Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия «Управление федеральной почтовой связи Санкт-Петербурга и Ленинградской области» на решение от 15.10.2004 (судья Попова Н.М.) и постановление апелляционной инстанции от 12.01.2005 (судьи Гайсановская Е.В., Сергиенко А.Н., Хайруллина Х.Х.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-23599/03,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию «Управление федеральной почтовой связи Санкт-Петербурга и Ленинградской области» (далее – Управление) об истребовании из незаконного владения ответчика нежилых помещений общей площадью 475 кв. м, расположенных по адресу: <...>, лит. А, пом. 21Н (1 - 14), путем выселения.

Исковые требования мотивированы прекращением в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды и невозвращением в нарушение статьи 622 названного Кодекса нежилых помещений арендодателю.

Решением от 17.02.2004 (судья Сергеева О.Н.) иск удовлетворен.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2004 (судьи Сергеева И.В., Грачева И.Л., Тарасюк И.М.) решение суда отменено по процессуальным основаниям в связи с рассмотрением дела в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; дело направлено в первую инстанцию арбитражного суда на новое рассмотрение, при котором суду, в частности, предлагалось с учетом имеющихся в деле доказательств повторно исследовать вопрос о наличии между сторонами договорных отношений.

Решением от 15.10.2004 Управление выселено из спорного нежилого помещения. Суд исходил из того, что в нарушение условий заключенного между сторонами договора аренды от 05.04.96 ответчик без согласия арендодателя сдал часть нежилого помещения в субаренду другому лицу, что является основанием для досрочного расторжения договора.

Постановлением апелляционной инстанции от 12.01.2005 решение суда оставлено без изменения по тем мотивам, что договор аренды прекратился по истечении трех месяцев с момента направления арендатору уведомления от 02.04.2001; подписание дополнительного соглашения от 06.04.2001, не зарегистрированного в установленном порядке, не свидетельствует об изменении воли арендодателя на продолжение договорных отношений с ответчиком.

В кассационной жалобе Управление просит отменить указанные решение и постановление, ссылаясь на неполное выяснение судебными инстанциями обстоятельств дела, неправильное применение норм права. Как указывает податель жалобы, суд не учел, что на момент составления актов обследования нежилого помещения субарендатор в нем не находился в связи с расторжением договора субаренды и возвратом объекта аренды ответчику; поскольку решением арбитражного суда от 25.03.2003 по делу № А56-2698/03 КУГИ было отказано в иске о досрочном расторжении договора от 05.04.96, этот договор продолжает действовать и оснований для выселения Управления не имеется; ответчик осуществляет социально значимые универсальные услуги почтовой связи, не получая финансирования из бюджета.

В судебном заседании представитель Управления поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

КУГИ о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция пришла к выводу, что они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Управлением (арендатор) заключен договор от 05.04.96 № 21/000175 аренды нежилых помещений площадью 475 кв. м, расположенных по ул. Пловдивской, д. 9 в Санкт-Петербурге, для использования под марочную базу Фрунзенского узла связи сроком по 18.03.2001.

Уведомлением от 02.04.2001 № 1820/21 КУГИ сообщил арендатору об истечении срока действия договора и предложил освободить занимаемое помещение.

КУГИ, ссылаясь на то, что договор аренды от 05.04.96 прекращен путем направления арендатору соответствующего уведомления, однако Управление продолжает занимать помещения, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что ответчик, сдавая помещения третьим лицам в субаренду без письменного разрешения КУГИ, нарушает условия договора, а это в силу его пункта 5.2.4, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя.

Между тем в соответствии с указанной правовой нормой и при наличии предусмотренных пунктом 5.2 договора от 05.04.96 оснований договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны. Однако в данном случае требования о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором такого его условия, как сдача помещений в субаренду без согласия арендодателя, КУГИ не заявлял. Напротив, в качестве одного из оснований иска КУГИ указал, что договор аренды прекращен после направления арендатору уведомления об отказе от договора. Однако данное обстоятельств судом не проверялось; можно ли считать договор прекращенным к моменту обращения КУГИ с иском, суд не выяснял.

Таким образом, выселив Управление из помещений по мотиву расторжения договора аренды вследствие нарушения арендатором его условий, суд вышел за пределы исковых требований, нарушил статью 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неправильно применил статьи 450, 610, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому решение суда не может быть оставлено в силе.

Постановление апелляционной инстанции также подлежит отмене, поскольку содержащиеся в нем выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права; указания арбитражного суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении от 22.06.2004, выполнены не в полной мере.

Поддерживая решение суда первой инстанции, апелляционная инстанция посчитала, что договор аренды от 05.04.96 прекращен в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении трехмесячного срока с даты направления уведомления от 02.04.2001 № 1820/21.

Между тем в материалах дела имеется две ксерокопии названного уведомления, отличающиеся друг от друга по содержанию и по оформлению. Так, в ксерокопии уведомления на листе дела 14 в тексте указано на необходимость освобождения помещения в срок до 22.10.2003, подпись начальника районного агентства заверена печатью. В ксерокопии уведомления, содержащейся на листе дела 92, имеется ссылка на другую дату договора (18 марта 1996 года), срок освобождения помещений не указан, отсутствует печать районного агентства. Тексты уведомлений выполнены разными шрифтами, отличаются различным расположением на листе. Подлинное уведомление от 02.04.2001 в материалах дела отсутствует.

Таким образом, посчитав установленным на основании данных ксерокопий документа, не тождественных между собой, факт направления арендодателем арендатору уведомления об отказе от договора, суд апелляционной инстанции не учел положения пункта 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем данный вывод не может быть признан соответствующим доказательствам, имеющимся в деле.

Не признавая дополнительное соглашение от 06.04.2001 подтверждением воли КУГИ на продолжение договорных отношений, суд апелляционной инстанции сделал вывод о его незаключенности ввиду отсутствия государственной регистрации. При этом не учтено, что договор аренды от 05.04.96 заключен до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поэтому отсутствие государственной регистрации изменений к данному договору, подписанных в период действия названного Закона, не влечет тех правовых последствий, с которыми Гражданский кодекс Российской Федерации связывает государственную регистрацию сделок и прав, проведенную в порядке, установленном упомянутым Законом.

В постановлении от 22.06.2004 суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал на необходимость при решении вопроса о наличии или отсутствии между сторонами договора аренды оценить решение арбитражного суда от 25.03.2003 по делу № А56-2698/03. Данным решением были частично удовлетворены требования КУГИ, предъявленные на основании договора от 05.04.96, о взыскании с Управления задолженности по арендной плате за 2002 год и отказано в иске о расторжении указанного договора. Однако названному судебному акту апелляционная инстанция оценки не дала, а без этого вывод о прекращении договора от 05.04.96 по истечении трех месяцев после направления уведомления от 02.04.2001 также не может быть признан достаточно обоснованным.

Кроме того, в более полном и всестороннем исследовании нуждается и вопрос о том, каким образом используются спорные помещения в настоящее время, с учетом доводов ответчика об организации и функционировании в данных помещениях 290-го отделения почтовой связи для предоставления населению стандартных услуг связи.

Таким образом, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, судом неправильно применены нормы материального права и допущены нарушения норм процессуального права, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда, в ходе которого суду следует учесть изложенное и в зависимости от установленного разрешить спор, а также распределить судебные расходы, понесенные Управлением в связи с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение от 15.10.2004 и постановление апелляционной инстанции от 12.01.2005 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-23599/03 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.

Председательствующий И.В. Сергеева

Судьи И.Л. Грачева

А.В. Кадулин

2.11.13.7, 2.11.13.13