 177 000 руб., 26.10.2020 № 274604 на сумму 93 342 руб. 77 коп.; таким образом, обязательства ответчика по внесению арендной платы в 2020 году исполнены, в том числе за период с 30.04.2020 по 30.06.2020; в связи с изложенным основания для расторжения договора на основании пункта 5.3 договора отсутствуют; что касается требований Комитета в части взыскания задолженности за период с 31.10.2024 по 31.12.2024, последнее не могло быть исполнено Учреждением, поскольку ответчик по организационно-правовой форме является государственным учреждением, а, следовательно, в соответствии с положениями Бюджетного кодекса Российской Федерации оплата бюджетными средствами, выделенными на текущий год, обязательств по будущим периодам не соответствует принципам адресности и целевого характера бюджетных средств.

Комитет по здравоохранению в отзыве на исковое заявление полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению, поскольку требование о расторжении договора основано на нарушении ответчиком сроков внесения арендной платы за будущий период, а именно за 2024 год, а задолженность и неустойка также предъявлены за указанный период, вместе с тем Учреждение является казенным учреждением, соответственно в 2020-2022 годах оно не могло получить из областного бюджета денежные средства на оплату услуг, планируемых к получению в 2024 году.

Согласно заявленным требованиям с учетом их уточнения Комитет просит суд взыскать с ответчика 213 854 руб. 32 коп. – суммы, засчитывающейся в счет арендной платы за последний платежный период (с 31.10.2024 по 31.12.2024), пеней в размере 143 934 руб. по состоянию на 28.02.2022, начисленных за просрочку внесения арендной платы и платежа, который подлежит зачету за последний платежный период.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.

Поскольку встречное предоставление в виде пользования помещением в период с 31.10.2024 по 31.12.2024 ответчику не предоставлено, оснований требовать с ответчика спорной суммы в качестве задолженности по арендной плате за указанный период у суда апелляционной инстанции не имеется.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции полагает, что стороны, включив в пункт 3.6 договора условие об обязанности арендатора уплатить арендодателю сумму, засчитывающаяся в счет арендной платы за последний платежный период (три месяца), согласовали условие о внесении обеспечительного платежа, подлежащего зачету в счет арендной платы за последний платежный период действия договора аренды.

Ссылка ответчика на положение бюджетного законодательства не исключает исполнение установленного договором обязательства; возражений при заключении договора относительно включения указанного условия ответчиком не заявлены.

В силу положений статьи 309 и пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Поскольку в нарушение пункта 3.6 договора Учреждением обязательство не исполнено, требование о взыскании 213 854 руб. 32 коп. подлежит удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.9 договора в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 договора начисляются пени 0,075% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Из представленного Комитетом расчета задолженности следует, что поскольку арендные платежи за период с 30.04.2020 по 30.06.2020 были осуществлены несвоевременно, в соответствии с пунктом 4.9 договора арендатору начислена неустойка в размере 778 руб. 97 коп.

Что касается начисления пеней на задолженность по внесению обеспечительного платежа, предусмотренного пунктом 3.6 договора, суд апелляционной инстанции полагает, что требование о взыскании неустойки в размере 118 689 руб. 15 коп. удовлетворению не подлежат, поскольку пунктом 2.2.2. установлена обязанность по внесению арендных платежей, к которым, в том числе с учетом буквального толкования пункта 3.6 договора спорная сумма не отнесена (не поименована арендной платой).

Кроме того, Комитетом также заявлено требование о расторжении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Проанализировав приведенные правовые положения, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, а также характер допущенного нарушения, суд апелляционной инстанции полагает, что в удовлетворении требований о расторжении договора и выселении Учреждения из занимаемого помещения должно быть отказано.

Руководствуясь статьями 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2022 по делу № А56-109436/2021 отменить.

Взыскать с Ленинградского областного государственного казенного учреждения здравоохранения «Контрольно-аналитическая лаборатория» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 213 854 руб. 32 коп. задолженности по пункту 3.6 договора от 31.01.2020 № 03-А633687, 778 руб. 97 коп. пеней. В остальной части в иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Судья

М.А. Ракчеева