Гражданский кодекс часть 1

при участии ФИО1, ФИО2 и её представителей - ФИО3 и ФИО4 (доверенность от 11.08.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО5 (доверенность от 29.12.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017 по делу № А56-11762/2016 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.),

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП <***>, о взыскании 3 347 587 руб. 98 коп. неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением за период с 10.10.2012 по 24.06.2015 и 399 994 руб. 32 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, об истребовании из незаконного владения ответчика помещения 8Н, 22Н площадью 202,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>, лит. А.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 2 Московского района» (далее - ООО «Жилкомсервис № 2»), проектно-инвентаризационное бюро Московского района Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Санкт-Петербургу, акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – фонд имущества) и ФИО1.

Решением суда от 27.11.2016 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 11.05.2017 решение отменено, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе предприниматель просит постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Податель жалобы ссылается на то, что приобрел спорное помещение по договору купли-продажи от 21.02.2013 у ФИО1, который приобрел помещение по результатам торгов у Санкт-Петербурга по договору купли-продажи от 26.07.2011, именно это помещение представитель фонда имущества показывал участникам конкурса, в отношении этого помещения заключен договор и подписан акт приема-передачи, это помещение представитель фонда имущества открыл перед покупателем и передал ключи; покупатель добросовестно пользовался этим помещением, сделал ремонт помещения, заключил договоры на оказание коммунальных услуг, производил их оплату; межведомственная комиссия Московского района, в состав которой входил представитель комитета, приняла решение об утверждении плана устройства отдельных входов и план перепланировки, переустройство помещения согласовано КГА, администрацией района, ГАТИ, пожарной инспекцией, ООО «Жилкомсервис №2», СЭС, ГУП «ГУИОН».

Податель жалобы полагает, что воля сторон была направлена на передачу в собственность покупателя именного этого помещения, однако в 2014 г. комитет заявил покупателю о наличии какой-то технической/кадастровой ошибки и попросил выселиться; до этого ни у сторон, ни контролирующих органов не возникало сомнений о приобретенном по договору помещении.

По мнению подателя жалобы, помещение 9-Н и помещение 8-Н, 22-Н соседние, соседнее к занимаемому предпринимателем помещение было продано ООО «МТМ», впоследствии договор был расторгнут, затем находилось в аренде у ООО «МТМ», договор аренды тоже был расторгнут, после выселения ООО «МТМ» соседнее к спорному помещению было опечатано ООО «Жилкомсервис № 2» и все это время им никто не пользовался.

Податель жалобы ссылается на то, что спорное помещение предпринимателем реконструировано, его характеристики и вид коммерческого использования существенно изменились, фактически возник новый объект недвижимости, который не может быть изъят у предпринимателя, являющегося добросовестным приобретателем.

Податель жалобы ссылается на то, что необоснованность требований комитета подтверждается наличием большого количества ошибок в сведениях об упомянутых помещениях, техническая документация на помещения и инвентарное дело в суд не были представлены.

По мнению подателя жалобы, апелляционный суд сделал ошибочный вывод о том, что предприниматель признавал факт занятия чужого помещения; предприниматель занимал приобретенное по договору купли-продажи у города помещение, в письме от 22.12.2014, узнав от представителя комитета о наличии какой-то технической/кадастровой ошибке, просил разобраться в сложившейся ситуации.

Податель жалобы указывает, что неосновательное обогащение не возникло, так как предприниматель пользуется помещением, за которое уплачена выкупная цена, иным помещением, кроме приобретенного по договору, не пользуется, соседним помещением распоряжается комитет как своей собственностью, считает, что в действиях комитета имеются признаки злоупотребления правом, предусмотренные статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции предприниматель ФИО2 и её представители подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе. ФИО1 поддержал доводы подателя жалобы. Представитель комитета обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.2015, нежилое помещение 8Н, 22Н площадью 202,2 кв. м с кадастровым номером 78:14:7637:0:79:11, расположенное по адресу: <...>, лит. А, принадлежат на праве собственности Санкт-Петербургу.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.03.2013 ФИО2 является собственником ? доли в общей долевой собственности на нежилое помещение 9-Н общей площадью 191,6 кв. м с кадастровым номером 78:14:7637:0:79:15, расположенное по адресу: <...>, лит. А.

