Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 10.11.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества закрытого типа «Вита косметолоджи» на решение от 26.02.2004 (судья Калинина Л.М.) и постановление апелляционной инстанции от 26.07.2004 (судьи Копылова Л.С., Кожемякина Е.В., Мельникова Н.А.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-13369/03,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество закрытого типа «Вита косметолоджи» (далее – АОЗТ «Вита косметолоджи») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) и Санкт-Петербургскому государственному садово-парковому унитарному предприятию «Центральное» (далее – Предприятие) о признании недействительными договоров аренды от 20.12.97 № 20/В056939 и от 28.02.97 № 20/В056409 по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных требований истец сослался на следующее: оспариваемые договоры со стороны арендодателя подписаны ненадлежащим лицом, поскольку КУГИ не имел право выступать в качестве арендодателя по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении другого лица; договоры не прошли государственную регистрацию; арендатору были предоставлены в аренду недостроенные помещения и их передача по актам приема-передачи не производилась; на момент подписания договоров нежилые помещения не имели соответствующей документации.

Решением от 26.02.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.07.2004, в иске отказано.

В кассационной жалобе АОЗТ «Вита косметолоджи» просит указанные судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУГИ просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и АОЗТ «Вита косметолоджи» (арендатор) сроком на пять лет заключены договоры от 20.12.97 № 20/В056939 и от 28.02.97 № 20/В056409 аренды нежилых помещений 1Н, 3Н (1 и 2-й этажи) общей площадью 91,6 кв.м и 1Н (1-й этаж) общей площадью 130,7 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Салтыкова-Щедрина (в настоящее время – ул. Кирочная), д. 50, лит. Б.

Названные помещения закреплены на праве хозяйственного ведения за Предприятием, выступающим по спорным договорам балансодержателем данного имущества.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что нежилое помещение 1Н, являющее объектом аренды по договору от 28.02.97, было передано арендатору во временное владение и пользование по акту от 28.02.97 в соответствии с пунктом 2.1.1 договора (л.д. 18). На момент заключения договора от 20.12.97 нежилые помещения 1Н, 3Н также уже находились в фактическом владении истца на основании договора от 10.02.95, о чем свидетельствует переписка истца с КУГИ и что истцом не отрицается. Кроме того, пунктом 2.1.1 договора от 20.12.97 и перечнем приложений к нему не предусмотрено подписание акта сдачи-приемки помещений.

Суд первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследовал представленные в материалы дела документы, описывающие технические характеристики арендованных истцом помещений, и дал им надлежащую оценку.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Такие же правила действуют в отношении нежилых помещений.

Спорные договоры аренды подписаны сторонами в феврале и декабре 1997 года, их государственная регистрация произведена Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга в порядке, действовавшем до момента введения в действие Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществлявшаяся в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образований до вступления в силу Закона о регистрации, является юридически действительной. При таких обстоятельствах арбитражный суд правомерно отказал в признании спорных договоров недействительными по причине отсутствия их регистрации в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Санкт-Петербурга после введение в действие Закона о регистрации.

Довод подателя жалобы о недействительности спорных договоров как заключенных неуправомоченным лицом является несостоятельным и подлежит отклонению.

Полномочия КУГИ на подписание названных договоров от имени арендодателя имущества, закрепленного за Предприятием на праве хозяйственного ведения, вытекают из статуса КУГИ как органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации – Санкт-Петербурга, наделенного правами по управлению и распоряжению государственным имуществом. В данном случае КУГИ выступает как полномочный представитель собственника. В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Нахождение передаваемого в аренду имущества в хозяйственном ведении иного лица не является препятствием для заключения КУГИ договоров аренды этого имущества от своего имени. Данное обстоятельство не нарушает положения статей 294 и 295 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, кассационная инстанция считает правильным вывод суда первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для признания недействительными договоров от 20.12.97 № 20/В056939 и от 28.02.97 № 20/В056409.

Каких-либо нарушений норм материального или процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов суд кассационной инстанции не усматривает.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

решение от 26.02.2004 и постановление апелляционной инстанции от 26.07.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-13369/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества закрытого типа «Вита косметолоджи» – без удовлетворения.

Председательствующий И.Л. Грачева

Судьи Е.В. Коняева

ФИО1

1.5.1.1, 2.5.2, 2.11.13.1, 2.11.13.2, 2.11.13.13