Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-30869/2017 ) ООО "РЕ ТРЭЙДИНГ"на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2017 по делу № А56-23521/2017 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску ООО "РЕ ТРЭЙДИНГ"

к ЗАО "СТРЁМБЕРГ"

о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РЕ ТРЭЙДИНГ" (далее - истец, ООО "РЕ ТРЭЙДИНГ") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "СТРЁМБЕРГ" (далее - ответчик, ЗАО "СТРЁМБЕРГ") о взыскании 5 514 796 руб. 03 коп., в том числе 1 613 384 руб. 82 коп. переплаты по предварительному договору аренды от 27.02.2012 № 62, 1 572 314 руб. 81 коп. переплаты по предварительному договору аренды от 27.02.2012№63, 2 329096 руб. 40 коп. переплаты по предварительному договору аренды от 27.02.2012 №103, 51 370 руб. 70 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.02.2017 по 20.03.2017.

Делу присвоен № А56-23521/2017.

ООО "РЕ ТРЭЙДИНГ" также обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО "СТРЁМБЕРГ" о взыскании 3 140 378 руб. 77 коп. обеспечительного платежа по предварительному договору от 27.02.2012 № 52, 238 391 руб. 58 коп. переплаты по предварительному договору от 27.02.2012 № 52 , 39 804 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2017 по 15.03.2017 и понуждении принять по акту приема-передачи помещение №2.45 площадью 1293 кв.м, находящееся на 2 этаже ТРК «Питерлэнд» по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр. д. 72, лит. А.

Делу присвоен № А56-16874/2017.

Определением от 01.06.2017 по делу № А56-16874/2017 дело № А56-16874/2017 и дело № А56-23521/2017 объединены в одно производство под номером № А56-23521/2017.

ЗАО "СТРЁМБЕРГ" обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с истца 117 135, 97 долларов США задолженности по арендным платежам по договору аренды от 27.02.2012 №52 за период с 01.02.2017 по 20.03.2017, 131 777, 42 доллара США неустойки за просрочку передачи помещения за период с 01.02.2017 по 20.03.2017, 5 561 160 руб.расходов, связанных с освобождением помещения.

Решением от 11.10.2017 с ЗАО "СТРЁМБЕРГ" в пользу ООО "РЕ Трэйдинг" взыскано 8 984 741 руб. 77 коп. задолженности, а также 89 574 руб. государственной пошлины, в удовлетворении остальной части иска ООО "РЕ Трэйдинг" отказано, с ООО "РЕ Трэйдинг" в пользу ЗАО "СТРЁМБЕРГ" взыскано 8 371 230 руб. 79 коп., а также 51 510 руб. расходов по оплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано. Произведен зачет взаимных встречных требований и с ЗАО "СТРЁМБЕРГ" в пользу ООО "РЕ Трэйдинг" взыскано 613 510 руб. 98 коп. задолженности, а также 38 064 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В апелляционной жалобе истец, считая решение в части удовлетворения встречного иска в размере 8 371 230 руб. 79 коп. незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение в данной части отменить, в удовлетворении встречного иска отказать в полном объеме, указывая, что истец не пользовался спорным помещением с 31.01.2017, предпринимал неоднократные попытки передачи помещения. По мнению подателя жалобы, факт ухудшения состояния арендованного имущества свыше нормального износа не доказан. Кроме того, наличие возможных недостатков в арендованном помещении не предоставляет арендодателю права отказа от его приемки. Также при расчете арендной платы суд применил недействующие условия договора – ставки арендной платы, установленные дополнительным соглашением №3, которые были изменены дополнительными соглашениями №4 и №5.

Ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность решения в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО «ФЭШН ПОИНТ» (арендатор) и ЗАО «СТРЁМБЕРГ» (арендодатель) заключен предварительный договор от 27.02.2012 №52 (далее - договор № 52) аренды помещения № 2.45, площадью 1293 кв.м., находящегося на втором этаже Торгово-развлекательного комплекса «Питерлэнд» по адресу: <...> лит. А.

Согласно п. 11.1 договора № 52 договор аренды является смешанным и содержит положения, являющиеся положениями предварительного договора, содержащие обязательства сторон заключить договоры аренды в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре, иные обязательства сторон.

На основании договора № 52 ООО «ФЭШН ПОИНТ» выполнило отделочные работы в помещении и приступило к осуществлению коммерческой деятельности.

