Гражданский кодекс часть 1

при участии от государственного казенного образовательного учреждения высшего образования «Российская таможенная академия» ФИО1(доверенность от29.09.2017), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ФИО2 (доверенность от16.01.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного казенного образовательного учреждения высшего образования «Российская таможенная академия» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.06.2017 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Колосова Ж.В.) по делу № А56-18263/2017,

у с т а н о в и л:

Государственное казенное образовательное учреждение высшего образования «Российская таможенная академия», место нахождения: 140009, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – академия), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росреестра), о признании незаконным выраженного в уведомлении от 09.01.2017 № 78/119/007/2016-005 отказа в государственной регистрации договора аренды от 28.09.2016 № 2 и об обязании осуществить государственную регистрацию указанного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «КОФЕЕК СПб» (далее – общество).

Решением суда от 19.06.2017 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 02.11.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе академия просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Податель жалобы указывает, что при вынесении обжалуемых судебных актов суды обеих инстанций не учли, что решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора аренды принято без учета фактических обстоятельств осуществления кадастрового учета здания филиала академии (в т.ч. части здания, передаваемой в аренду), а также с нарушением требований законодательства о кадастре и регистрации недвижимости, претерпевших изменения с 01.01.2017.

Также податель жалобы считает, что судами не приняты во внимание требования части третьей статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 17, пункта 1 статьи 19, пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) и разъяснения, содержащиеся в абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также не подвергнут правовой оценке факт предоставления пакета документов, свидетельствующих о согласовании сторонами предмета аренды применительно к техническим характеристикам спорного объекта недвижимости.

Кроме того, податель жалобы полагает, что при вынесении оспариваемых судебных актов, судами не принято во внимание, что учёт части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как и учёт помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или здания обладает свойствами обособленности и изолированности; описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения. Управление Росреестра считает, что требования регистрирующего органа о необходимости предоставления кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о кадастровом учете частей здания, передаваемых в аренду, являлись законными.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель академии поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Управления Росреестра обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Общество о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.12.2014 серии 78-АЗ № 662051 (повторное взамен свидетельства от 21.11.2001) Российская Федерации является собственником нежилого здания общей площадью 22 796,5 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007460:1017, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 52, лит. А.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.04.2014 серии 78-АЗ № 350325 (повторное взамен свидетельства от 21.11.2001) указанное здание принадлежит академии на праве оперативного управления.

Указанные обстоятельства подтверждаются также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.12.2016, согласно которой в отношении здания зарегистрированы обременения в виде аренды различных частей здания разными лицами.

Академия (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 28.09.2016 № 2 аренды федерального недвижимого имущества общей площадью 244,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 52, лит. А, а именно: встроенные нежилые помещения №№ 281-283, 285, 286 (номера помещений по БТИ HI) площадью 194,3 кв. м для использования под размещение столовой на втором этаже; части встроенного нежилого помещения № 280 (номер помещения по БТИ HI) площадью 50,0 кв. м для использования под размещение пункта раздачи питания, состав объекта, передаваемого в аренду, предусмотрен в приложении № 2 к договору. Срок договора по 27.09.2019.

Общество через многофункциональный центр направило в Управление Росреестра заявление о государственной регистрации указанного договора аренды, которое поступило в регистрирующий орган 21.11.2016.

Уведомлением от 02.12.2016 № 78/119/007/2016-005 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию по основаниям, предусмотренным абзацем 1 пункта 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ, в связи с возникновением сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав. При этом Управление Росреестра сослалось на пункт 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) и указало, что в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об учёте части объекта недвижимости площадью 244,3 кв. м, передаваемой в аренду в соответствии с договором от 28.09.2016 № 2, такие сведения должны быть включены в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением по основаниям, предусмотренным Законом о кадастре.

Общество через многофункциональный центр направило заявление в филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу (далее – кадастровая палата) о постановке на государственный кадастровый учёт в соответствии с прилагаемыми документами, приложив, в частности технический план здания, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием части здания с учётным номером 4 площадью 244,3 кв.м. Заявление поступило в кадастровую палату 28.12.2016.