Право собственности в отношении указанного помещения ФИО2 приобрела на основании договора купли-продажи от 21.02.2013, заключенного с ФИО1, который приобрел право собственности на помещение на основании договора купли-продажи от 26.07.2011 № 10202-ПА, заключенного по результатам торгов с фондом имущества, и акта приема-передачи от 30.08.2011.

Предприниматель направил в комитет письмо от 29.12.2014 № 1842-2010, в котором указал, что является собственником 1/2 доли нежилого помещения 9Н, приобретенного ФИО1 в 2011 г. у Санкт-Петербурга по результатам торгов, в помещении произведена перепланировка и устройство двух входов в соответствии с согласованным МВК Московского района проектом, вместе с тем, в ходе проведения осмотра ООО «Жилкомсервис № 2» ссылается на то, что перепланировка произведена в помещении 8-Н, а помещение 9-Н является соседним, в связи с чем ФИО2 попросила принять меры для урегулирования спора.

Ссылаясь на то, что актами проверок от 02.06.2015 и от 24.06.2015 установлен факт занятия предпринимателем помещения 8-Н, 22-Н, полагая, что ответчик занимать указанное помещение без правовых оснований, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции посчитал недоказанным пользование ответчиком помещением 8Н, 22Н, и отказал в удовлетворении иска.

Апелляционный суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению. При этом апелляционный суд сослался на письмо предпринимателя в комитет от 22.12.2014, акты проверки фактического использования помещений от 02.06.2015 и от 24.06.2015, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.09.2012 по делу № А56-34361/2012, а также решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 09.02.2015 по делу № 2-77/2015.

Апелляционный суд отклонил довод ответчика о том, что он занимает помещение, которое приобретено по результатам торгов и было ему передано, сославшись на то, что согласно пункту 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения обогатившегося лица, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Кроме того, апелляционный суд сослался на то, что характеристики помещений 9Н и 8Н, 22Н отличаются по высоте, имеют разную площадь, расположены в частях дома, имеющих разную этажность, и посчитал, что указанные обстоятельства свидетельствует о возможности возникновения обоснованных сомнений относительно правомерности использования помещения.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с тем, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны преждевременно без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

В обоснование иска комитет ссылается на занятие ФИО2 без правовых оснований помещения 8-Н, 22-Н.

В опровержение доводов истца ответчик ссылается на то, что занимает только одно помещение, переданное по договору купли-продажи.

Ответчик указывает, что помещение 9-Н и помещение 8-Н, 22-Н расположены в подвале одного и того же дома, являются соседними; соседним к занимаемому ответчиком помещением распоряжался комитет, оно находилось в спорный период в собственности, а затем в аренде ООО «МТМ», после выселения ООО «МТМ» по решению арбитражного суда, соседнее к занимаемому ответчиком помещение было опечатано ООО «Жилкомсервис № 2» и им никто не пользуется.

Однако суды не установили, какие помещения занимает ответчик, не проверили доводы ответчика о том, что спорные правоотношения сторон вытекают из договора купли-продажи помещения; о том, что ответчик на основании договора купли-продажи занимает только одно помещение, полученное по договору купли-продажи от фонда имущества, выступающего от имени продавца; покупателем произведены в установленном законом порядке улучшения приобретенного помещения, произведен ремонт и переоборудование, покупатель нёсет бремя содержания имущества, переданного ему продавцом; соседним помещением распоряжается как представитель собственника комитет; неосновательного сбережения денежных средств в виде платы за пользование приобретенным по договору купли-продажи помещением на стороне ответчика не возникло.

Поскольку указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, решение и постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения дела, установить, какое помещение фактически было передано продавцом покупателю по договору купли-продажи от 26.07.2011 № 10202-ПА, является ли занимаемое ответчиком помещение тем объектом недвижимости, который во исполнении обязательства по договору купли-продажи продавец передал покупателю, а также проверить другие доводы всех участвующих в деле лиц, после чего суду следует дать установленным обстоятельствам правовую оценку.

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.11.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017 по делу № А56-11762/2016 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М.А. Ракчеева

И.В. Сергеева