По акту приема-передачи помещения от 13.07.2012 помещение передано арендодателем арендатору.

Согласно п.5.8. договора № 52 (далее – договор) использование арендатором помещения в период с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды осуществляется на условиях, согласованных сторонами в приложении № 2 к настоящему договору, и по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды (далее - плата за фактическое пользование помещением).

В счет оплаты обеспечительного платежа в соответствии с п. 6.2. договора ООО «ФЭШН ПОИНТ» перечислило ответчику 3 140 378 руб. 77 коп.

На основании п. 11.5 договора в редакции дополнительного соглашения № 5 договор в части пользования помещением действует до 31.01.2017 года.

Письмом от 15.12.2016 №530 истец уведомил ответчика о намерении вернуть помещение 31.01.2017г.

В последующем, письмом от 31.01.2017 № 018 и телеграммой от 02.02.2017 ООО "РЕ Трэйдинг" просило явиться в помещение представителей ЗАО «СТРЕМБЕРГ» 03.02.2017г. в 15 час. 00 мин. для передачи помещения и ключей от него.

По результатам осмотра спорного помещения сторонами составлен двухсторонний акт осмотра помещения от 03.02.2017 № 2.45, которым зафиксированы многочисленные повреждения и недостатки помещения, наличие в помещении многочисленного оборудования и иных вещей истца.

Письмом от 07.02.2017 № 23 и телеграммой от 02.02.2017г. истец вновь просил ответчика направить своих представителей в помещение 09.02.2017г. в 13 час. 00 мин. для его возврата и получения ключей от помещения.

По результатам осмотра составлен акт приема-передачи помещения от арендатора к арендодателю от 09.02.2017 и двухсторонний акт приема-передачи ключей от арендатора к арендодателю.

В акте приема-передачи помещения от 09.02.2017г. зафиксировано, что ответчик отказывается от приема помещения в связи с тем, что на момент подписания указанного акта помещение имеет выявленные недостатки, перечень которых перечислен в Приложении № 1 к указанному акту.

Ссылаясь на то, что на момент прекращения срока действия договора у имелась переплата по арендной плате по договору в размере 238 391 руб. 58 коп., а также не возвращен обеспечительный платеж в сумме 3 140 378 руб. 77 коп. по договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, в том числе, указав на уклонение ответчика от приема помещения.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылался на несвоевременный возврат помещения, наличие у ООО "РЕ Трэйдинг" обязанности по внесению соответствующих платежей за период с 01.02.2017 по 20.03.2017 в размере 117 135, 97 долларов США, неустойки за просрочку передачи помещения в размере 131 777, 42 долларов США за период с 01.02.2017 по 20.03.2017 и 5 561 160 руб. расходов, связанных с освобождением помещения от имущества (оборудования) арендатора и приведение помещения в состояние, соответствующее требованиям п. 11.1 Приложения №2 к договору, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд со встречным иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене или изменению.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статье 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

По смыслу части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Согласно пункту 11.1 Приложения № 2 к договору № 52 арендатор обязан непосредственно в день окончания срока действия договора или, в случае досрочного прекращения или расторжения договора (вне зависимости от оснований такого прекращения или расторжения), в день досрочного прекращения настоящего договора возвратить помещение арендодателю по соответствующему акту приема –передачи помещения, форма которого согласована сторонами в приложении №5 к настоящему договору, в исправном состоянии с учетом нормального износа, освобожденное от какого-либо оборудования и инвентаря, смонтированного, установленного или находящегося в помещении для цели его разрешенного использования и/или иных вещей арендатора и/или третьих лиц. Арендодатель вправе рассматривать оставленное арендатором имущество как умышленно оставленное и брошенное и распоряжаться им по своему усмотрению. Арендатор обязан компенсировать арендодателю все расходы, связанные с освобождением помещения от имущества арендатора, хранением, вывозом, реализацией и утилизацией данного имущества; при этом арендодатель имеет право, но не обязан, компенсировать указанные расходы из суммы обеспечения.

Согласно пункту 11.2. Приложения № 2 к договору (в редакции протокола разногласий к договору) в случае, если Арендатор не исполняет надлежащим образом свои обязательства по пункту 11.1. настоящего договора (в день окончания срока действия договора возвратить помещение арендодателю по соответствующему акту приема-передачи помещения, в исправном состоянии с учетом нормального износа, освобожденное от какого-либо оборудования и инвентаря, смонтированного, установленного или находящегося в помещении для цели его разрешенного использования и/или иных вещей арендатора и/или третьих лиц), он обязан уплатить арендодателю арендную плату, предусмотренную настоящим договором.

