Гражданский кодекс часть 1

29 ноября 2021 года	Дело №	А56-16468/2020
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В., при участии от Администрация муниципального образования «Щегловское сельское поселение» – Чулкова Е.А. (доверенность от 13.10.2021), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Константа» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2021 по делу № А56-16468/2020, у с т а н о в и л: Администрация муниципального образования «Щегловское сельское поселение» (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Константа» (далее - Общество) о признании отсутствующей ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0957004:577. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области. Общество предъявило встречный иск о взыскании с Администрации в порядке солидарной ответственности задолженности по договору купли-продажи земельного участка от 10.02.2015 № 1 в размере 3 122 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 160 265 руб. 08 коп. как с приобретателя имущества, обремененного ипотекой, осведомленного о наличии такого обременения на момент его приобретения. Решением суда первой инстанции от 31.01.2021 признана отсутствующей ипотека в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0957004:577; в удовлетворении встречного иска отказано. Постановлением апелляционного суда от 24.06.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. В кассационной жалобе Общество, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного иска. В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. В судебном заседании представитель Администрации, ссылаясь на необоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить ее без удовлетворения. Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, между Администрацией (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Группа компаний Рассвет» (далее - Компания, застройщик) заключен муниципальный контракт от 30.03.2015 №0145300022515000001/МК, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить жилые помещения в доме, соответствующие пунктам 2, 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в границах поселка Щеглово муниципального образования «Щегловское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда по региональной адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2013-2015 году», утвержденной постановлением Правительства Ленинградской области от 21.03.2013 № 73 (адресная программа); после получения разрешения на ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного дома передать 64 благоустроенных жилых помещения общей площадью 2 511,59 кв. м дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного дома (домов). В пункте 1.2 муниципального контракта отражено, что застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании: - разрешения на строительство от 20.02.2015 № RU 47504311 069, выданного Администрацией; - проектной документации на строительство малоэтажного многоквартирного дома; - свидетельства о государственной регистрации права от 17.02.2015, кадастровый номер 47607:0957004:577 (правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором осуществляется строительство). Во исполнение условий контракта застройщиком возведен малоэтажный многоквартирный жилой дом (МКД) по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, поселок Щеглово, улица Северная, дом 45, на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0957004:577, строительный адрес: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Щеглово, земли ЗАО «Щеглово», в отношении МКД выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22.06.2017 № 47-RU47504311 069-2015. Квартиры переданы застройщиком Администрации (дольщику) по актам приема-передачи жилых помещений от 28.06.2017, с оговоркой о том, что указанное имущество свободно от прав третьих лиц. На квартиры зарегистрировано право муниципальной собственности. Расчет с застройщиком произведен Администрацией в соответствии с условиями муниципального контракта. Земельный участок с кадастровым номером 47:07:0957004:577, на котором осуществлялось строительство МКД, приобретен Компанией у Общества по договору купли-продажи от 10.02.2015 № 1 по цене 3 122 000 руб. Пунктом 3.3 договора оплата указанной суммы предусмотрена до 31.12.2015. При регистрации перехода права собственности на земельный участок в отношении его на основании закона внесена запись об обременении в виде ипотеки в пользу Общества сроком до 31.12.2015. После постройки МКД и введения его в эксплуатацию обременение земельного участка также распространено на квартиры в МКД. Впоследствии в Единый государственный реестр юридических лиц 19.11.2019 внесена запись о прекращении деятельности Компания. Обращаясь в суд, Администрация сослалась на то, что наличие обременения в виде ипотеки на земельный участок препятствует ей в исполнении вопросов местного значения по распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности. Заявляя встречный иск, Общество указало на то, что Администрация, зная о залоге на земельный участок до даты проведения торгов на предмет заключения муниципального контракта, о залоге на жилые помещения в МКД, возведенном в эксплуатацию на спорном участке, не выполнила требования статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) и приобрела права на заложенные квартиры. Общество полагает, что Администрация несет солидарную ответственность с Компанией по оплате цены земельного участка. Суд первой инстанции при рассмотрении иска Администрации пришел к выводу о наличии оснований для его удовлетворения, в то время как основания для удовлетворения встречных требований Общества отсутствуют. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). Таким образом, требование Общества о взыскании с Администрации, как залогодателя, в порядке солидарной ответственности задолженности по договору купли-продажи земельного участка от 10.02.2015 № 1 в размере 3 122 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 160 265 руб. 08 коп. является ненадлежащим способом защиты нарушенного права. Надлежащим требованием залогодателя является иск об обращении взыскания на заложенное имущество. Такой иск предъявлен Обществом к Администрации и рассматривается в рамках дела № А56-102044/2018. При таких обстоятельствах в удовлетворении встречного иска отказано правильно. Кассационная инстанция также считает правильными выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Администрации. Соглашаясь в выводами судов, положенными в основу обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции отмечает следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 336 ГК РФ залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом. Заключенный между Администрацией и Компанией муниципальный контракт от 30.03.2015 №0145300022515000001/МК, является договором участия в долевом строительстве, отношения по которому регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Частью 6 статьи 13 Закона № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей как в момент заключения указанного муниципального контракта, так и в момент получения Администрацией квартир по результатам его исполнения) предусмотрено, что если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 – 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий: 1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 – 3 настоящей статьи, является банк; 2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи. Таким образом, Законом № 214-ФЗ ограничена возможность использования в качестве предмета залога земельного участка, на котором с привлечением средств дольщиков возводится многоквартирный жилой дом. Более того, согласно пункту 1.3 муниципального контракта застройщик (Компания) гарантировала, что объект долевого строительства не заложен и не обременен иным образом, свободен от притязаний третьих лиц. В пункте 1.5 контракта Компания подтвердила свое право на привлечение денежных средств в соответствии с Законом № 214-ФЗ, то есть, по сути, гарантировала отсутствие препятствий для использования средств дольщиков, предусмотренных частью 6 статьи 13 данного закона. Согласно части 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ (в той же редакции), возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. Таким образом, Законом № 214-ФЗ установлено, что залог земельного участка, на котором ведется долевое строительство, прекращается после его завершения и передачи построенного объекта дольщикам. При таких обстоятельствах, принимая во внимание положения Закона №214-ФЗ, Администрация как участник долевого строительства могла правомерно рассчитывать на получение объектов, являющихся результатом такого строительства, свободными от каких-либо обременений, а также на отсутствие обременений в отношении земельного участка, существующих в интересах иных лиц. Общество в свою очередь, добросовестно пользуясь правами, предоставленными залогодержателю, не могло не знать, что заложенный земельный участок используется для возведения многоквартирного жилого дома с привлечением средств дольщиков, то есть могло и должно было знать, что залог в отношении земельного участка должен прекратиться независимо от исполнения Компанией обязательств, обеспеченных залогом. Между тем Общество своевременно не предприняло каких-либо мер по замене предмета залога или взыскании долга с Компании. Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что иск Администрации удовлетворен правильно, основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2021 по делу № А56-16468/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Константа» – без удовлетворения.
Председательствующий			А.В. Кадулин
Судьи			Г.М. Рудницкий Е.В. Чуватина