Постановление № А56-16121/17 от 01.02.2018 АС Северо-Западного округа

06 февраля 2018 года

Дело №

А56-16121/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2018  года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., Захаровой М.В., Преснецовой Т.Г.,

при участии от закрытого акционерного общества «СТРЕМБЕРГ» генерального директора Рыжкова А.А. (протокол заседания совета директоров от 13.03.2013), Ромашова А.П. (доверенность от 10.05.2017), от общества с ограниченной ответственностью «Стройсвязьурал 1» Захарова В.А. (доверенность от 01.12.2017), Боглюкова Т.Н. (доверенность от 12.12.2017), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Чернички Н.В. (доверенность от 31.01.2018), Душкиной Н.Н. (доверенность от 28.12.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 (судьи Аносова Н.В., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.) по делу № А56-16121/2017,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройсвязьурал 1», место нахождения: 454091, г. Челябинск, ул. Разина, д. 9, ОГРН 1027403885288, ИНН 7453038929 (далее - ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), выразившихся в государственной регистрации права собственности закрытого акционерного общества «СТРЕМБЕРГ», место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, ОГРН 1027810289748, ИНН 7826113635 (далее - ЗАО «СТРЕМБЕРГ»), на объект капитального строительства - нежилое здание многофункционального торгово-развлекательного комплекса с аквапарком «Питерленд» с кадастровым номером 78:34:0416602:3012, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО «СТРЕМБЕРГ».

Решением суда первой инстанции от 26.07.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 31.10.2017 решение суда первой инстанции от 26.07.2017 отменено, оспариваемые действия Управления Росреестра признаны незаконными

В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемое постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции от 26.07.2017 оставить без изменения.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представители Управления Росреестра поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1», ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.

Представители ЗАО «СТРЕМБЕРГ» поддержали доводы Управления Росреестра.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в отношении объекта незавершенного строительства готовностью 65%, расположенного по адресу: Приморский пр., д. 72, лит. А, зарегистрировано право общей долевой собственности ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» (1/2 доля в праве общей собственности) и ЗАО «СТРЕМБЕРГ» (1/2 доля в праве общей собственности). Регистрация права общей долевой собственности на указанный объект впервые была произведена 21.04.2008 на основании соглашения сторон о принадлежности указанного объекта и определении размера долей, а в последующем 15.08.2012 на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2012 по делу № А76-2928/2012.

07.03.2017 Управлением Росреестра было зарегистрировано право собственности ЗАО «СТРЕМБЕРГ» на объект капитального строительства - нежилое здание многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком «Питерлэнд» по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, кадастровый номер 78:34:0416602:3012, который является результатом достройки указанного объекта незавершенного строительства.

ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» считая действия Управления Росреестра незаконными, нарушающими права и законные интересы заявителя, обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, сослался на прекращение существования объекта незавершенного строительства, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, сохранение записи в ЕГРН о правах на объект незавершенного строительства связано лишь с формальными требованиями Закона о регистрации. Само по себе наличие записей в ЕГРН о правах ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» и ЗАО «СТРЕМБЕРГ» на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в регистрации права собственности ЗАО «СТРЕМБЕРГ» при условии представления заявителем всех документов, необходимых для проведения государственной регистрации.

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, заявленные требования удовлетворил, признав, что Управлением Росреестра нарушен порядок государственной регистрации и права заявителя.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого постановления апелляционного суда. 

Как разъяснено в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

В данном случае обращаясь в арбитражный суд с указанными требованиями ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» ссылается на допущенные Управлением Росреестра нарушения порядка государственной регистрации прав на объект недвижимости, которые привели к нарушению прав заявителя.

Кассационная инстанция считает правильными выводы апелляционного суда о наличии нарушений при осуществлении государственной регистрации права собственности ЗАО «СТРЕМБЕРГ» на указанный объект капитального строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них.

Согласно подпункту 4  пункта 1 статьи 15 Закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу указанных положений Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на объект недвижимости, созданный в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства, неразрывно связана с правами на объект незавершенного строительства - зарегистрированное право собственности лиц на объект незавершенного строительства прекращается с возникновением у данных лиц права собственности на новый объект. Иное означало бы прекращение права собственности на объект незавершенного строительства способом, не предусмотренным статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Государственная регистрация права собственности на новый объект в связи с прекращением существования объекта незавершенного строительства должна осуществляться по заявлению его собственника (собственников).