В материалах регистрационного дела имеется кадастровый паспорт от 26.01.2012 нежилого здания общей площадью 22 796,5 кв. м с кадастровым номером 78:13:7460:5:1 (предыдущий кадастровый номер), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 52, лит. А.

Уведомлением от 09.01.2017 № 78/119/007/2016-005 Управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации договора аренды на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в связи с истечением 09.01.2017 срока приостановления государственной регистрации прав, указанного в уведомлении от 02.12.2016, и не устранением причин, препятствующих осуществлению регистрации договора, сославшись на то, что государственный кадастровый учёт части здания не произведен в соответствии с пунктом 3 статьи 44, пунктом 2 части 2 статьи 1 4, пунктом 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ.

Считая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права на основании договора аренды является незаконным и нарушает его права, академия обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций применили положения пунктов 1 и 3 статьи 26 Закона № 122-ФЗ, пункт 9 части 2 статьи 7 Закона о кадастре, сослались на пункты 8 и 75 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 № 42, на приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.08.2014 № 504, действовавшие до 01.01.2017, сослались на то, что обременение части здания влечет необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости дополнительных сведений о части объекта, и пришли к выводу о том, что требования Управления Росреестра о предоставлении для осуществления государственной регистрации прав кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о части здания, передаваемой в аренду, являются законными.

Суды установили, что такой кадастровый паспорт заявителем в регистрирующий орган не представлен, применили абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ и признали, что оспариваемый заявителем отказ соответствует требованиям закона.

Суды посчитали, что обращение заявителя в кадастровую палату с целью осуществления кадастрового учёта предоставленной в аренду части помещения не имеет правового значения для установления законности оспариваемого отказа.

Суд кассационной инстанции полагает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с неправильным применением судами норм материального права.

Суды первой и апелляционной инстанций неправомерно посчитали, что обращение общества в кадастровую палату с целью осуществления кадастрового учёта предоставляемой в аренду части здания не имеет правового значения для установления законности оспариваемого решения Управления Росреестра. При этом суды не учли следующее.

На момент предоставления документов на государственную регистрацию прав действовали положения статьи 26 Закона № 122-ФЗ.

С 01.01.2017 вступил в силу Закон № 218-ФЗ, пунктом 4 части 3 статьи 14 которого предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав осуществляется одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации.

На основании части 5 статьи 72 Закона № 218-ФЗ он применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу, по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, настоящий закон применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.

В письме Минэкономразвития России от 22.12.2016 № 39682-ВА/Д23и, направленном во все территориальные органы Росреестра, изложены рекомендации о порядке осуществления с 01.01.2017 государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

Согласно указанным рекомендациям:

- при рассмотрении документов, поступивших в 2016 г. и решение по которым в 2016 г. не принято, а также документов, представленных для устранения причин приостановления государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав, решение о котором принято в 2016 г., необходимо учитывать, что Законом № 218-ФЗ установлен ряд случаев, при которых государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно;

- если одновременно с заявлением и документами на государственный кадастровый учет, представленными в 2016 г., или документами, представленными в 2017 г. для устранения причин приостановления кадастрового учета, не было представлено заявление о государственной регистрации прав, как предусмотрено абзацем десятым пункта 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ, и по правилам Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав невозможно, то имеются основания для приостановления государственного кадастрового учета по решению государственного регистратора прав в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ на срок, установленный частью 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ;

- аналогичное решение следует принимать в случае, если было представлено заявление о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета, а по правилам Закона № 218-ФЗ такие действия должны осуществляться одновременно, за исключением случая, когда государственный кадастровый учёт может быть осуществлен на основании документов (содержащихся в них сведений), представленных для государственной регистрации прав, и отсутствуют иные основания, препятствующие государственной регистрации прав; в этом случае государственный кадастровый учет осуществляется без соответствующего заявления о кадастровом учете по решению государственного регистратора прав;

- при этом в случаях, когда Закон № 218-ФЗ устанавливает более «мягкие» требования к представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документам, чем Закон № 221-ФЗ, Закон № 122-ФЗ (предусмотренные Законом № 221-ФЗ, Законом № 122-ФЗ основания для приостановления (отказа) в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не препятствуют осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в соответствии с Законом № 218-ФЗ), такие отличия следует трактовать в пользу заявителя.