В соответствии с пунктами 11.2. и 11.2.1 Приложения № 2 к договору в случае, если арендатор не исполняет надлежащим образом свои обязательства по пункту 11.1. настоящего договора, арендатор помимо уплаты арендодателю арендной платы, предусмотренной настоящим договором, обязуется по требованию арендодателя уплатить последнему сумму неустойки, эквивалентную 150% от суммы дневной Базовой арендной платы за каждый день просрочки передачи помещения арендодателю.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что объект аренды передан арендодателю 09.02.2017 - дата подписания сторонами акта приема-передачи помещения и приема- передачи ключей.

Оснований для переоценки данного вывода у апелляционного суда не имеется.

Надлежащих доказательств передачи помещения в соответствии с условиями договора ранее указанной даты ответчиком в материалы дела не представлено.

Односторонний акт приема-передачи помещения от арендатора к арендодателю от 31.01.2017 таким доказательством не является, учитывая, что в совместных актах осмотра помещения от 03.02.2017 и от 09.02.2017, в том числе отражено нахождение имущества, не принадлежащего арендодателю, что свидетельствует о невозможности возврата помещения 31.01.2017.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика 22 886, 62 долларов США задолженности по арендной плате за период с 01.02.2017 по 09.02.2017, что эквивалентно 1 322 388, 90 руб. по курсу ЦБ РФ на 05.10.2017, из которых 17 164, 90 доллара США задолженности по арендной плате, 4 904, 33 доллара США задолженности по эксплуатационным расходам и 817, 39 долларов США платы за маркетинг, а также 25 747, 35 долларов США неустойки за просрочку возврата помещения за период с 01.02.2017 по 09.02.2017, что эквивалентно 1 487 681 руб. 89 коп. по курсу ЦБ РФ на 05.10.2017.

Вопреки доводам подателя жалобы судом первой инстанции обоснованно определен размер арендной платы исходя из условий дополнительного соглашения от 01.09.2013 №3 к договору, поскольку дополнительными соглашениями от 20.06.2014 №4 и от 18.12.2015 №5 установлен ограниченный срок определения размера арендных платежей: в пункте 5 дополнительного соглашения №4 - по 31.12.2015, в пунктах 2 и 3 дополнительного соглашения №5 - по 31.01.2017, тогда как условия дополнительного соглашения №3 не содержали таких ограничений и распространялись на весь срок действия договора №52.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличия убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, суд не может отказать в удовлетворении требования о возмещении убытков только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности.

Апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о доказанности ответчиком необходимой совокупности обстоятельств для взыскания с ответчика 5 561 160 руб. расходов, связанных с освобождением помещения от имущества (оборудования) арендатора и приведением помещения в состояние, соответствующее требованиям п. 11.1 Приложения №2 к договору.

Как указано выше, условиями договора возложена обязанность на арендатора возвратить помещение в исправном состоянии с учетом нормального износа, освобожденное от какого-либо оборудования и инвентаря, смонтированного, установленного или находящегося в помещении для цели его разрешенного использования и/или иных вещей арендатора и/или третьих лиц, тогда как материалами дела подтверждается необходимость приведения объекта аренды в исправное техническое состояние, произведения ремонтных и уборочных работ, стоимость которых, определенная ЗАО «СТРЕМБЕРГ» на основании заключенного с ООО «ПетербургСтройМонтаж» договор подряда от 20.03.2017г №01/03-2017 Р и понесенных по нему затрат, ответчиком не оспорена, альтернативный расчет не представлен.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела заключения специалиста по результатам проведения строительно-технической экспертизы.

Вместе с тем, в силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, суд должен определить, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Подателем жалобы невозможность представления указанного документа в суд первой инстанции не доказана, истец в суде первой инстанции не ходатайствовал об отложении судебного разбирательства для предоставления дополнительных доказательств, не заявлял ходатайство о проведении экспертизы.

В соответствии с ч. 2, 3 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, а в соответствии со ст. 9 АПК РФ - несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения в обжалуемой части апелляционным судом не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2017 по делу № А56-23521/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.И. Желтянников

Е.В. Жиляева