Применению указанных норм права не препятствует то обстоятельство, что  государственный кадастровый учет объекта капитального строительства - нежилое здание многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком «Питерлэнд» по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, кадастровый номер 78:34:0416602:3012, проведен 21.05.2013 до введения в действие Закона № 218-ФЗ. 

Как разъяснено в пункте 18 раздела II Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 № 113, объект недвижимости может создаваться несколькими лицами. В этом случае созданный объект недвижимого имущества поступает в общую долевую собственность, если законом не предусмотрено образование совместной собственности.

В связи с чем при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, государственному регистратору рекомендуется проверить наличие в разрешении на строительство, разрешении на ввод в эксплуатацию, а также в иных документах, необходимых для государственной регистрации прав, сведений обо всех участниках общей собственности на создаваемый или созданный объект недвижимости.

Имеющиеся в распоряжении Управления Росреестра данные государственного кадастрового учета однозначно свидетельствовали о том, что указанный объект капитального строительства, в отношении которого  ЗАО «СТРЕМБЕРГ» заявило о государственной регистрации права единоличной собственности, является результатом достройки объекта незавершенного строительства, на который зарегистрировано право долевой собственности ЗАО «СТРЕМБЕРГ» и ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1».

Более того, Управление Росреестра неоднократно принимало участие в рассмотрении арбитражными судами дел, по спорам между ЗАО «СТРЕМБЕРГ» и ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» в отношении данного объекта незавершенного строительства, судебными актами по которым было констатировано наличие у ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» права долевой собственности на спорный объект.

При таких обстоятельствах у Управления Росреестра отсутствовали надлежащие правовые основания для осуществления государственной регистрации права единоличной собственности ЗАО «СТРЕМБЕРГ» на указанный объект капитального строительства.

Кроме того, 14.01.2014 ЗАО «СТРЕМБЕРГ» уже было отказано в государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, имевшего до 21.05.2013 кадастровый номер: 78:34:4166Б:15:14, затем кадастровый номер 78:34:0416602:3012.

Одним из оснований отказа Управлением Росреестра было указано, что в ЕГРП содержатся актуальные записи о наличии права общей долевой собственности: ЗАО «СТРЕМБЕРГ» (1/2 доля) и ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1»  (1/2 доля), на объект незавершенного строительства готовностью 65%, расположенный по адресу Санкт-Петербург, Приморский проспект, д. 72, лит. А, кадастровый № 78:34:4166Б:0:12.

Тогда Управление Росреестра указало,  сославшишь на пункт 9 статьи 12 действовавшего в тот период Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), статьи 131, 235 ГК РФ, пункт 36 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, что все ранее зарегистрированные права собственности на объект незавершенного строительства подлежат прекращению в ЕГРП на основании заявления правообладателя, с одновременной регистрацией права собственности на вновь образованный объект недвижимости.

Управление Росреестра также указало, что в нарушение статьи 16 Закона № 122-ФЗ, статьи 244 ГК РФ, пункт 2 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 № 113, ЗАО «СТРЕМБЕРГ» не представлено заявление на регистрацию права общей долевой собственности ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» на завершенный строительством объект.

Из анализа норм права, регламентирующих порядок государственной регистрации в период совершения Управлением Росреестра оспариваемых действий (07.03.2017) и в период предыдущего обращения  ЗАО «СТРЕМБЕРГ» за государственной регистрацией, в осуществлении которой было отказано (14.01.2014), следует, что правовое регулирование вопросов регистрации прав на завершенный строительством объект, при наличии ранее зарегистрированных прав на объект незавершенного строительства,  принципиально не изменилось.

Более того, не изменились и фактические обстоятельства, связанные с объектом недвижимости, в отношении которого ЗАО «СТРЕМБЕРГ» заявило о государственной регистрации прав: состояние объекта как и ранее отражено в кадастровом паспорте на здание, выданном 21.05.2013; объект введен в эксплуатацию на основании разрешения от 30.05.2013.    

При таком положении у Управления Росреестра в 2017 году не было оснований для принятия иного решения, чем принятое регистрирующим органом 14.01.2014.  

Учитывая изложенное, оспариваемые действия Управления Росреестра по государственной регистрации права единоличной собственности ЗАО «СТРЕМБЕРГ» на указанный объект капитального строительства обоснованно признаны апелляционным судом незаконными.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 по делу № А56-16121/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу – без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

М. В. Захарова

 Т.Г. Преснецова