Как следует из материалов дела и подтверждается участвующими в деле лицами, общество 28.12.2016, то есть своевременно до истечения срока, установленного Управлением Росреестра в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав, представило заявление о постановке на государственный кадастровый учёт части здания, передаваемой в аренду по договору, приложив, в частности технический план здания, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием части здания с учётным номером 4 площадью 244,3 кв. м. Указанные сведения являются достаточными для внесения сведений о части переданного по упомянутому договору аренды помещения в сведения государственного кадастра учёта.

Обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, были обществом устранены до истечения установленного срока приостановления государственной регистрации. Заявление о постановке на государственный кадастровый учет части здания с учётным номером 4 площадью 244,3 кв. м и технический план здания, в котором учтена соответствующая часть здания, поступило 28.12.2016. Следовательно, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды.

Следует также учесть, что исходя из того, что заявление о государственной регистрации прав подано обществом в Управление Росреестра до 01.01.2017 в период действия Закона № 122-ФЗ, в соответствии с правовой позицией, сформированной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учёта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 307-КГ17-188061, выводы о необходимости кадастрового учёта части здания, передаваемых в аренду, нельзя признать обоснованными, как противоречащие положениям закона.

В данном случае, поскольку кадастровый паспорт на здание, в котором расположены передаваемые по договору аренды помещения, части помещения, изготовлен 26.01.2012 в соответствии с требованиями, действовавшими на момент его оформления, ранее был представлен в Управление Росреестра и помещен в дело правоустанавливающих документов; предмет аренды сторонами согласован в договоре аренды и приложении № 2 к договору, разногласий относительно местоположения, границ и площади передаваемых в пользование арендатору помещений между сторонами договора не имеется, непредставление обществом кадастрового паспорта здания, в специальном разделе которого отражены сведения о частях здания, частях помещений, переданных в аренду, не является основанием для отказа в осуществлении регистрирующим органом государственной регистрации прав.

В силу положений статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспариваемый академией отказ Управления Росреестра, выраженный в уведомлении от 09.01.2017 № 78/119/007/2016-005, следует признать не соответствующим требованиям закона и нарушающим права заявителя в сфере экономической деятельности.

Поскольку суды первой и апелляционной инстанций установили все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, но неправильно применили нормы права, решение и постановление подлежат отмене, а заявление академии следует удовлетворить.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине по иску, по апелляционной и кассационной жалобам подлежат взысканию с Управления Росреестра в пользу академии.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 по делу № А56-18263/2017 в части оставления решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.06.2017 без изменения, а апелляционной жалобы – без удовлетворения, отменить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, выраженное в форме уведомления от 09.01.2017 № 78/119/007/2016-005, об отказе в государственной регистрации заключенного между государственным казенным образовательным учреждением высшего образования «Российская таможенная академия» и обществом с ограниченной ответственностью «КОФЕЕК СПб» договора аренды от 28.09.2016 № 2.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в течение десяти дней со дня вступления в законную силу постановления суда осуществить государственную регистрацию заключенного между государственным казенным образовательным учреждением высшего образования «Российская таможенная академия» и обществом с ограниченной ответственностью «КОФЕЕК СПб» договора аренды от 28.09.2016 № 2 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КОФЕЕК СПБ» от 17.11.2016 № 78/119/007/2016-5.

В части возврата государственному казенному образовательному учреждению высшего образования «Российская таможенная академия» из федерального бюджета 1 500 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 оставить без изменения.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН <***>, ИНН <***>, в пользу государственного казенного образовательного учреждения высшего образования «Российская таможенная академия», место нахождения: 140009, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

И.В. Сергеева